Вы решили приобрести квартиру в новостройке? Следующий вопрос, который перед вами встанет: обратиться к застройщику напрямую или через агентство по недвижимости? У каждого варианта свои особенности и плюсы с минусами. Чтобы окончательно разобраться в этом вопросе мы проконсультировались в нескольких девелоперских и риелторских агентствах. Ниже рассказ о всех тонкостях сотрудничества при покупке недвижимости как с одной, так и с другой организацией.
Продажа компанией-застройщиком через агентство
У застройщика, если смотреть на ситуацию с его стороны, есть несколько вариантов продажи недвижимости: через риелтора, самостоятельно и некий третий, комбинированный.
Сложно спорить с тем фактом, что каждый должен заниматься своим делом: застройщик строить качественное, надежное и востребованное жилье, риелтор контактировать с покупателями, продавать недвижимость, всячески продвигать товар на рынке. Некоторые застройщики в поиске идеального варианта, пытаются совместить производство и продажу, создавая у себя подразделения, например, «отдел продаж», но опыт показывает, что в итоге, такие мероприятия не приносят выгоды.
Что входит в понятие «создать отдел продаж»? Менеджерам, консультантам нужно платить зарплату, отдел постепенно будет и должен обрастать сопутствующим оборудованием, инфраструктурой, появится потребность в рекламе и в сотрудниках, которые ею должны будут заниматься. Расходы на содержание будут только расти и в итоге окажется, что обратиться к сторонней риелторской организации более финансово выгодно, чем заниматься этим самостоятельно.
Спрос на услуги риелторов в России сегодня постоянно растет. Риелтор, если он профессионал, имеет большую наработанную клиентскую базу, поэтому, не привлекая таких специалистов к продажам своей недвижимости, застройщик изначально ставит себя в невыгодную ситуацию и лишается финансовых выгод.
Известно, что кадры решают все и застройщику нужно будет укомплектовать свой отдел продаж и укомплектовать сотрудниками, которые сразу должны приносить прибыль, достигая результата. Но опыт подсказывает, что большинство профессиональных риелторов предпочитают работать самостоятельно или в штате какого-либо агентства по недвижимости, как правило, там уровень зарплат значительно выше.
Рядовые сотрудники отдела продаж застройщика не всегда мотивированы и заинтересованы в конечном результате своего труда, если, конечно, их заработок не привязан к результату, но в любом случае, профессиональный риелтор совершит сделку так, чтобы клиент остался максимально довольным и снова обратился к нему, если понадобится.
Продажа самим застройщиком
Застройщик обращается к риелторам в следующих ситуациях, когда своего отдела продаж нет и когда нет желание его организовать. Экономически целесообразно обращаться к риелторам в случае наличия больших объемов (более 100 тысяч м²), а с меньшими можно справиться и собственными силами.
Функционирующий свой отдел продаж, застройщик контролирует на 100%, а вот работу наемного агентства проверить сложно, остается только ждать результата, а ведь, в итоге, это имидж и доход застройщика.
Самостоятельно заниматься продажей недвижимости целесообразно, при небольших объемах. Такой способ значительно сохранит затраты на сбыт, конечно, застройщику придется выплатить премии сотрудникам, понести какие-либо затраты на рекламу, но все равно, эти затраты будут значительно ниже тех, которые пришлось бы понести, обратившись в агентство недвижимости.
Застройщик и риелтор: есть ли разница в цене?
Чаще всего застройщик и риелтор реализуют недвижимости по одним и тем же ценам, которые были предварительно утверждены девелопером. Застройщик самостоятельно выплачивает вознаграждение риелтору, процент которого заранее оговаривается при подписании договора. Эта сумма может варьироваться в зависимости от некоторых факторов: сложность проекта, ситуация на рынке и т.д. Сумма вознаграждения оговаривается всегда индивидуально.
Расходы на сбыт (комиссию) застройщик изначально уже закладывает в цену недвижимости, затраты распределяются на всю реализуемую площадь, то есть комиссия риелтора, в том числе, уже заложена в цену, не зависимо от того приобретается квартира напрямую или через агента.
Цена реализации и предлагаемые скидки одинаковые, что у застройщика, что у риелтора. Все возможные скидки и акционные предложения в любом случае согласовываются с застройщиком. Причиной разницы в цене может быть только политика дисконтных скидок.
Если недвижимость хорошо продается, то риелтор не будет предоставлять дисконт, кроме этого не стоит забывать о спекулятивных моментах, цены имеют склонность к искусственному росту.
Дополнительные затраты
Комиссия за сделку уже включена в стоимость, поэтому при покупке жилья в новостройке ее не взимают с клиента, в отличии, если приобретать жилье на вторичном рынке. Тем не менее, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) доплатить придется и не имеет значение у риелтора или застройщика приобретается недвижимость.
Средняя сумма комиссии агентства составляет – 30 тысяч рублей. Хотя далеко не каждый девелопер берет эту плату, например в компании ГК «Инград» таких оплат не берут и в будущем не планируют, в компании «Эталон» покупатель оплачивает только услуги нотариуса, госпошлину и не более.
Плюсы и минусы покупки квартиры у застройщика
В общем и целом, при взаимодействии с фирмой-застройщиком напрямую или через риелтора для приобретателей квартир в новых жилых комплексах немного, но некоторые нюансы различаются. Отдельные покупатели предпочитают покупку без посредников и агентов.
Такой вариант приобретения имеет следующие плюсы:
- Покупатели получают точную информацию напрямую от строительной компании. Поэтому можно узнать подробные сведения о строительных материалах, изучить проектную документацию, технологии ведения работ, уточнить детали прямо в офисе продаж фирмы;
- Упрощенное получение ипотеки. Известные застройщики сотрудничают с банками, при этом можно взять ипотечный кредит, по которому проценты будут выплачиваться за покупателя застройщиком в течение 12 месяцев года после совершения сделки. Банки часто предоставляют компаниям особые условия по процентным ставкам за счет больших объемов. Подобные условия, как правило, не предоставляются риэлтерским агентствам;
- можно сэкономить на дополнительных расходах. Застройщики, как правило, не взимают дополнительные суммы за оформление документов.
Минусы покупки квартиры у застройщика следующие:
- ограниченный выбор. Строительные компании готовы предложить приобретателям квартиры лишь в своих жилых комплексах. Если гражданин уже определился с новостройкой, то проблем нет. У некоторых фирм-застройщиков нет своего отдела продаж. К таким застройщикам относятся, например, крупная компания MR Group. Но многие компании реализуют жилье самостоятельно (Группа «ПИК», ФСК, Главстрой, СК «Донстрой» и др.);
- нет дополнительных услуг. Ряд застройщиков не предоставляют дополнительные услуги (например, оформление ипотечного кредитования), и проводят сложные сделки (альтернативные сделки с реализацией старого жилья). Но в последнее время, конкурируя за клиентов, некоторые застройщики стали оказывать комплексные услуги, включая trade-in схемы по зачету старого жилья в стоимость новой квартиры в новостройке.
Плюсы и минусы покупки новостройки через риелтора
Приобретая квартиру в новостройке через риелтора также есть определенные особенности. Квартиры в новых жилых комплексах реализуются агентствами недвижимости, работающими с застройщиками в эксклюзивном порядке.
Со строительной компанией, сдающей объект, могут сотрудничать и несколько риелторских агентств. Высокая конкуренция повышает эффективность менеджеров, в итоге отдел продаж имеет значительную мотивацию в реализации новостройки.
При такой схеме можно отметить следующие плюсы:
- значительный выбор объектов. Риелторы предлагают клиентам различные варианты для покупки. Агент помогает покупателю с выбором и планировкой, если у того возникают сомнения;
- ускоренные сроки. Риелторское агентство может предложить шорт-лист новостроек в соответствии с параметрами покупателя. Поэтому время на обзвон и выезды на осмотр объектов застройщика может быть сокращено.
- учет интересов клиента. Агентству не нужно продать жилье в конкретной новостройке или какого-либо застройщика, исходя из чего при выборе оно в первую очередь представляет интересы гражданина.
- подбор ипотеки. Риелтор помогает с подбором программы ипотеки и направляет заявку сразу в несколько банков. Что важно для покупателей, которые еще не остановили свой выбор на каком-то определенном ЖК.
- проведение сложных сделок. Агент проводит сложные составные сделки, в том числе альтернативные сделки с продажей старой квартиры.
Существуют и минусы при работе с риелтором:
- встречаются неквалифицированные сотрудники. Существует вероятность столкнуться с агентом, не обладающим необходимым опытом или навыками для надлежащего выполнения услуг по покупке квартиры.
- взыскание дополнительной оплаты. Зачастую риелторские агентства оказывают отдельные услуги за дополнительную оплату (например, оформление документации для ипотеки и др.) Поэтому подобные вопросы нужно обговаривать с посредником заранее.
Читайте также: параметры выбора новостройки у застройщика.
