Каждого из нас сегодня интересует вопрос как приобрести новостройку и получить ее в установленный срок заявленного качества. В данной статье рассмотрим, как проверить надежность застройщиков, какие законные способы привлечения средств дольщиков существуют, какие документы проверить, защиту прав дольщиков и другие связанные с этим вопросы.
Зачем нужно проверять застройщика?
Прежде всего нужно обсудить боле широкий вопрос – тему обманутых дольщиков, разобрать историю и причину возникновения этой проблемы. Некоторые дольщики сталкиваются с тем, что они не могут въехать в купленные ими квартиры и ждут достройки многоквартирных домов годами.
Проблема обманутых дольщиков циклична, она происходит с каждым экономическим кризисом, проблема впервые постигла застройщиков России в 2005 году, когда происходил мировой экономический кризис, и, соответственно банки перестали кредитовать застройщиков и начали складываться пирамиды. Обанкротилось очень много застройщиков, руководство некоторых из них уехало за рубеж, потому что они не смогли исполнить свои обязательства перед дольщиками. Следующий кризис был в 2015 году, аналогично также компании застройщики ликвидировались, а порядка 60 тысяч дольщиков остались без вложенных денег и без квартир, то есть они остались «у разбитого корыта».
Самая главная проблема заключалась в том, что эти застройщики не проверялись, людей привлекала низкая цена недвижимости, они доверяли компаниями свои денежные средства и сами несли деньги в провальные проекты.
Несмотря на большое количество долгостроев и число обманутых дольщиков, риски по-прежнему возникают у сегодняшнего покупателя новостроек.
Как купить новостройку и получить ее в срок?
Отношения между застройщиками и дольщиками регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
По сути вот закон достаточной мере регулируют все вопросы, которые могут обезопасить дольщиков. При этом если посмотреть динамику после принятия этого ФЗ, не все застройщики являются его приверженцами, есть компании, которые пытаются обойти закрепленные в нем правовые нормы.
Поэтому каждого застройщика нужно проверять, будь то сверхнадежный застройщик, который работает на рынке 20 лет и более, или это компания, которая только начала возводить новостройки.
Репутация и опыт застройщика
Каким бы сложным или красивым не был проект, какими бы красивыми не были рекламные материалы, конечно репутация застройщика — это основной фактор. Как его анализировать?
Репутация выражается в конкретных реализованных проектах, которые можно съездить посмотреть или почитать отзывы о них. Зайти в интернет, почитать отзывы жильцов, форумы. В 2023 году не составит труда то сделать, сейчас есть полный массив информации, надо только приложить немного усилий и своего времени, но это потом окупится в виде удачно приобретенной новостройкой.
Также нужно посмотреть на историю деятельности компании. Как давно застройщик работает на рынке. Понятно, что то, что было в прошлом совсем не гарантирует хороший результат в будущем, но поможет проанализировать опыт работы компании, который говорит о надежности.
Проверках бенефициаров
Следующий момент это проверках бенефициаров, то есть конечных выгодоприобретателей -собственников застройщика. Этими собственниками должны быть конкретные физические лица, подчеркнем, именно физические лица, а не некие фирмы или компании, которые находятся где-то в цепочке.
Нужно проверить репутацию их репутацию, их надёжность и новостной фон, т.е. новости в информационных ресурсах, которые идут с конкретным выгодоприобретателем-бенефициаром. Если новости не очевидные, то где-то между строк уловить общую картину, которая сложилась вокруг этих лиц.
В какой холдинг входит?
Покупателям необходимо учитывать вхождение застройщика в какие-либо финансово-промышленные группы и холдинги. Это очень важный момент, потому что именно тут можно посмотреть насколько мощная структура компаний и насколько у застройщика есть поддержка родственных компаний или материнской структуры. Именно поддержка может иметь большое значение, т.к. в конкретный момент времени застройщик может испытывать некоторые трудности.
Перспективы и амбиции компании
Еще один очень важный момент — это перспективы и амбиции застройщика. Читая новости, мы можем смотреть информацию о новых приобретениях компании, например, приобретенных земельных участках, промышленных территориях. Эти объекты в последующем, в процессе реконструкции или сноса и строительства на этих территориях новых жилых комплексов дадут застройщику новые проекты. Поэтому, если видна активность застройщика, заключаются новые сделки, то это является хорошим плюсом. Данный момент нужно обязательно включать в анализ надежности застройщика.
Амбиции – ключевой пункт, потому что он показывает, насколько застройщик хочет развиваться, насколько он ценит и вкладывает все силы и ресурсы в тот результат, который он хочет достичь.
Проверка документов компании
Дальнейший шаг – это пойти в отдел продаж и изучить уже документацию и вживую с ней ознакомиться. Рассмотрим список тех документов, которые обязательно должны быть у надежного застройщика.
- Документы на земельный участок. Наличие земельного участка у строительной компании на праве собственности является дополнительной гарантией надежности и, что проблем с достройкой ЖК не будет.
- Разрешение на строительство. Представляет собой основной документ, который дает застройщику право возводить многоквартирный дом.
- Документы застройщика. Сюда можно отнести учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации застройщика и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Проектная документация. Так как, согласно 214-ФЗ застройщик до момента ввода объекта в эксплуатацию имеет право вносить в нее изменения 214 ФЗ, то следует запрашивать редакцию проектной документации со всеми внесенными в нее изменениями.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства новостройки;
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
Указанный документы должны быть в отделе продаж строительной компании, которая называет себя надежной.
Проверка строящегося объекта
Ни для кого не секрет, что застройщики создают отдельное юридическое лицо для каждого ЖК. Вы должны посмотреть, что это за новостройка и проследить взаимосвязь застройщика с его головной материнской структурой.
Как указывалось в предыдущем пункте, в соответствии с ФЗ-214 у застройщика обязательно должен быть весь комплект документов, начиная от проекта до разрешения на строительство.
Рекомендуется зайти на официальный сайт застройщика и посмотреть ход строительства объекта, который, согласно закону, должен быть отражен на сайте. Далее можно позвонить в отдел продаж, записаться на просмотр дома. После просмотра объекта можно сопоставить результаты просмотра с информацией, которая содержится на сайте.
Проверьте соотношение рыночной цены и цены продажи квартиры. Условно, если на рынке стоимость за квадратный метр квартиры составляет 100 тыс. рублей, то за 50 тыс. руб. ни один нормальный застройщик не будет продавать квартиру.
Также обратите внимание на то, привлечен ли генеральный подрядчик, если да, то посмотрите на официальном сайте подрядчика, имеет ли он достаточный опыт проведения строительных работ.
Оформление с застройщиком договора долевого участия
Главенствующее значение всегда имеет закон, т.к. именно он регулирует вопросы дольщиков. Какие законные способы привлечения средств дольщиков существует на сегодняшний день?
Ключевым пунктом проверки правильности действий застройщика является форма соглашения, который он предлагает для ознакомления и подписания дольщику. Зачем нужен ДДУ? Во многом для того, чтобы защитить клиента от двойных продаж, потому что отныне каждый застройщик обязан регистрировать каждый договор долевого участия в Росреестре. Закон защищает дольщиков и обязывает застройщика следовать определенной процедуре сбора и подготовки документов к продаже.
Единственная законная форма договора – это типовая форма договора участия в долевом строительстве, утвержденная Правительством РФ. Поэтому другие формы соглашения с застройщиком не обезопасят дольщика (например, договор бронирования, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи и т.д.)
Закон устанавливает ответственность для застройщиков, если они не соблюдают нормы ФЗ-214. Поэтому если Вы видите продажи по каким-то другим формам договоров, то это повод насторожиться. Росреестр выдает дольщику соответствующую выписку о том, что да эта квартира зарегистрирована за ним и она внесена в государственный реестр недвижимости. И любой застройщик впоследствии, когда достроят объект и состоится передача дольщику квартиры, обязан снять с учета из ЕГРН, приложив акт приема-передачи.
Фонд защиты прав дольщиков
Фонд защиты прав граждан — дольщиков является первой в РФ публично-правовой компанией, регулирующей отношения между участниками долевого строительства и застройщиками.
Фонд выполняет следующие функции:
- Проверка финансовой документации строительных компаний и ход строительства;
- Формирование компенсационного фонда и выплаты компенсаций обманутым дольщикам;
- Участие в процедурах в случаях банкротства застройщиков;
- Финансирование работ на долгостроях, если застройщик объявлен банкротом.
Фонд защиты прав участников долевого строительства позволяет понизить риски в строительстве жилья. В области жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость, надежность застройщиков и проектную документацию на соответствие компаний требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет в короткие сроки исключать из реестра недобросовестные организации.
Заключение
Подводя итоги, нужно обратить ваше внимание на то, что не нужно лениться проверять информацию о застройщике в открытых источниках. Желательно съездить на строительную площадку, пообщаться с прорабом о ходе строительства, именно там вы можете узнать много нового об объекте. Проверяйте документы, делайте копии и консультируйтесь с юристом, ведь покупка квартиры – это ваши инвестиции в будущее семьи, не относитесь к этому халатно.
Читайте также: Какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры.
Видео: Как проверить надежность застройщика простыми способами?
