Когда принято решение приобрести квартиру в новостройке, приступают к поиску варианта, который бы соответствовал предъявляемым требованиям и вписывался в бюджет. Так как строительный рынок не ограничивается одним предложением, нужно оценить все варианты и сравнить их между собой на предмет достоинств и недостатков.
В деле покупки недвижимости очень редко улыбается удача, когда привлекательный объект недвижимости продается недорого. Чаще такое встречается на вторичном рынке, когда владельцу квартиры очень срочно нужны деньги, и он готов отдать ее дешевле, т.е. ниже рыночной стоимости. Всерьез рассчитывать на это не стоит, к тому же за полцены квартиру вряд ли кто-нибудь отдаст.
Даже если такие предложения появляются на рынке, то их мгновенно перехватывают брокеры для перепродажи. Как показывает практика, большинство потенциальных покупателей знают, на какой класс жилья могут рассчитывать. Вряд ли их устроит жилье эконом-класса, если они привыкли к уровню бизнес-класса.
На какие параметры нужно обращать внимание
На сайтах застройщиков и в буклетах все новые объекты смотрятся очень презентабельно. Многих привлекает яркий цвет фасадов и отражающиеся в панорамных окнах облака. Внешний вид, конечно же, важен, но есть и другие критерии, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:
Строительный материал, из которого возводится здание
Подавляющее большинство столичных задний возводится по технологии панельного или монолитного строительства. Что касается кирпичных зданий, то они относятся к премиальному сегменту. Строится их не так много из-за дороговизны и слишком долгих сроков строительства.
Долговечность постройки
Здания, возведенные по технологии монолитного строительства, считаются самыми долговечными. Если срок службы панельных домов по нормативам составляет 70 лет, то монолитных – 150 лет!
Заделка швов (герметизация)
Строительство панельных домов подразумевает под собой сборку готовых деталей. Чтобы их соединить, сваривают металлические элементы этих панелей (арматуру).
Швы, образующиеся между панелями, нужно тщательно герметизировать, чтобы металлические элементы не подвергались коррозии и внутрь дома через щели не проникала влага, избыток которой приводит к образованию плесени.
В процессе эксплуатации дома происходит естественная разгерметизация, которую нужно своевременно устранять.
Долговечность монолитных домов обеспечивается за счет технологии строительства. При возведении таких домов все соединения делают из бетона. Сначала собирают каркас, затем сооружают опалубку и заливают бетоном. Получают мощный монолит. Арматура расположена внутри бетона, который изолирует ее от негативных факторов окружающей среды. Связка бетона с железом получается очень надежной.
Стоимость строительных работ
По степени сложности работ и по денежным затратам монолитное строительство превосходит панельное. Последнее обходится застройщику дешевле. Но это никак не сказывается на цене продаж. На нее может повлиять дорогая отделка фасада или возведенный фонтан на дворовой территории.
Получается, что по стоимости квартиры в панельном и монолитном доме почти одинаковые, но по запасу прочности они разные.
Контроль качества
Можно сказать, что контроль за качеством строительства при возведении монолитных домов намного серьезнее, чем за панельными. Объясняется это тем, что на стройплощадку панели приходят уже готовые и проверке подвергаются только монтажные работы.
Когда возводят монолитный дом, контроль начинается с того момента, как на площадку начинает поступать арматура. Проверяют, соответствует ли ее рамер техническому заданию, насколько правильно она «завязана», когда залита бетоном, как проходит набор прочности и когда достигает проектных ее значений. От того, насколько строгим был контроль, зависит качество строительного объекта в целом.
Тепло-шумоизоляция
Если сравнивать панельный и монолитный дом по показателям шумо- и теплоизоляции то преимущество будет за последним. В монолитно-кирпичных домах толщина внешних стен (блок+кирпич) составляет 600 мм, у панельных – 350-400 мм. Чем толще стена, тем лучше теплоизоляция. Поэтому зимой в толстостенных домах теплее, а летом прохладнее.
Оптимальную звукоизоляцию в монолитных домах обеспечивает отсутствие стыков. В таких домах даже технические ниши звуконепроницаемые. Распространение шума в них происходит не через стены, а через перекрытия и незначительные стыки.
Проводником звука в монолитных домах выступает несущая конструкция. Если по ней ударить, то на всех этажах можно будет слышать этот звук. В панельных домах не такая качественная звукоизоляция.
Тип дома
Если вы остановили свой выбор на панельной новостройке, уточните серию дома. На сегодняшний день в Москве строятся панельные дома серии П44Т, П-3М, И-155. По серии можно найти информацию, которая касается планировки квартир, высоты потолка, отделки и пр. Желательно посетить дом, посмотреть, как он выглядит, поинтересоваться у жильцов на счет шумоизоляции и пр.
Планировка квартир
У монолитных домов есть одно существенное преимущество: можно самостоятельно создавать и многократно менять планировку в пределах одной квартиры. Квартиры одной площади, расположенные на разных этажах, могут иметь разное количество комнат. Но так называемые «мокрые зоны» (кухня, ванная, туалет) должны располагаться в строго отведенных местах, менять их расположение нельзя.
Экспериментировать можно с электроразводкой, исходя из своих потребностей в освещении. В панельных домах предусмотрено два варианта проводки, в монолитных – у каждой квартиры своя (здесь можно розетки лепить хоть через метр).
Качество дверей, окон, инженерных коммуникаций
По мнению покупателей, качественной, а значит долговечной, является лишь продукция известных производителей. Но это не совсем так. Практически все сейчас устанавливают пластиковые двухкамерные стеклопакеты. Технология их производства достигла такого уровня, что по срокам эксплуатации неизвестные бренды ни в чем не уступают своим титулованным аналогам.
Не стоит ориентироваться исключительно на бренды. Разберем это на примере лифтов. Эксперты в один голос говорят, что плохих лифтов просто не существует. Каждый лифт проходит многоступенчатую проверку на площадках завода-изготовителя. Если в процессе эксплуатации у него сбилась настройка, нужно вызвать мастера, который устранит сбой.
Лифты российского производства имеют преимущество перед иностранными: при поломке можно моментально вызвать мастера и получить качественную услугу в кратчайший срок.
Объекты инфраструктуры
Необходимо обращать внимание на близость к остановкам общественного транспорта и метро. Также нужно изучить, как часто выполняются рейсы транспорта, нет ли пробок. Возможно лучше приобрести квартиру чуть дальше от станции метро, но поблизости от конечной автобусной остановки.
Имеет значение наличие въезда на автомагистраль. Также для владельцев автомобилей важно, чтобы на парковке было достаточно места, а также охраны на стоянке.
Обратите внимание на близость торговых центров, магазинов, детских садов, школ, поликлиник и аптек.
Наличие рядом детских площадок, спортивных объектов, парков и скверов, зон для прогулки.
Экологическая обстановка
Нужно принимать во внимание следующиэ факторы:
- Качество воздуха. Нужно обращать внимание на наличие зеленых зон, лесопарков и др.;
- Наличие рядом промышленных производств, заводов, свалок, крупных магистралей;
- Есть ли поблизости реки, озера, пруды и другие водоемы;
- Наличие рядом мест отдыха.
Желательно изучить информацию из достоверных источников, например, данные Роспотребнадзора.
В данный перечень можно включить индивидуальные предпочтения и оценить их по важности. Это позволит сделать правильный выбор.
Порядок приемки готовой квартиры
Если квартира приобретается в монолитном доме без отделки, в первую очередь смотрят, чтобы стены были ровными и фрагменты оголенной арматуры не торчали из них.
Относительно вертикали отклонение поверхности не должно быть более 15-20 мм на высоту стены. Насколько ровный пол можно проверить с помощью уровня, рейки или лазера.
Особого внимания заслуживает перекрытие: не должно быть трещин в углах и по периметру оконных проемов.
Окна должны быть установлены ровно, без зазоров. Это важно, когда дом сдается в зимний период).
Также нужно проверить, насколько плавно открываются двери.
Температура в квартире должна быть не менее +21°С.
Если квартира продается с готовой отделкой, нужно осмотреть качество наклейки обоев, насколько красиво выложена плитка и ламинат, проверить отклонение стен от вертикали.
Также нужно проверить все краны на исправность работы и отсутствие подтеканий.
Работу вытяжки проверяют так: закрывают входную дверь, а окно, наоборот, открывают и прикладывают к вытяжке бумажный лист. Если она исправна, листок к ней притянется. Упавший лист скажет о том, что в работе вытяжки есть проблемы.
Каждую розетку в доме нужно проверить. Для проверки можно использовать зарядной устройство от смартфона.
Места общего пользования, системы дымоудаления, пожаробезопасности и электрохозяйство можно не осматривать, т.к. их проверяет госкомиссия при сдаче дома в эксплуатацию.
Читайте также: подробная инструкция, как взыскать неустойку с застройщика.
