Чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке нужно выполнить ряд действий. После заключения договора купли-продажи и получения квартиры, покупателю нужно заплатить застройщику за сдачу объекта.
Особенности оплаты в новостройках
При покупке недвижимости самое главное не попасть в сети мошенников и не оплатить жилье, которое уже кто-то оплатил до вас. Именно поэтому регистрация договора в Росреестре — обязательная процедура.
В отличие от рынка вторичной недвижимости, на рынке первичной, при покупке напрямую у застройщика, чаще всего оплата производится в рублях и по безналичному расчету.
Наличные денежные средства могут пригодиться лишь в некоторых случаях и это, скорее всего, например, когда необходимо внести авансовый платеж за недвижимость, чтобы таким образом забронировать ее. В некоторых случаях это может приниматься как часть оплаты, смотря как этот момент описан в договоре.
Кстати, важный момент – при заключении договора купли-продажи или договора долевого участия (далее ДДУ), застройщик (девелопер) имеет право принимать денежные средства от покупателя только после того, как договор прошел регистрацию в Росреестре. Этот момент регламентирует федеральный закон ФЗ-214. Соответственно, требование застройщика, если они имеют место, о внесении предоплаты до момента регистрации договора – незаконны.
Регистрация договора в Росреестре
Если смоделировать ситуацию, что неблагонадежный застройщик захочет продать одну и ту же недвижимость дважды, то чисто гипотетически, он имеет возможность это сделать, подписав одновременно два договора с разными людьми, получить денежные средства и исчезнуть.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – это полное и правильное название, привычного нам Росреестра. Государство, стараясь максимально обезопасить своих граждан от нечистых на руку продавцов, законодательно обязывает все договоры, до момента начала оплаты, в обязательном порядке проводить через Росреестр. Регистрация договора в Росреестре – это ваша гарантия, что эту недвижимость кроме вас больше никому не продали.
При регистрации договора необходимо уплатить госпошлину, реквизиты для ее оплаты индивидуальные в каждом регионе, найти их можно на сайте Росреестра.
После проверки вашей сделки в Росреестре, она будет отражена в Едином государственном реестре прав и теперь государство оповещено, что эта недвижимость принадлежит именно вам и уже ни при каких обстоятельствах эта же квартира не будет продана никому по другому договору ДДУ. Если у вас еще остаются какие-либо опасения, для вас это первая сделка и вы многих вопросов не знаете, то, чтобы обезопасить себя, вы можете назначить встречу застройщику в Росреестре, обычно представителем застройщика является его штатный юрист, в обязанности которого входит сопровождение подобных сделок.
Совместно с юристом согласуйте дату и время встречи, с собой захватите тот же пакет документов, который собирали для заключения договора ДДУ, к этому добавьте обязательно квитанцию об уплате пошлины. Каждый участник сделки оплачивает свою часть госпошлины. Сумму оплаты вам должен сообщить застройщик, осуществить ее можно любым удобным способом.
Если у вас нет времени присутствовать лично, то можете оформить доверенность на застройщика, тогда он сможет за вас оплатить госпошлину и самостоятельно подать документы в Росреестр на регистрацию.
На посещение нотариуса потребуется 2 часа, потом передаете доверенность застройщику и он дальше уже сам оформляет сделку в Росреестре.
Срок регистрации сделки обычно не превышает 5 дней. Застройщик получает ДДУ и передает вам ваш экземпляр договора.
Процесс оплаты дольщиком за квартиру по договору с застройщиком
Есть несколько способов оплаты по договору долевого участия. Один из них – с банковского счета покупателя на банковский счет застройщика сразу же после регистрации сделки в Росреестре, второй вариант – оплата через аккредитив (эскроу-счет).
По второму варианту покупатель заранее вносит определенную сумму денежных средств на аккредитив в банке и застройщик только после предъявления в банк зарегистрированного в Росреестре договора, сможет получить причитающиеся ему средства. Кстати, та же схема работает и в случае с ипотекой, в этом случае банк-кредитор также перечисляет требуемую сумму на аккредитив-счет после подписания договора, но еще до его регистрации.
Еще одна статья расходов, о которой нужно помнить – после октября 2017 года все застройщики должны производить отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства, размер отчисления составляет 1,2% от всей суммы договора. Таким образом, дольщик оказывается как бы застрахованным от возможных рисков, связанных с банкротством застройщика. Без уплаты этого взноса договор не может быть зарегистрирован в Росреестре. Но и тут есть тоже нюанс, если сделка осуществляется через эскроу-счет, то застройщик не обязан производить каких-либо отчислений, так как сам факт работы через такой счет гарантирует безопасность сделки.
При этом, с 01.07.2019 года осуществление сделок через эскроу-счет по ДДУ стало обязательным условием принятия оплаты застройщиком и требование это распространяется на все новые проекты. Обратной силы это правило не имеет и не касается все проектов, начатых ранее.
Работа с застройщиком посредством эскроу-счета, на сегодняшний день, для покупателя является самой лучшей гарантией, что он не лишится своих денежных средств, если вдруг застройщик решит заморозить стройку или обанкротится. Отличие эскроу-счета от аккредитива в том, что деньги девелопер получает не после заключении договора, а после сдачи объекта в эксплуатацию.
Но только застройщик сам определяет какая форма оплаты будет использована при совершении сделки – прямой перевод, аккредитив, эскроу-счет, в том случае, если работа через эскроу-счет для него не обязательна. Форма оплаты оговаривается отдельным пунктом в договоре (ДДУ).
После того как сумма и порядок расчетов стали понятны, сумма обязательно отражена в тексте договора, а порядок оплаты должен быть зафиксирован в приложении к договору, теперь остается все точно и досконально выполнить. Выполнить свою часть обязательств, чтобы иметь право требовать исполнения своей части от застройщика. Закон ФЗ-214 дает покупателю весьма широкие права.
Процесс осуществления безналичной оплаты в этой статье разбираться не будет, так как он достаточно прост и владеет им уже большинство наших граждан. Только отметим, что платеж может быть разовым, так и с рассрочкой, частями.
Если девелопер предлагает своим клиентам возможность оплаты по договору частями и без процентов, для покупателя это отличный вариант, по факту, это как будто беспроцентный кредит. При таких условиях, как и при ипотеке, покупатель должен внести первый платеж (обычно 30-40%), а оставшуюся сумму разбить на равные части и вносить регулярно по ходу строительства дома.
Очень важно сохранить все платежные поручения, квитанции и прочие документы, касающиеся подтверждения осуществления оплаты. Это подтверждения выполнения покупателем своей части обязательств дает право на получение налогового вычета за покупку жилья.
Если покупатель вносит авансовый платеж наличными в офисе застройщика, то ему обязательно должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.
Покупатель получает полное право требования на недвижимость после совершения последнего платежа, сумма выплачена и теперь все обязательства перед застройщиком выполнены. Кстати, если денежные средства передавались согласно Предварительного договора купли-продажи, то прав требования на недвижимость покупатель иметь не будет. Это право возникнет у покупателя только после того как дом будет построен и сдан в эксплуатацию, а пока процесс строительства идет полным ходом, покупателям остается только ждать и следить за новостями от застройщика.
Завершающий этап
Недвижимость еще не принадлежит покупателю. Чтобы она окончательно стала вашей, застройщик должен закончить строительство и сдать объект, вы, если все устраивает, подписываете акт и принимаете квартиру. Остается только зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
Читайте также: пошаговая инструкция как купить квартиру напрямую от застройщика.
Видео о приемке квартиры в новостройке:
