После завершения строительства новостройки дольщики на осмотре квартиры могут столкнуться с тем, что квартира окажется с существенными строительными недостатками. Например, трещины на стенах, незастекленный балкон, не те материалы или, вообще, площадь меньше, чем заявлена. В этой ситуации дольщики имеют право отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги. Рассмотрим, как расторгнуть договор с застройщиком, если квартира ненадлежащего качества.
Когда дольщик может вернуть квартиру
В соответствии с п. 3 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», если квартира имеет существенные строительные недостатки, дольщик вправе отказаться от квартиры и потребовать у застройщика вернуть ее стоимость.
Существенными недостатками признаются те дефекты, в результате которых квартира становится непригодной для нормального проживания. Закон определяет, что относится к таким недостаткам, а что ими не является.
К существенным недостаткам относятся:
- неустранимые недостатки — это те, которые невозможно устранить;
- дефекты, которые нельзя исправить без несоразмерных затрат денег или времени;
- недостатки, появляющиеся вновь после неоднократного обнаружения или устранения.
В качестве примеров существенных недостатков можно привести сквозные дыры во внутренних перегородках квартиры, протечки на потолке в квартирах на последнем этаже дома или отсутствие вентиляции.
При этом существенными дефектами не являются повреждения окон, сколы и царапины на дверях, фурнитуре или слабая тяга вентиляции.
В зависимости от серьезности изъяны могут переходить из существенных в несущественные и наоборот. К примеру, если протечка потолка вызвала повышенную влажность во всей квартире, это может быть существенным недостатком, а если это был единичный случай и застройщик в короткие сроки исправил проблему, то это может быть не так серьезно.
Если дольщик уже принял квартиру
Покупатель может вернуть застройщику квартиру до ее приемки и в течение гарантийного срока: не менее 5 лет на многоквартирный дом (состояние фасадов, стены), и не менее 3 лет на инженерные сети и техническое оборудование (системы водоснабжения, электроснабжения, отопления и др.). Дольщик вправе вернуть жилое помещение застройщику, даже если уже заехал в нее.
При этом, чем короче период между датой сдачи приемки квартиры и моментом, когда покупатель захотел расторгнуть договору с застройщиком, тем выше вероятность доказать, что дефекты квартиры, которые привели к ее непригодности для проживания, произошли именно по вине строительной компании.
Пошаговая инструкция как расторгнуть ДДУ
1. Составление акта с указанием недостатков
Если дефекты выявлены сразу после передачи квартиры, то они должны быть зафиксированы в акте приема-передачи, а если по прошествии определенного времени (например, через 6 месяцев или год), то нужно заказать у оценочной компании заключение о состоянии квартиры.
По законодательству застройщик обязан устранить все недочеты или возместить затраты на их устранение – либо деньгами, либо пропорциональным снижением стоимости квартиры по договору долевого участия. Если это невозможно сделать, дольщик может расторгнуть ДДУ.
Проведение строительно-технической экспертизы позволит определить существенность или несущественность обнаруженных в квартире дефектов. Стоимость проведения экспертизы в Москве составляет от 6 тыс. рублей, время на ее выполнение зависит от сложности, как правило, от 3 дней. По результатам исследования дольщик сможет сделать вывод о пригодности квартиры для проживания на основании обнаруженных недостатков. Экспертное заключение строительно-технической экспертизы будет служить основанием для расторжения договора с застройщиком.
2. Направление уведомления застройщику о расторжении договора
После получения экспертного заключения необходимо подготовить уведомление о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке с указанием причин расторжения. Уведомление можно подать в офисе застройщика или направить ему заказным письмом с описью вложения (обязательно сохраните квитанцию об отправке письма и опись).
После чего следует зарегистрировать расторжение договора в службе Росреестра: отправить заявление на расторжение договора, приложив копию уведомления с описью вложений и отправить заказным письмом, например, квитанцию.
После этого нужно зарегистрировать расторжение договора в Росреестре: направить заявление о расторжении ДДУ, приложить к нему копию уведомления вместе с описью вложения и квитанцией.
В случае согласия застройщика на расторжение договора он обязан вернуть денежные средства покупателю в течение двадцати рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Это срок установлен в п.2 ст. 9 вышеназванного закона.
Застройщик обязан также уплатить проценты за пользование денежными средствами приобретателя квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, которая действует на день возврата. Проценты исчисляются за каждый день со дня оплаты жилья до момента возврата денег. В силу п. 2 ст. 9 ФЗ № 214, если дольщиком является гражданин, то застройщик должен заплатить проценты в двойном размере.
Пример расчета процентов, которые застройщик обязан заплатить дольщику. Для примера возьмем квартиру стоимостью 4 млн рублей, если со дня заключения договора долевого участия прошло 10 месяцев.
Формула расчета: стоимость квартиры × 1/300 Ставки рефинансирования ЦБ РФ (7,50 % на 15.06.2023) × кол-во дней пользования средствами × 2 (двойной размер оплаты).
4 000 000 * 1/300 * 7,5% * 305 * 2 = 610 000 рублей.
Вернув квартиру за 4 млн рублей с момента приобретения которой прошло 10 месяцев, дольщик дополнительно получит с застройщика 610 тысяч рублей за пользование денежными средствами. Что составляет 15,25% от начальной цены квартиры.
3. Подача искового заявления в суд
Если застройщик отказывается в добровольном порядке вернуть деньги, покупатель имеет право обратиться в суд с иском. Это можно сделать в течение 3-х лет с момента отправки претензии на гарантийное устранение недостатков или уведомления об отказе от выполнения договора долевого участия.
Рассматривая иск дольщика, суд прежде всего оценивает то, являются ли обнаруженные дефекты существенными. Для чего назначается судебно-строительная экспертиза. Если квартира имеет серьезные недостатки, суд удовлетворит требования дольщика.
Однако на практике достаточно сложно доказать, что недостатки квартиры существенные, поэтому высоки риски того, что суд может отказать дольщику.
Возможные риски расторжения ДДУ из-за дефектов квартиры
Процедура расторжения договора с застройщиком довольно сложная. Нужно учитывать следующие нюансы:
- До того, как дело дойдет до рассмотрения, компания-застройщик может быть признана банкротом и находиться на стадии банкротства в Арбитражном суде. В такой ситуации вернуть деньги крайне сложно, т.к. на счетах застройщика может просто не оказаться необходимой суммы.
- Чем дольше длится процедура взыскания, тем выше рыночная стоимость квартиры. При расторжении договора застройщик должен вернуть первоначальную стоимость квартиры и проценты за пользование средствами покупателя. Даже если сумма процентов соразмерна с увеличением стоимости жилья, суд может значительно снизить проценты, которые заявлены в иске дольщика.
Как вернуть квартиру застройщику в уже сданном доме
Квартиру, купленную по договору купли-продажи в уже построенном доме, можно вернуть застройщику. При этом отношения сторон регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей». Покупатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Сделать это необходимо по обоюдному согласию, путем подачи претензии застройщику или в судебном порядке.
Вернуть деньги за квартиру можно только в случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока, который устанавливал застройщик. Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ, если условия не оговорены в договоре купли-продажи, покупатель может предъявить требования к продавцу в течение двух лет с даты передачи жилья.
Читайте также: Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком.
