Большинство квартир, в возводимых домах, очень схожи между собой планировкой, но при этом, цены на них могут отличаться в несколько раз. На итоговую стоимость квадратного метра влияют множество факторов, самый весомый – местоположение дома – а какие еще? Какие еще факторы влияют на себестоимость квадратного метра жилья?
Процесс формирования цены на квартиру
Цену устанавливает продавец. В случае первичного рынка – это застройщик, на вторичном рынке – собственник жилья. Если владелец квартиры, которому квартира могла достаться, например, в наследство, фактически может не нести никаких крупных затрат, по ее обретению, то застройщик несет расходы, которые вполне ожидаемо, хочет покрыть полностью и, конечно же, получить прибыль.
Строительно-монтажные работы составляют основную статью расходов. По предварительным оценкам это может быть до 50%. В эту статью входят не только материалы, но и аренда или покупка строительной техники, обустройство инженерных сетей. К этим же затратам относится и оплата труда. На внутреннюю отделку помещений в среднем идет до 16%, а еще 15% приходится разработку проекта, приобретение или аренду земли, 7% составляют оплаты городу за право на проведение строительных работ. Проектно-изыскательские работы, страховка, благоустройство, реклама – составляют все оставшиеся затраты.
Конечно, к себестоимости жилья обязательно добавляется 10-20% наценки от застройщика.
Спрос, в большей мере, обуславливает насколько быстро будет расти цена на квартиру. По опыту, цены на квартиры, в строящемся доме, поднимают не чаще, чем раз в месяц, но это не относится к наиболее популярным ЖК, здесь увеличение цен может быть чаще. Бывали случаи, что видя высокий спрос на квартиры, застройщик начинает менять цены по несколько раз в день! На стоимость квартиры в равной степени, также влияют курсы валют и повышенные ипотечные ставки. Девелоперы очень быстро реагируют на происходящие изменения и подстраиваются под окружающую ситуацию.
Почему так бывает, что в соседних домах стоимость квартир отличается? В первую очередь цена зависит от класса жилого комплекса и критерии, по которым дом может относиться к одному или другому классу – ничем не регламентируются. Их для себя определяет сам застройщик и сам решает, что он строит – жилье бизнес-класса или эконом или элит? Считается, что класс зависит от того сколько дополнительных опций будет прилагаться в этом жилом комплексе – благоустроенный двор, паркинг, детская площадка и прочие.
Строительно-монтажные работы и отделка
Если кратко, то стоимость квартиры это стоимость всех материалов, плюс время на строительство дома. Чем меньше время строительства, тем быстрее девелопер получит свои деньги, поэтому нужно обязательно учитывать какая технология применяется при возведении дома. Принято считать, что самый бюджетный вариант это сборно-монолитная конструкция, если проще, то панели, обычно они доставляются с завода и потом на площадке их как конструктор соединяют между собой.
Но не все панели одинаково дешевые. Например, в Швеции есть известная компания, которая возводит дома по панельной технологии, но при этом готовое жилье относится к комфорт- и бизнес-классу. Первая причина – улучшенная технология производства самих плит, вторая – месторасположение жилого комплекса и сопутствующая инфраструктура.
Кирпичное строительство – самая дорогая технология. Во-первых, кирпичные дома возводятся вручную, значит, и время на строительство значительно увеличивается (в сравнении с панельными конструкциями), во-вторых, кирпичные дома не бывают выше 12-ти этажей, значит, девелопер получит ограниченную прибыль, меньшую в сравнении с панельным строительством, за счет количества реализованного жилья.
Наиболее оптимальным вариантом, золотой серединой, в строительстве признаны монолитные и кирпично-монолитные дома. Подавляющее большинство жилищного фонда, сегодня возводится именно по этим технологиям. Они позволяют строить быстро и с минимальными затратами.
На итоговую цену квартиры может влиять и внешний вид всего дома – облицовка его фасада. Монтаж вентилируемого навесного фасада существенно увеличивает стоимость готовых квартир, поэтому такой способ отделки не применяют при строительстве жилья в эконом сегменте. К элитному и бизнес-классу относятся дома облицованные декоративным кирпичом.
Другие факторы, влияющие на цену
Планировка
Застройщики уже давно для себя определили какие виды планировок востребованы на рынке, ликвидные и легки в продаже и, тем не менее, планировка продолжает оставаться влияющим на стоимость фактором. Квартиры с террасами, располагающиеся на верхних этажах, подарят своим владельцам потрясающие виды. Но и наценка из-за террасы может доходить до 15%, все зависит от ее функциональности и соотношения с общей площадью квартиры. Двухуровневая квартира сразу добавить 7-10% к общей стоимости. Если вам нужна квартира с хорошим обзором, то лучший вариант – угловая, но нужно быть готовым, что цена из-за этой опции будет на 5% выше.
В сравнении евроквартиры и обычной, евро всегда будет дороже на 3-5%, потому что евроквартиры значительно более функциональны. Наличие эркеров это сразу плюс 2-3% к стоимости.
Этаж и вид
Это раньше, мы привыкли, что квартира на верхнем этаже – это обязательно протекающая кровля, неработающий лифт и прочие «блага цивилизации», то сегодня это не так. В новостройках квартиры на верхних этажах уже не страдают от протекания крыши, а напротив, дарят своим владельцам прекрасные виды из окна и, что немаловажно, сверху над вами нет соседей за это многие готовы переплачивать. Если одна квартира объединила верхний этаж и красивый вид из окна, то это сразу плюс 15-30% к стоимости, в зависимости от класса проекта.
Кстати, первые и вторые этажи сейчас это минус 5% от стоимости. Подобным образом работает и плохой вид из окна, например, на кладбище, свалку или железную дорогу, в этом случае можно рассчитывать на скидку до 10%.
А вот расположение окон относительно сторон света никаким образом не сказывается на стоимости квартиры – это личное дело вкуса хозяина.
Инфраструктура
На стоимости квадратного метра неизбежно отражаются имеющаяся инфраструктура, удобство подъездов, транспортная доступность и престиж. Под транспортной доступностью подразумевается наличие рядом станций метро и действующих маршрутов общественного транспорта. Наличие рядом торгово-развлекательных центров и другой социальной инфраструктуры автоматически повышают цены на квартиры на 15-20%.
Локальная близость к, например, водоему, лесопарковой зоне или чему-то подобному, так же влияет на цену в сторону повышения.
Класс жилья
Разные классы ЖК, при одинаковых квартирах, размещенных в них, будут по-разному влиять на стоимость, здесь речь идет не о внутреннем оформлении, а о внешнем виде. Например, во внутреннем дворе одного комплекса детская площадка, а во дворе другого газон, парковка, интересный ландшафтный дизайн, та же детская площадка и круглосуточная охрана в придачу. Не трудно догадаться в каком из них цены на квартиры будут выше, при аналогичной планировке.
Отделка
На сегодняшнем рынке недвижимости практически нет жилья без отделки, имеющаяся черновая отделка добавляет 3% к стоимости. Если клиенту нужна предчистовая отделка, то нужно запланировать еще плюс 8%, за эти деньги застройщик предложит выровненные стены, потолок и полы, монтаж проводки и инженерных сетей.
Если хочется сразу въехать в квартиру и жить, значит нужна чистовая отделка, а это плюс 12% к первоначальной стоимости квартиры. В этом случае, в жилье не будет хватать только мебели.
Репутация застройщика
Надежный застройщик – это гарантия, что жилой комплекс будет сдан в установленные сроки, работы проведены надлежащего качества и все о чем шла речь в рекламных буклетах, будет реализовано. Бывает, что репутация застройщика это вопрос того, будет ли дом вообще сдан. Поэтому репутация застройщика напрямую влияет на стоимость готового квадратного метра.
Если за застройщиком числятся не сданные или сданные не в срок объекты, нарушения договорных обязательств, некачественные работы, то и цены на недвижимость от такого застройщика будут стремиться вниз.
Если у девелопера богатый опыт работы на рынке, перечень его реализованных проектов и введенных в эксплуатацию домов постоянно растет, то автоматически происходит наценка на каждый квадратный метр. Такой застройщик выходит на рынок с квартирами, цены за квадратный метр в которых, уже выше на 10%, чем у конкурентов.
На чем можно сэкономить?
- Сейчас наиболее надежным способом сэкономить остается покупка недвижимости на ранних этапах. Можно сэкономить до 30%, но при этом придется ожидать до от 1 до 2 лет.
- Покупка квартиры по переуступке. Переуступка – это такая сделка, при которой продавец переуступает покупателю свое право долевого участия в проекте. Обычно, такая недвижимость существенно дешевле, потому что продавец заинтересован сбыть ее как можно быстрее. Для покупателя сделка может быть полностью безопасной, при правильном оформлении.
- Сезонность. Ежегодно летом и на майские праздники наступает снижение активности на рынке недвижимости. Падает спрос, а это значит, что можно найти хорошие варианты со скидками. И напротив, наибольшее количество квартир приобретается в канун Нового года.
- Присмотреться к квартирам с большей площадью. Квартиры-студии могут похвастаться самым дорогим квадратным метром, при том, что площадь у них меньше. Бывает так, что в одном доме можно найти однокомнатную квартиру стоимостью всего на 100-200 тысяч дороже, при том, что площадь у нее существенно больше.
- Выбирать недвижимость из проектов попроще. Без дополнительных опций.
Читайте также: как оформить ипотеку от застройщика.
Видео о том, из чего складывается цена на квартиру:
