Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Как купить квартиру в новостройке от застройщика

Как купить квартиру в новостройке от застройщика

Покупка своего жилья является одним из значимых событий. Комфорт проживания в приобретенной квартире зависит от грамотности проведения данной процедуры. Рассмотрим, как правильно приобрести квартиру в новостройке, что для этого нужно, этапы сделки и др. Рекомендации в статье позволят не допустить ошибок и выбрать хороший вариант.

Определение параметров новостройки

Первым делом нужно подумать о том, какими техническими параметрами должна обладать квартира. К ним относятся планировка, площадь, количество комнат, этаж, наличие кладовой, балкона или лоджии и др.

  1. Выбор количества комнат и площади квартиры зависит от того, большая ли семья будет в ней проживать. К примеру, для семьи с детьми подойдет евродвушка или евротрешка. Детей можно разместить в отдельных спальнях, большая кухня-гостиная позволит грамотно использовать метраж, и, тем самым, экономить на стоимости квартиры.
  2. Этаж и необходимые вспомогательные помещения (кладовая, дополнительный санузел и т.д.) нужно подбирать в соответствии с индивидуальными потребностями. Логично, что если в семье есть пожилой человек, то жилье на последнем этаже в доме лучше не рассматривать.
  3. Кроме того, следует определиться с локацией проживания. Часто многие люди предпочитают выбирать жилье в том же районе, в котором они проживают в настоящее время, но это далеко не всегда разумно. Более важно учитывать инфраструктуру (магазины, социальные объекты, школы, детские сады, больницы и др.) и доступность транспорта.

Непросто подобрать жилье, в полной мере отвечающее всем пожеланиям приобретателей. Необходимо определиться с ключевыми параметрами жилья, которые обязательно должны быть в будущей квартире. Например, для кого-то важно, чтобы жилье было рядом с остановкой общественного транспорта. Для других людей, обязательным параметром может быть наличие лоджии в квартире.

Бюджет на покупку

Определитесь, каким бюджетом вы располагаете на покупку квартиры в новостройке. Проштудируйте сайты объявлений для понимания того, какова средняя стоимость подходящего жилья. Возможно, пожелания к квартире после этого придется несколько изменить.

Подумайте, хватит ли вам на покупку собственных денежных средств или требуется взять ипотеку. Если без кредита не обойтись, нужно изучить программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками. Необходимо учитывать, что кроме цены жилья понадобятся дополнительные расходы.

Услуги по сопровождению сделки на рынке вторичного жилья обойдутся примерно 3% от стоимости квартиры, регистрация перехода собственности в службе Росреестра потребуют около 50 тыс. рублей, также расходы могут увеличиться на госпошлины, услуги нотариуса и т.д. Риэлтор за свои услуги может взять сумму порядка 2% от суммы сделки, но в некоторых случаях его вознаграждение может быть и выше.

Также нужно помнить, что в случае покупки квартиры в новостройке могут понадобиться средства на проведение ремонта.

Подбор вариантов

Первым делом нужно просмотреть сайты с объявлениями о продаже квартир и сравнить стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья.

Как правило, жилья в новостройках обойдется дешевле. Нужно понимать, что цена квадратного метра в начале строительных работ и на завершающих этапах возведения дома может различаться более, чем на 30%.

Покупка квартиры в строящемся доме имеет несколько нюансов. Основной из них – это невозможность переехать сразу в новое жилье, в некоторых случаях до завершения сдачи ввода ЖК в эксплуатацию пройдет не один год.

Сэкономить можно на заключении договора с застройщиком на этапе «котлована», это один из самых выгодных вариантов участия в долевом строительстве. Но не стоит целиком отметать риски «замораживания» строительства на неопределенный срок или, что объект вовсе не достроят. Поэтому стоит разумно подходить к покупке квартиры на раннем этапе строительства. Напротив, если вы полностью доверяете застройщику, не стоит ждать момента ввода ЖК в эксплуатацию, т.к. стоимость квартир после завершения работ неизбежно повысится как минимум на 30%.

Перед тем, как заключить ДДУ необходимо тщательно изучить надежность застройщика. Информацию о девелопере и строящемся объекте можно посмотреть на официальном сайте застройщика, на котором обязательно должны быть такие документы, как разрешение на строительство, проектная декларация и другие сведения. Кроме того, обязательно публикуется экспертное заключение и форма договора участия в долевом строительстве.

Информацию о ходе строительства можно отслеживать с помощью фотографий со стройки объектов, которые должны ежемесячно размещаться на сайте.

После того, как технические параметры будущего жилья определены, выбрано местоположение и установлен ориентировочный бюджет, желательно найти время для посещения офисов продаж новостроек, соответствующих требованиям покупателей. У менеджеров по продажам можно уточнить интересующие вопросы и детальнее узнать об инфраструктуре объекта.

Осмотр квартир

На данной стадии покупателю пригодятся ряд простых рекомендаций.

  • Заблаговременно подготовьте список вопросов застройщику: есть ли аккредитация от банков, спросите о подключенных инженерных коммуникациях, об отделке квартиры, что за застройка будет рядом в ближайшие несколько лет. Также можно спросить, есть ли поблизости от дома экологически вредные производства, железнодорожные пути, возможен ли торг.
  • На осмотре квартиры обратите внимание на состояние конструктивных элементов помещения, состояние лестничных клеток, подъезда,
  • Если есть соседи, пообщайтесь с ними для того, чтобы лучше узнать о жильцах, проживающих в доме.
  • Обязательно следует проверить, совпадает ли фактическая площадь помещений с метражами, указанными в техпаспорте квартиры.
  • При осмотре изучите вид из окон. Видовые характеристики также имеют значение, если под окнами шумная магистраль, то вы сразу это заметите.
  • Можно сделать фотографии комнат квартиры, чтобы позже не спеша еще раз посмотреть на них и сделать для себя выводы.
  • Кроме самой квартиры подробно осмотрите фасад дома и дворовую территорию, пройдитесь по району, изучите, где находятся объекты инфраструктуры.

Проверка документации

На этот этап может потребоваться от 1 до 2 недель.

Для приобретения жилья в новостройке надо посмотреть:

  1. Разрешение на строительство объекта (информация должна быть раскрыта на сайте компании);
  2. Проектная документация;
  3. Учредительные документы строительной компании (Устав, ИНН/ОГРН и др.). Кроме того, нужно удостовериться в полномочиях директора или доверенного лица действовать от имени компании;
  4. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство (свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН);
  5. Финансовая отчетность.

Оформление предварительного договора

После окончательного выбора варианта будущего жилья и получения документов от застройщика, можно готовиться к сделке, происходит подписание предварительного соглашения и вносится сумма предоплаты.

В предварительном договоре прописываются права и обязанности сторон относительно основой сделки, описываются параметры квартиры, стоимость, срок, в который будет заключен основной договор, порядок осуществления расчетов, дополнительные расходы сторон, сроки въезда в квартиру и др.

Заключение сделки

Стороны встречаются в нотариальной конторе или банке.

В пользу продавца оформляется банковская ячейка (аккредитив), также для расчетов возможно использование эксроу-счета.

Далее стороны подписывают договор долевого участия с застройщиком. Подписание соглашения может происходить в офисе продаж девелопера или в офисе брокерской компании.

Договор долевого участия

Покупая жилье в новостройке, приобретатель оформляет со строительной фирмой договор долевого участия (ДДУ). Этот договор должен включать в себя следующие пункты: 

  • описание характеристик приобретаемой квартиры (адрес, количество комнат, этаж, общую площадь); в случае сдачи с отделкой, указываются использованные для нее материалы; 
  • сроки завершения работ; 
  • стоимость квартиры, порядок расчетов; 
  • гарантийный срок на новостройку (не менее 5 лет).

Регистрация права собственности на квартиру

После заключения договора долевого участия необходимо произвести регистрацию перехода права собственности покупателя на квартиру. Регистрация осуществляется в службе Росреестра. Застройщик получает плату за жилое помещение, а дольщик – квартиру по акту приемки.

Для регистрации необходимо:

  1. Оформить право собственности на дольщика в ЕГРН. Для чего необходимо подготовить и сдать в отделение МФЦ требуемые документы: договор долевого участия, паспорт гражданина РФ, заполненное заявление, квитанцию госпошлины. Затем застройщик получит оплату за квартиру, дольщик получает расписку об оплате.
  2. Подписание акта приема-передачи жилого помещения. Гражданина становится полноправным владельцем квартиры. С этого момента обязанность по содержания жилплощади ложится на приобретателя.
  3. Непосредственно регистрация собственности. Нужно обратиться в МФЦ с необходимыми документами.

После регистрации покупателю потребуется переоформить договоры со снабжающими организациями (ТГК и др.).  На жилье, приобретенное по ипотеке, следует подать документы в банк не позже определенного срока.

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал