Поскольку апартаменты не так давно появились на российском рынке, у покупателей возникло много вопросов.
С виду квартира почти как квартира, но как-то не похожа на настоящую. Это связано с тем, что застройщики не объясняют достаточно полно все особенности таких объектов. В этой статье мы расскажем о том, какое жилье называется апартаментами, какие бывают типы апартаментов и чем хорошие отличаются от плохих.
Виды апартаментов
В законодательстве нет определения, что такое апартаменты. Впервые этот термин появился на рынке недвижимости, и сейчас государство столкнулось с необходимостью ввести законодательство об этом виде жилья и установить правила для застройщиков. Такой законопроект был внесен в Госдуму в апреле 2021 года, но до сих пор находится на рассмотрении.
Основное юридическое отличие апартаментов от жилья с квартирами заключается в использовании земельного участка. Это может быть свидетельство о регистрации права на землю, свидетельство о регистрации права или запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав на земельные участки.
Целевое использование земельного участка должно быть подтверждено свидетельством о регистрации прав.
Если застройщик строит многоквартирный дом, то в свидетельстве о регистрации права на землю, свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРП будет указан один из двух видов целевого назначения земельного участка:
- Планировки зданий гостиничного типа.
- Объекты общественного и коммерческого значения.
Такой формулировкой может быть «размещение зданий гостиничного типа», а не «размещение зданий гостиничного типа».
Если у застройщика есть здание гостиничного типа, то это самый четкий и защищенный тип квартир. Квартиры в таких домах будут приобретаться по закону 214-ФЗ.
Если у застройщика есть земля общественного или коммерческого значения, документально подтвердите вид разрешенного использования земли. Если в договоре есть пункт о гостиницах, он вам подходит. Если оговорки о гостиницах нет, то это офис, и вы не можете прописаться здесь и жить как в квартире. Вы можете жить здесь физически, но не по документам.
Самый безопасный вариант для покупателя – когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под здание гостиничного типа. Теперь давайте поговорим об этом.
Документы от застройщика
Застройщики апартаментов выбираются так же, как и застройщики квартир. Ниже приведен список распространенных документов:
- Выписки из Единого реестра юридических лиц.
- Код вида экономической деятельности (ОКВЭД).
- Лицензия на строительство.
- Проектная декларация.
Это стандартный перечень, но в зависимости от особенностей объекта строительства могут потребоваться дополнительные документы. Например, если по заключению независимого эксперта проектная документация застройщика соответствует установленным требованиям. Эти документы обычно размещаются на сайте застройщика.
Некоторые застройщики не строят дома с нуля, а находят и переоборудуют коммерческие здания. Затем они продают готовые объекты в качестве вторичного жилья. Об этом мы рассказывали в статье «Квартирный бизнес».
Когда речь идет о сделках на миллионы рублей, будьте как можно более занудным. Если вам стыдно выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он сделал вас параноиком.
Посмотрите на размер уставного капитала в выписке из Единого реестра компаний. Компания с уставным капиталом не менее 10 000 рублей не подходит. Уставный капитал хорошего застройщика исчисляется миллиардами.
Отдельно проверьте источники финансирования строительства в проектной декларации. Помимо займов от дольщиков, хранящихся на эскроу-счете, застройщики могут брать кредиты. Если финансирование строительства идет от крупного банка, то он тоже рискует своими деньгами и уже перепроверяет застройщика за вас. Большинство застройщиков финансируют свои проекты через проектное финансирование в крупных банках, таких как ВТБ, Россельхозбанк, Сбер и Дом-рф.
Информация о финансировании обычно указывается в самом конце проектной декларации. Например, помимо депозита, полученного от дольщиков, застройщик получил кредит в Сбербанке на сумму около 3 млрд рублей, обеспеченный залогом земли, на которой будут построены апартаменты.
Информация о финансировании обычно указывается в самом конце проектной декларации. Здесь, например, помимо денег дольщиков, застройщик получил от Сбербанка кредит на сумму около 3 млрд рублей, обеспеченный залогом земельного участка, на котором будут построены квартиры.
Это было бы безопасно при наличии ипотеки. Банки, выдающие кредиты на покупку квартир, дважды проверяют застройщика и стройплощадку и не одобряют кредит, если есть что-то подозрительное.
Банк также переводит деньги за квартиры на эскроу-счет. Застройщик может получить доступ к этому счету только после сдачи объекта. Поэтому, если есть сомнения в способности выплатить всю сумму, они берут ипотечный кредит на покупку небольшой части квартиры. После сдачи дома кредит закрывается досрочно.
Еще один способ проверить прозрачность и активность застройщиков – сервис проверки новостроек. Здесь они могут найти необходимую информацию, включая проектную документацию, сроки сдачи (вовремя или с опозданием) и другие нюансы, необходимые для принятия решения о выборе.
Договор долевого участия
Застройщик может попросить вас подписать договор долевого участия или другой вид договора (например, договор предварительного ДДУ, договор предварительной купли-продажи, договор резервирования, договор займа, договор соинвестирования, вексель).
Помните, что все, что не является ДДУ, не является выгодным – оно не будет защищено законом, как ДДУ, в случае банкротства, долгостроя или строительных дефектов.
Предварительный ДДУ. Застройщик может предложить подписать предварительный ДДУ . Это часто происходит, когда разрешение на строительство еще не выдано городом, но вот-вот будет выдано. Без разрешения застройщик не имеет права подписывать ДДУ и поэтому выходит из положения с помощью предварительных документов. Часто они заманивают покупателей низкими ценами и большим количеством вариантов до начала продаж.
Рекомендуется отказаться от предварительного ДДУ, так как он не имеет юридических гарантий: Поскольку предварительный договор не зарегистрирован в Росреестре, недобросовестные застройщики могут продать вашу квартиру нескольким покупателям или забрать ваши авансовые деньги, оставив вас без гроша. Получив разрешение на строительство, застройщик может отказаться продавать выбранную вами квартиру или завысить цену.
Налоги на апартаменты
Когда вы зарегистрируете право собственности на свою новую квартиру, правительство будет взимать с вас ежегодный налог на недвижимость. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения налоговой ставки на стоимость квартиры, указанную в свидетельстве о праве собственности. Для приблизительного расчета в качестве титульной стоимости используется средняя цена квартиры в нужном районе.
Налоговая ставка для апартаментов
Чтобы избежать покупки недвижимости с высокой налоговой ставкой, важно определить, какой будет ставка налога на недвижимость, до приобретения жилья. Для этого застройщик должен обратиться к кадастровому документу земельного участка, на котором будет построено здание.
Для апартаментов предусмотрена льготная налоговая ставка в размере 0,5 %. Чтобы получить право на льготную налоговую ставку, квартира должна быть внесена в специальный реестр. Например, такие льготные ставки были введены правительством Москвы в 2016 году.
Оплата коммунальных платежей
Коммунальные платежи примерно на 20 % выше, чем для квартир, а эксплуатационные расходы зависят от структуры тарифов конкретной управляющей компании и предоставляемых услуг.
В дорогих квартирах бизнес-, элитного и премиум-класса в стоимость услуг управляющей компании, скорее всего, будут входить услуги садовника, ландшафтного дизайнера, охранников и консьержа. В дешевых квартирах эконом-класса – обычная уборка, вывоз мусора, услуги сантехника, электрика и дешевой УК.
Прописка и регистрация
Прописка – это устаревшее слово: обычно его произносят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной регистрации, есть еще и временная.
Если постоянная регистрация возможна для квартир, то в апартаментах временную регистрацию можно оформить только на пять лет, а затем продлить. С временной регистрацией человек может жить в квартире без постоянной регистрации.
То же самое относится и к детям. Согласно закону, дети, будь то временная или постоянная регистрация, должны быть зарегистрированы там же, где и их родители.
Цены и стоимость
Апартаменты стоят дешевле, потому что земля, на которой они построены, дешевле. В среднем разница в цене между однокомнатной и аналогичной по площади и расположению квартирой составляет около 15 процентов, а для двухкомнатной квартиры – около 20 процентов. Квартиры дешевле до 30 %, но это в основном в эконом-классе без отделки.
Преимущества покупки апартамента постепенно «съедаются» высокими налогами и коммунальными платежами. Я советую вам выбрать конкретную квартиру или апартаменты и заранее рассчитать стоимость владения.
Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммунальные услуги, возможные изменения налоговых ставок и многое другое.
Если предположить, что при покупке гипотетического апартамента вы сэкономите 20 %, то экономия составит 1,8 млн руб. против квартиры стоимостью 9 млн руб. Примем во внимание, что расходы на обслуживание на 15 % выше, чем в случае с квартирой, и подсчитаем приблизительную стоимость. Содержание и налоги квартиры обходятся в 51 000 рублей в год, а апартаментов – в 84 000 рублей. Таким образом, квартира обходится на 33 000 рублей в год дороже.
Если мы будем переплачивать по 33 000 рублей в год, то 1,8 миллиона рублей, которые мы сэкономили при покупке, будут «израсходованы» через 55 лет (расчеты приблизительные). Через 55 лет наш апартамент станет невыгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если мы планируем владеть этой недвижимостью дольше 55 лет, купите квартиру: мы сэкономим на налогах и коммунальных услугах. Если мы планируем продать эту недвижимость раньше, то лучше купить квартиру: мы сэкономим на налогах и коммунальных услугах.
Выгода от покупки апартаментов иссякнет через несколько лет из-за более высоких налогов и коммунальных расходов.
