Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Как сдается многоквартирный дом в эксплуатацию застройщиком

Как сдается многоквартирный дом в эксплуатацию застройщиком

После того как дом построен, остается один, но очень важный шаг, прежде, чем он начнет существовать юридически – ввод в эксплуатацию. Это когда фактически построенное здание, юридически становится объектом недвижимости. В положительный результат ввода в эксплуатацию в равной доле вносят свой вклад застройщик и контрольно-надзорные органы. Чтобы разрешительные документы на ввод были выданы – дом должен соответствовать на 100% проекту, а застройщик кроме этого требования, должен строго соблюсти алгоритм правового процесса сдачи.

Рассмотрим, какие документы входят в необходимый пакет, какие надзорные органы осуществляют контроль, как происходит процесс сдачи и выдача ключей в 2022 году и есть ли у дольщиков право контролировать действия участников процесса сдачи-приемки дома.

Застройщик и его обязанности

Федеральный закон №214 и его статья 8 регламентируют, что ввод дома в эксплуатацию является самым первым и важным шагом перед выдачей ключей владельцам. Процесс ввода в эксплуатацию это не просто последовательность действий – это правовой механизм со своими правилами и обязанностями. Градостроительный кодекс РФ в части статьи 55 устанавливает четкий порядок действий.

Самые важные этапы процесса ввода дома в эксплуатацию выглядят так:

  1. Осуществить в полной мере весь комплекс инженерно-строительных работ, которые оговорены в проекте на многоквартирный дом и разрешительной документации к проекту. Здесь говорится о возможности использования функционала дома в полной мере и обеспечении безопасности, проживающих граждан. Кодекс разрешает мероприятия по благоустройству прилегающей территории провести позже.
  2. Застройщик должен получить заключения от поставщиков коммунальных услуг (электричество, вода, газ и отопление), подтверждающие соответствие имеющихся коммуникаций проектной документации.
  3. Застройщик должен провести все необходимые технические испытания несущих конструкций здания, результаты испытаний обязательно фиксируются. Дом проверят на параметры энергоэффективности, наличие приборов учета, эффективность вентиляции и воздухообмена.
  4. Утвердить техпаспорт объекта недвижимости. Техпаспорт должен соответствовать требованиям, указанным в ФЗ «218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После того как этот вопрос решен, здание ставится на кадастровый учет.
  5. В отделе градостроительства администрации города необходимо получить почтовый адрес МКД, до этого у будущего дома был только адрес строящегося объекта, который только определял место проведения работ.

Все требования выполнены, а пакет документов собран – застройщик может обращаться в контрольно-надзорные органы, это те самые органы и инстанции, которые ранее выдавали разрешение на строительство. Если речь идет о МКД, то ввод дома в эксплуатацию осуществляется только через исполнительные органы государственной власти или муниципалитет.

Требуемые документы

Теперь застройщик должен с документами в руках подтвердить правомерность своих действий, законные основания строительства и что при строительстве были соблюдены все технические нормы, обеспечивающие безопасность эксплуатации дома.

Пункт 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ четко перечисляет какие именно документы понадобятся для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома:

  1. Заявление застройщика.
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, речь идет о договоре аренды, справке из Росреестра на право собственности или другие формы подтверждения права собственности на землю.
  3. Разрешение на строительство МКД.
  4. Градостроительный план, согласованный с администрацией, в котором была бы утверждена локация будущего дома.
  5. План земельного надела.
  6. Технический план на будущий МКД, как объект капитального строительства.
  7. Схема будущих внутриквартирных и общедомовых инженерных сетей и коммуникаций.
  8. В случае, если при возведении у застройщика был строительный подряд – акт приемки второй стороной объекта.
  9. Акт о соответствии дома нормативной и технической документации (ГОСТам, регламентам, инструкциям) – выдается после комиссионных испытаний.
  10. Заключение о соответствии дома проекту, нормам энергоэффективности и оснащенности приборами учета потребляемых энергоносителей.
Важно, что предоставленный перечень не является окончательным. Принимающая сторона, контролирующий орган для постановки на учет дома, может затребовать дополнительно еще какие-либо документы. При подготовке пакета документов закон не позволяет контролирующим органам проявлять самодеятельности. Перечень возможных требуемых документов и дополнений к ним четко регламентирован Правительством РФ – пн.4 ст.55.

Трудность процесса сбора и сдачи пакета документов состоит в том, что на момент начала строительства у застройщика на руках имеется только разрешительная и уставная документация, в основном, а большая часть требуемого пакета оформляется только после завершения определенных этапов строительства.

Порядок ввода дома в эксплуатацию

Этапы ввода дома в эксплуатацию:

  1. Окончание строительно-монтажных работ, устройство всех инженерных коммуникаций к утвержденной дате приемки дома.
  2. Устройство прилегающих придомовых территорий, дворов, площадок и внутриквартальных дорог. По факту, на это требование комиссия смотрит в последнюю очередь и часто закрывает глаза на недоделки.
  3. Подписание необходимых договоров на использование инженерных сетей и коммуникаций (водопровод, отопление, газоснабжение, отвод стоков и пр.).
  4. Осмотр и обследование дома техническими специалистами БТИ: снятие размеров, определение площадей внутриквартальных и придомовых территорий. Основываясь на полученных данных, оформляются техпаспорта на здания и квартиры.
  5. Работа комиссии непосредственно на месте. Окончательное решение принимается только на основе затребованных и предоставленных документов. Если решение положительное – дом считается введенным в эксплуатацию.

Выданное застройщику заключение о соответствии дома проектной и технической документации, является итогом успешного завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Только после получения этого документа застройщик может начать процедуру передачи квартир собственникам.

Незаконный ввод – какая ответственность?

При выявлении каких нарушений ввод дома в эксплуатацию прекращается? Ответы на этот вопрос дает Градостроительный кодекс РФ и его ст.55:

  1. Пакет документов неполный, в нем есть просроченный или поддельные документы.
  2. Здание не соответствует техническим нормам и требованиям.
  3. Готовое здание не соответствует проекту.
  4. Отсутствие у застройщика прав на земельный участок или расхождения назначения земельного участка с возведенным домом.

После выявления недочетов у застройщика есть время на их исправление, ликвидацию недоделок. Бывают такие случаи, не часто, но бывают, когда застройщик заселяет владельцев квартир в несданный дом или в дом с нарушениями, договорившись исправить их позже.

Если такое имеет место быть, то при выявлении для виновных возникает административная ответственность (ст.9.5 КоАП РФ).

В некоторых случаях, для должностных лиц, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию вновь построенного дома при его несоответствии техдокументации или проекту, грозит уголовной ответственностью по ч.1 ст.285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями). Тяжесть наказания по этой статье варьируется в зависимости от глубины содеянного, поэтому ответственность может быть как в виде штрафа в 80 000 рублей, так и в виде лишения свободы на срок до 4-х лет.

Дальнейшие действия

В течение трех дней после того как разрешительные документы оформлены, комиссия должна передать все сведения по новому дому в органы федерального строительного надзора. Новый многоквартирный дом ставится на учет, получает кадастровый и технический паспорта, являясь объектом капитального строительства. Для содержания и ремонта нового дома заключается договор с Управляющей компанией, которая будет этим заниматься.

Информация. Закон предусматривает, что собственники могут начинать оформление жилья, только после ввода в эксплуатацию вновь построенного дома и постановки его на кадастровый учет.

Застройщик должен в письменной форме уведомить собственников о сдаче дома и составить график получения ключей:

  1. Владелец жилья должен иметь возможность осмотреть квартиру, сравнить ее с проектом, проверить качество выполненных работ.
  2. Если  в результате осмотра владельцем были выявлены недочеты, то застройщик должен устранить их собственными силами.
  3. Застройщик и собственник подписывают акт приема-передачи недвижимости.
  4. Владелец жилья теперь должен только зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Только после завершения всех вышеуказанных процедур собственник может приступать к процессу отделки и обустройству помещений.

Федеральный закон №214 ФЗ регламентирует, что новый объект находится на гарантийном обслуживании у застройщика еще в течение 5 лет с даты сдачи дома в эксплуатацию.

Важные моменты

Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:

  1. Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
  2. Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.

В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.

Пример из жизни:

  1. В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
  2. В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
  3. Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.

После того как процесс передачи недвижимости окончен, квартиры приняты, собственники могут начать этап индивидуального оформления жилой недвижимости.

Уведомление об окончании строительства

В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.

После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.

Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.

Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.

В чем отличие передачи ключей от ввода в эксплуатацию?

Ввод новостройки и передача ключей жильцам являются отдельными событиями. Их отличие заключается в юридических аспектах. Более существенной стадией является ввод многоквартирного дома, это означает для сторон договора долевого участия:

  • окончание строительных работ и признание объекта в статусе жилья;
  • соответствие новостройки строительным нормам, функциональное назначение проживания граждан, соблюдение пожарных правил и безопасности;
  • готовность здания к заселению жильцов.

Передача ключей жильцам представляет собой юридический момент фактического перехода квартиры во владение дольщику. Вручение сводится не только к техническому этапу приемки жилого помещения. После этого на дольщика полностью переходит бремя содержания жилища и ответственность за его техническое состояние.

Контроль органа строительного надзора

Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.

Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:

  • направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
  • формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
  • выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
  • подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.

После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.

В соответствии со ст. 8 ФЗ №-214, дольщики в процедуре государственной приемки здания не участвуют. Жильцы имеют право на осмотр квартир и по их результатам могут составить претензию застройщику с требованием устранить недочеты жилого помещения.  

При выявлении существенных дефектов, если с ними нормальное проживание в квартире становится невозможным, либо отказа компании от устранения недочетов в установленный срок, вопрос решается в судебном порядке. Важно понимать, что дольщик имеет право на отказ от подписания акта приема-передачи.

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий
Алексеев Дмитрий
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Задать вопрос
Процедура ввода многоквартирного дома достаточно сложна, а регламент и сроки зависят от конкретного объекта. При благоприятной ситуации новый ЖК сдется в срок 2-3 месяца после сбора и подачи необходимых документов.

Каждый застройщик заинтересован в скорейшей приемке дома и передаче квартир жильцам, т.к. содержание и охрана объекта - это немалые расходы. В законодательстве не регулируются точные сроки ввода новостроек, но компании должны прописывать сроки сдачи жилья в договорах с дольщиками.
Читайте также: как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком.

Видео: Ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и причины отказов:

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал