Приобрести жилье в вновь построенном доме можно либо, обратившись к риэлтору или пойти напрямую к компании-застройщику. Казалось бы, разницы особой нет, то время, когда посредники не стесняясь накручивали свой дикий процент, прошли и цены у всех, относительно, одинаковые, но не все так просто и отличия имеются.
Продажа недвижимости компанией-застройщиком
Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.
Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.
Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.
Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.
Порядок действий при покупке у застройщика
Покупка квартиры на вторичном рынке и покупка нового жилья у застройщика напрямую, это два совершенно разных процесса. Поэтому, чтобы избежать ненужных ошибок, рекомендуем придерживаться следующего, несложного плана.
Выбор квартиры
Самый важный момент. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных финансовых потерь, снизить риски оспаривания сделки, нужно тщательно проверить застройщика и предлагаемую им недвижимость. Выбирая квартиру в новостройке, покупатель должен знать все возможные варианты продажи недвижимости напрямую от застройщика:
- продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ 214-ФЗ);
- продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи;
- продажа квартиры по договору участия ЖСК;
- продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору.
Заключение договора долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя, из всех выше перечисленных вариантов. Дольщик в этом случае максимально защищен государством, которое через законодательство регулирует соблюдение договора.
Проверка застройщика
На данном этапе необходимо проверить юридическую чистоту новостройки и застройщика. К оформлению сделки можно переходить только после положительного заключения о чистоте недвижимости и надежности компании-застройщика. Необходимо запросить у застройщика документы, внимательно ознакомиться с ними, определить возможные риски.
Заключение предварительного договора
Внесение задатка или авансового платежа является обязательным требованием застройщика, если речь идет о бронировании понравившегося жилья. Задаток – это один из способов обеспечения осуществления сделки. Есть несколько правил, относящихся к задатку:
- если сторонам не удалось договориться и договор не заключен по вине покупателя, то продавец имеет право не вернуть задаток;
- если же договор не подписан по вине застройщика, то он должен вернуть задаток в двойном объеме;
- если договаривающиеся стороны по обоюдному согласию расторгли предварительный договор или договор сейчас заключить невозможно, то задаток возвращается в полном объеме.
Первая функция задатка – обеспечительная, кроме соглашения о задатке, должны быть какие-то обязательства заключить договор в дальнейшем и именно эти обязательства обеспечиваются задатком.
Документы на ипотеку для предъявления в банк
Банк принимает решение об одобрении сделки только после тщательной проверки документов застройщика и объекта договора (недвижимости), только после этого выносится окончательное решение. Если оно положительное, то свои предложения по условиям кредитования банк направляет покупателю. Если принципиальный вопрос выдачи кредита решено, то все дальнейшие шаги по совершению сделки, будут проходить под надзором и с участием банка.
Заключение договора с застройщиком
Процесс заключения договора, чаще всего, происходит у застройщика в офисе. До момента подписания проверяются полномочия сторон (доверенности или сведения из ЕГРЮЛ).
Регистрация сделки в Росреестре
В случае заключения ДДУ или договора уступки по ДДУ, требуется регистрация в Росреестре, зачастую договор регистрирует сам застройщик, однако, здесь потребуется участие и самого дольщика, он должен подписать заявление о регистрации, подающееся в Росреестр. Кроме этого дольщик при подписании письма должен предоставить следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- Нотариально заверенное разрешение супруга на совершение сделки другим супругом;
- Если в сделке принимают участие несовершеннолетние, то необходимо предоставить документы, удостоверяющие полномочия законного представителя.
Всего, на регистрацию в Росреестр, подаются три экземпляра договора (по одному каждой из сторон и копия для Росреестра), заявление о регистрации договора, учредительные документы застройщика и квитанция об уплате пошлины.
За время не более 7 дней, с момента подачи пакета документов, договор должен быть зарегистрирован Росреестром.
Внесение денежных средств за недвижимость
Если договор подлежит государственной регистрации, то самый безопасный способ оплаты за недвижимость – только после подписания договора и его оформления в Росреестре. В обязательном порядке покупатель должен сохранить документы, подтверждающие совершение оплаты за недвижимость.
Помимо этого, если недвижимость приобретается в ипотеку, с привлечением денежных средств банка, то необходимо обратиться в банк и там получить документальные подтверждения осуществления перевода банком в адрес застройщика, в том случае, если банк должен перевести их напрямую.
На каком этапе лучше купить квартиру?
На этапе, когда стройка еще идет или после завершения строительства? На разных этапах цены могут быть тоже разными.
Покупка на этапе старта продаж
До старта продаж стоимость жилья будет минимальна.
Заключение Минстроя о соответствии является разрешением для застройщика, производящего работы, начинать продажу еще только строящейся недвижимости – это требование закона о долевом строительстве. Но это по закону, а в жизни большинство застройщиков еще до момента получения заключения, начинают заключать с потенциальными покупателями предварительные договору о бронировании. В нем стороны дают взаимные обещания – одна сторона – купить, а другая продать по наиболее выгодной цене. Как правило, подписание такого договора подкрепляется внесением задатка в пределах 5-50 тысяч рублей.
Договор бронирования и его преимущества:
- наиболее выгодная цена, на уровне себестоимости недвижимости;
- практически полное отсутствие рисков, если не будет оформляться ДДУ, то деньги будут возвращены покупателю, но только это должно в обязательном порядке быть прописано в договоре;
- возможность выбирать любой этаж и планировку.
Договор бронирования и его недостатки:
- заключение подобного договора не является гарантией, что сделка будет завершена;
- сумма, вносимая в качестве задатка, не всегда потом идет в счет стоимости жилья, поэтому, внимательно изучайте договор до его подписания.
Подписанный договор бронирования не нужно регистрировать в Росреестре.
Покупка на этапе котлована
По имеющейся статистике, до 30% от всех квартир продаются еще на этапе котлована и такая покупка может быть на 20-30% выгодней.
После оформления необходимых документов, разрешений – застройщик начинает работы по устройству котлована и фундамента.
Плюсы покупки квартиры на этапе котлована:
- экономия – в зависимости от региона страны, разница на стоимости жилья может доходить до 20-30%;
- у первых покупателей есть возможности и большой выбор планировок, этажей, можно выбрать хорошие варианты;
- есть возможность получить у застройщика рассрочку и, возможно, без процентов.
Отрицательные стороны покупки на стадии котлована:
- длительный срок ожидания квартиры, возможно не один го;
- риски остановки строительства, его заморозки (может быть, если у застройщика будут плохо продаваться квартиры или есть опасения удорожания строительства);
- риски изменения в отделке или в количестве этажей, например, планировалось 5-ти этажное здание, а построили 15-ти;
- возможные дополнительные расходы, например, за ипотеку или рассрочку или аренду квартиры;
- увеличение сроков сдачи объекта.
Статистика говорит, что в среднем, строительство жилого дома занимает до 2-х лет и уже в течение 1-го года строительства половина квартир будет раскуплена.
Готовность новостройки наполовину
Такая покупка будет дешевле примерно на 15%.
Если дольщик не имеет возможности или желания оформлять договор на этапе котлована, то для безопасности можно подождать, когда застройщик постоит дом на 50%. Чем ближе момент сдачи объекта, тем меньше вероятность заморозки строительства. Но на данном этапе стоимость жилья еще выгодна.
Приобретение в сданном доме
Наиболее безопасно купить квартиру в новостройке, которая сдана. Но этот вариант обойдется дороже всего. Разумеется, можно попробовать поискать акции или скидки от застройщика, но не надейтесь сэкономить более 5-10%.
Плюсы покупки в сданном доме:
- Такая покупка безопасна — здание полностью достроено и сдано;
- Можно заселиться сразу же;
- Можно провериь соответствие новостройки проекту, оценить его параметры и т.д.
Недостатки покупки в сданном доме
- Более дорогая стоимость, чем в стадии строительных работ;
- Первые несколько месяцев будет не очень комфортно, так как соседи будут делать ремонт.
Читайте также: что выгоднее купить квартиру – у застройщика или риелтора?
