Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком

Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком Застройщики

Если застройщик нарушает договор долевого строительства, рядовой участник вправе расторгнуть договор, вернуть вложенные деньги, чтобы найти им применение в другом деле.

При расторжении договора долевого участия (ДДУ) отношения между застройщиком и дольщиком полностью прекращаются. По закону (ФЗ №214) расторгнуть ДДУ можно на любом этапе строительства. В этом вопросе закон полностью на стороне дольщиков.

Положения законодательства

В каких случаях и по каким правилам можно расторгнуть договор долевого участия отражено в ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., который звучит так «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов, внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», и в ГК РФ (Гражданский Кодекс).

Договор может быть расторгнут:

  1. По решению дольщика;
  2. По решению застройщика;
  3. По соглашению обеих сторон;
  4. По судебному решению.

Чье решение ляжет в основу расторжения ДДУ, зависит от ситуации, но в любом случае деньги должны быть возвращены дольщику в полном размере или частично.

Дольщик передумал приобретать квартиру: является ли это причиной расторжения договора?

Просто так расторгнуть договор долевого участия нельзя. Здесь нужны веские причины, когда налицо несоблюдение взятых на себя обязательств одной из сторон. Если стороны соблюдают обязательства и объективных причин для расторжения договора нет, нужно заглянуть в договор. Там можно найти дополнительные условия отказа от договора.

Каждый девелопер разрабатывает свои условия. Многие принимают отказ дольщика от строящейся квартиры, но готовы вернуть не полную сумму, а только часть ее. К тому же, они оставляют за собой право выплатить ее не сразу, а в течение некоторого времени, что не устраивает дольщика.

Когда девелоперская компания четко следует плану строительства, строго соблюдает обязательства перед банком-кредитором и участниками долевого строительства и полностью соответствует ФЗ №214, который регламентирует требования к застройщику, то даже в этом случае участник долевого строительства правомочен отказаться от исполнения договора, не доводя дело до суда, если этот не противоречит условиям документа. Дольщик может продать жилье на этапе строительства другому человеку, т.е. передать ему право требования по договору. Но такой шаг с его стороны должен согласовываться с застройщиком.

Когда застройщик согласен компенсировать полную (или частично) сумму дольщику при условии отказа последнего от квартиры, договор должен быть расторгнут по согласию обеих сторон. Нельзя назвать популярным данный способ прекращения действия ДДУ. Если же условия расторжения договора устраивают обе стороны, составляется соглашение, которое содержит информацию, касающуюся сроков и схемы возвращения денег. Это может быть конкретная дата или определенный срок выплаты.

Односторонний отказ от договора (без суда)

В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:     

  • застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
  • не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
  • возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
  • наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.

Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:

  1. Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
  2. Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
  3. Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.

Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов

Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.

У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.

Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.

Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ

В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:

  • информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
  • реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
  • основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
  • на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
  • реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
  • дата отправки уведомления;
  • опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.

Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:

  1. Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
  2. Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
  3. Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.                                               
  4. Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.

Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.

Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.

Какие документы нужно подать в суд для расторжения ДДУ?

При решении вопроса о расторжении ДДУ в суде, нужно подать пакет следующих документов:

  1. Заполненный бланк заявления, в котором говорится о желании расторгнуть ДДУ, вернуть деньги, получить положенную по закону неустойку и компенсацию причиненных убытков.
  2. Копию договора об участии в долевом строительстве.
  3. Подтверждение оснований для расторжения договора долевого участия.
  4. Полный расчет суммы, которая взыскивается с застройщика.
  5. Дополнительные документы, которые необходимы для ведения дела в суде.
Как показывает практика, если будут предоставлены объективные причины для расторжения ДДУ, суд выносит решение в пользу гражданина. Но стоит знать и о том, что в процессе слушания дела суд будет учитывать требования обеих сторон. И если девелопер попросит снизить размер компенсации, суд удовлетворит это требование.

Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?

Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.

Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.

Мнение эксперта
Захарычев Сергей
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
Процедура возврата средств при расторжении договора по схеме, предусматривающей эскроу-счет, описана в ст. 15.5 ФЗ № 214. В соответствии с указаниями данной статьи, эскроу-счет закрывается, а средства возвращаются гражданину после регистрации расторжения договора с застройщиком. Поэтому для получения денег нужно обратиться с заявлением о расторжении ДДУ в службу Росреестра.
Читайте также: Как подать в суд на застройщика.

Видео: Расторжение договора долевого участия с застройщиком и возврат денег:

Оцените статью
Поделиться с друзьями
Деловой квартал
Добавить комментарий