Рассмотрим в данной статье, какие действия должны предпринять жильцы многоквартирного дома, чтобы сменить недобросовестную управляющую компанию в своём доме.
Конфликты между жильцами и управляющими компаниями – обычное дело. Собственники квартир недовольны качеством уборки, ремонта и обслуживания, а также высокими коммунальными платежами по содержанию и управлению МКД. Часто это просто жалобы, но в случае систематических нарушений и плохого содержания здания стоит подумать о смене управляющей организации.
Избавиться от проблемной управляющей компании бывает сложно, особенно в новом доме, когда еще многие квартиры не заселены, собственники не наладили связь между собой, а собрать кворум для полномочного принятия решений на общем собрании жильцов сложно. Объясним, как сменить недобросовестных управленцев в многоквартирном доме.
Причины для смены управляющей компании
Управляющая компания – это юридическое лицо, созданное для управления, эксплуатации, обслуживания и восстановления зданий кондоминиумов. От нее ожидается принятие конкретных, четких и своевременных мер по поддержанию надлежащего состояния дома. Однако иногда жильцы сталкиваются с тем, что управляющая компания МКД не справляется со своими обязанностями. В таких обстоятельствах возникает логичный вопрос о смене этой компании.
Поводом для смены управляющей компании могут стать сбои в работе коммунальных служб, предоставление некачественных услуг и завышенные тарифы.
УК может не выполнять следующие обязанности:
- не проводит систематическую уборку подъездов, лестничных клеток и коридоров
- не производит своевременную замену лампочек, инженерных коммуникаций;
- не производит своевременный ремонт лифтов, трубопровода и кровли;
- не проводит надлежащий ремонт мест общего пользования;
- не реагирует на жалобы жильцов;
- не соблюдает правила технического обслуживания здания;
- завышает стоимость выполненных работ;
- отказывается делать перерасчеты по заявлениям собственников квартир.
Правовые основания для смены управляющей компании
Сменить управляющую компанию до окончания срока действия договора управления только потому, что вы недовольны ее работой, нельзя, на это должны иметься законные основания или решение общего собрания владельцев квартир. Обычно одной причины недостаточно: необходимо указать на совокупность нарушений и их продолжительность.
Также нужно уделить внимание сроку действия договора, т.к. иногда можно просто дождаться завершения срока действия договора, и не продлять его. Важно иметь в виду, что управляющие компании, которые избираются жильцами на общем собрании собственников, обычно заключают договор на срок от одного до пяти лет.
Существует несколько юридических оснований, по которым жильцы дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления досрочно и сменить УК.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договора управления может быть расторгнут по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока его действия общее собрание жильцов приняло решение об избрании новой управляющей организации или об изменении способа управления домом. Это правило применяется, если управляющая организация была выбрана местным органом власти на открытом конкурсе.
Если управляющая организация была выбрана самими жильцами, они имеют право расторгнуть договор на основании решения общего собрания. Необходимо в течение 5 рабочих дней направить в УК уведомление о решении расторгнуть договор с копией решения в Госжилинспекцию. При этом должен иметь место факт ненадлежащего исполнения управляющей компанией условий договора управления.
Управляющая компания, у которой отозвана лицензия на предоставление жилищно-коммунальных услуг, обязана в течение 3 дней с момента подписания договора передать все полномочия по управлению МКД новой управляющей компании, выбранной собственниками квартир на общем собрании.
Доказательства некачественного управления
Жильцы, недовольные работой управляющей компании, должны собрать доказательства, подтверждающие низкое качество предоставляемых услуг.
Такими доказательствами могут служить:
- многочисленные претензии собственников (частные или коллективные);
- документальное подтверждение неудовлетворительного состояния коммуникаций в доме или подъезде;
- справка из РЭУ или ДЕЗ о количестве зарегистрированных жалоб;
- фотофиксации и видеоматериалы некачественного обслуживания дома;
- Отчеты, проведенные независимыми экспертами;
- копии результатов проверок, проведенных сотрудниками надзорных органов по жалобам граждан.
Вам необходимо заручиться поддержкой владельцев квартир в доме. Не нужно действовать в одиночку, напишите в чат для жильцов, разместите сообщение со своим телефоном и номером своей квартиры, кратко опишите проблему и необходимый план действий.
Выбор новой управляющей компании
После сбора необходимых доказательства плохой работы управляющего, изучения договора и определения существенных оснований для смены управляющей компании, следует выбрать, кто в будущем будет управлять домом.
При выборе новой управляющей компании собственникам рекомендуется руководствоваться рейтингом управляющих организаций, который составляется на основе количества зафиксированных нарушений по эксплуатации жилищного фонда. Этот рейтинг обычно можно бесплатно найти на официальном сайте жилищного государственного надзора.
Помимо этого, можно изучить открытую информацию на сайтах компаний по управлению жилищным фондом и спросить у жителей соседних домов, довольны ли они работой своей УК и какие у них есть проблемы.
Узнать, какие компании управляют многоквартирными домами, можно в системе ГИС ЖКХ, а также на портале “Реформы ЖКХ”. Определите записать все “за” и “против” и предложите соседям выбрать одну из управляющих компаний с лучшими результатами.
Нужно проверить есть ли у выбранной УК лицензия и проверить срок ее действия. Посмотрите на количество домов, находящихся под ее управлением, и сколько МКД отказались от услуг компании. Разумеется, также жильцам нужно лично обратиться к сотрудникам управляющей компании, чтобы поинтересоваться об условиях ее работы и попросить образец договора.
Проведение общего собрания
Следующим шагом после смены УК является встреча с собственниками жилья. Однако очень часто некоторые собственники занимают пассивную позицию: не участвуют в общих собраниях собственников и не голосуют формально.
Создайте инициативную группу владельцев жилья для подготовки повестки дня общего собрания жильцов. В повестке должны быть изложены основания расторжения договора с управляющей компанией и необходимости ее смены.
За 10 дней до собрания жильцы должны быть уведомлены (письменно или по электронной почте). Затем должно быть проведено заочное собрание, результаты которого заносятся в протокол собрания.
Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосующие как в очной, так и в заочной форме, должны заполнить одинаковый бланк решения. После получения формы решения каждый собственник должен подписать реестр выдачи бланков форм голосования.
Уведомление старой управляющей компании и всех жильцов
Следующим шагом является уведомление жильцов о результатах проведенного собрания. Это уведомление должно быть опубликовано в течение 10 дней после проведения общего собрания. Место, где должно быть размещено уведомление, должно быть определено на собрании владельцев квартир.
Копия протокола также должна быть направлена действующей управляющей компании в течение 10 дней. Текущий договор управления считается расторгнутым с момента получения организацией уведомления.
Если собрание решит сменить управляющую компанию, лицо, уполномоченное собранием, должно в течение 5 рабочих дней отправить уведомление старой УК, а также в государственный орган жилищного надзора.
Подписание договора с новой управляющей компанией
Следующим шагом является оформление договора с новой УК.
Согласно закону, договор управления с новой организацией должны подписать более 50% собственников многоквартирного дома, иначе договор не будет действительным. Лучше сразу же подписать его на собрании, чтобы жильцам не пришлось собираться снова.
Оплата жильцами коммунальных платежей на счета новой управляющей компании будет производиться после оформления договоров с компаниями-поставщиками коммунальных ресурсов.
