В центре Гамбурга сегодня реализуется, пожалуй, самый крупный и амбициозный в Европе градостроительный проект. На территории площадью 155 гектаров создается район «Хафенсити», который увеличит территорию Гамбурга почти на 40 %. При этом речь идет не о создании крупного жилого микрорайона на периферии или города-спутника, а о расширении исторически сложившегося центрального ядра с развитой инфраструктурой.
[общие данные]
название проекта: Хафенсити
программа: создание нового района в центре города, который объединит жилье, офисы, предприятия обслуживания, учреждения культуры, образования, туризма, торговли и питания. Благоустройство набережных променадов общей протяженностью 10 км. Создание хорошо скоординированной сети улиц и транспортных магистралей, соединяющих район с центром города и скоростной автодорогой, строительство новой линии метро U4 с двумя станциями
расположение: Гамбург, Германия
удаленность от наиболее значимых объектов города, м: 800 (от мэрии), 1100 (от центрального вокзала), 9500 (от аэропорта)
максимальная протяженность по оси запад-восток, м: 3 300
максимальная протяженность по оси север-юг, м: 1 000
общая площадь территории, га: 155
площадь водных ресурсов, га: 55
общая площадь застройки, га: 60
общая площадь строительства, кв. м: 1,5 млн
общее количество квартир: 5500
[Градостроительная справка]
■ Гамбург – второй по величине город Германии после ее столицы Берлина. Население Гамбургской конгломерации составляет 2,8 млн человек. Она раскинулась на берегах рек Альстер (Alster) и Эльба (Elbe). Гавань занимает 1/8 территории города. Этот крупный промышленный центр расположен на нижней Эльбе, в 110 км от места, где она впадает в Северное море. Здесь находится самый большой морской и четвертый по величине речной порт Германии – ежегодно его посещает более 10 тысяч судов. Сегодня порт перемещен в западную часть города, а освободившиеся территории (155 га) отведены под реконструкцию и создание района Хафенсити (название можно перевести с немецкого как «Портовый город»). И если весь послевоенный период Гамбург развивался «от центра к периферии», и город буквально повернулся спиной к протекающей через него Эльбе, то теперь эта ситуация кардинально меняется. Вода включается в градостроительный контекст и обретает новое значение, она становится существенным фактором, определяющим привлекательность места и расположенных на нем зданий.
Генеральный план развития района Хафенсити, разработанный в 2000 году и дополненный в 2007-м, рассчитан на шесть очередей реализации.
Первая из них – жилой квартал Sandtorkai, объединяющий 8 построек общей площадью 38 тысяч кв. м, – уже полностью сдана, сейчас достраивается еще один жилой квартал – Dalmannkai (120 000 кв. м). Также оформлены общественные пространства у воды, объединяющие эти два квартала, – «Магеллановы террасы» и площадь Васко да Гама, построены два моста и проложено несколько новых улиц.
Кроме того, почти завершена реконструкция здания, в котором в следующем году открывается морской музей, ведется расчистка складского здания, на базе которого по проекту Herzog & de Meuron будет построена Эльбская филармония. Уже к концу 2007 года на месте бывших портовых зон будут полностью расчищены и подготовлены к застройке все земельные участки. Для этого, например, будет снесена старая электростанция, санирован самый старый в Гамбурге газометр, перемещены в другое место кофейные склады и холодильники.
В конце 2007 же года началось строительство подземной линии, соединяющей исторический центр города с Хафенсити. В процессе согласований по итогам прошедших архитектурных конкурсов сейчас находится третий квартал – Brooktorkai (52 000 кв. м), архитектурно предопределен и четвертый квартал – Sandtorkai (62 000 кв. м). Вообще развитие района идет поквартально и продвигается как по оси запад-восток, так и в направлении исторического складского района Шпайхерштадт и центра города. Основной принцип застройки Хафенсити – создание гармоничной среды обитания, органичной историческому Гамбургу, т.е. достаточно плотная, урбанистичная застройка, фланкирующая улицы. Средняя высота жилой застройки – 6-7 этажей, иногда немного выше.
Высотные доминанты достигают 11-12 этажей, но в районе Магдебургской гавани будут построены два здания высотой до 70 м. Всего в течение ближайших 20-25 лет на территории в 155 гектаров будет построено 1,5 млн квадратных метров различного назначения. Из них 33 % – жилье (5,5 тысяч квартир), 53 % – офисы и предприятия обслуживания, 4 % – розничная торговля и гастрономия, 7 % – заведения досугового, культурного, образовательного назначения, а также отели, 3 % – новые промышленные предприятия, которые будут размещены только севернее и восточнее железнодорожного полотна.
По предварительным расчетам, в Хафенсити будут работать не менее 40 тысяч человек. Что же касается социального состава будущих жильцов Хафенсити, то здесь девелоперы делают ставку на две категории населения: молодые, в профессиональном и финансовом плане благополучные семьи, а также достаточно обеспеченные и прогрессивно настроенные представители поколения «50+». На территории Хафенсити будет построена школа, в которую смогут ходить не только живущие здесь дети, но и те, чьи родители работают в новом районе, а также дети из прилегающих округов.
В основе функциональной концепции комплекса – идея насыщенной жизнедеятельности этой части города, которая будет реализована путем создания многофункциональной застройки, культурных заведений, равномерно распределенных торговых точек, большого количества кафе и ресторанов.
Еще одна сверхзадача Хафенсити – стать местом притяжения для туристов. Здесь планируется создать не только подземные и наземные места для комфортной парковки личного автотранспорта, но и продлить линию метро, которая соединит Хафенсити с историческим центром города и вокзалом, сразу двумя дополнительными станциями в разных концах нового района. Важно и то, что Хафенсити возводится на территории с уже сложившейся топографией, особенности которой предопределены находившимся здесь ранее портом и индустриальными постройками.
В основе архитектурно-планировочной идеи нового района – попытка максимально сохранить как топографию места – прорезающие сушу каналы, узкие длинные «языки» бывших исторических гаваней и очертания набережных, так и «морской» характер района в целом. Этому будет способствовать выставка старинных парусников под открытым небом и организация пассажирского судоходства, включая водные такси, и строительство терминала для кругосветных морских круизов. Особое значение для строительства в этом регионе имеет защита от наводнений. Все здания и улицы подняты на высоту 7,5 метров над уровнем моря. Полученные таким образом цокольные этажи используются как гаражи.
Разработана также система сообщения улиц на высоте мостов для беспрепятственного доступа спасательного транспорта в случае наводнения. Необходимо отметить, что более 90 % площадей Хафенсити находятся в собственности города. Сюда относятся как ранее принадлежавшие городу портовые территории, так и целенаправленно выкупаемые земельные участки для реализации проекта «Хафенсити». Вот почему большая часть решений, связанных с проектами на этой территории, принимается коллегиально и отражает интересы не только инвесторов, но и общественности и города. А городу важнее всего не только расширить свою территорию, увеличив общее количество жилых и офисных площадей в историческом центре, но создать позитивный имидж нового района.
Проблема заключается в том, что, несмотря на центральное расположение, эта часть города была закрыта. Здесь находились портовые склады, проходила разгрузка, погрузка и таможенный досмотр торговых судов. Доступа на территорию порта не было, Шпайхерштадт – ряды кирпичных складских зданий – стеной отгораживали порт от города. Вот почему в основе концепции современного Хафенсити лежит принцип открытости и интеграции в жизнь и облик Гамбурга.
Офисные здания в Хафенсити возводятся преимущественно крупными фирмами для собственного использования, поэтому проблем с их последующей арендой или со спекулятивным ростом цен на офисную недвижимость не ожидается. Среди фирм, построивших себе представительства в Хафенсити – China Shipping Container Lines, Bankhaus Wölbern, Kühne et Nagel, самая крупная кофейная торговая компания в Европе Neumann Gruppe, медиаконцерн Amango, концерны Germanische Lloyd AG, Spiegel и Unilever.
Одним из первых «поселенцев» Хафенсити был компьютерный концерн SAP. Возведение в большом объеме офисных площадей для их последующей сдачи в аренду планируется в квартале Überseequartier. И если вначале предполагалось, что основными арендаторами Хафенсити станут фирмы, связанные с мультимедийными технологиями, то на сегодняшний день палитра сфер деятельности арендаторов значительно расширилась. Преимущества офисов в Хафенсити (помимо их высокого качества) – привилегированность адреса и блестящие предпосылки для развития корпоративной идентичности, центральное расположение и хорошая транспортная связь с городом, близость к воде.
При распределении участков под офисную застройку предпочтение отдавалось фирмам, использующим как минимум 50 % здания для себя и собирающимся в ближайшие годы увеличивать свой штат за счет привлечения высококвалифицированных специалистов. Интересно, что выделенные под строительство офисных зданий участки сначала не продаются, а предоставляются в пользование на 1-1,5 года. За этот период потенциальный инвестор платит только 1 % стоимости участка, однако он обязуется в оговоренные сроки провести архитектурный конкурс на проект застройки, заказать все необходимые обследования участка и подать заявку на строительство.
Если все необходимые действия в срок не выполнены, участок забирается и передается другому инвестору (правда, подобное произошло всего в трех из пятидесяти случаев распределения участков). Если же все необходимые этапы успешно пройдены, то только с началом строительства инвестор начинает выплачивать полную стоимость участка. Такая схема позволяет городу вести и контролировать каждый проект уже на самых ранних стадиях, дает возможность учитывать особенности участка при составлении договора продажи. Главное же ее преимущество в том, что фактически действия заказчика и потенциального инвестора синхронизируются, и с получением разрешения на строительство участок продается инвестору Участки, предназначенные под жилую застройку, продаются на основе конкурса инвесторов.
При этом предпочтение отдается не тому, кто готов больше заплатить, а тому, кто при твердо установленной заранее цене сможет предложить наиболее интересные и разнообразные варианты, отвечающие интересам разных групп населения. Благодаря этому в Хафенсити реализуются многосторонние жилые модели – от скромных, предназначенных для аренды муниципальных квартир до эксклюзивных апартаментов, оформленных Филиппом Старком. Один из жилых домов возводится как дом для престарелых – с 1-3-комнатными квартирами и соответствующей инфраструктурой. Кроме того, для всего проекта предусмотрены различные модели финансирования жилья: часть фонда, предназначенная для сдачи в аренду, строится жилищными кооперативами, а квартиры, предназначенные для постоянного проживания, строятся за счет частных инвестиций.
Человечный масштаб и очень комфортабельная среда обитания создается в Хафенсити за счет сбалансированного сочетания застроенных и свободных площадей. Конкурс на оформление многих из них выиграло архитектурное бюро EMBT из Барселоны. Созданные им и открытые уже больше года назад трехуровневые «Магеллановы террасы», расположенные у спуска к воде, стали одним из излюбленных мест для проведения всевозможных уличных праздников и общественных мероприятий. В сентябре 2007 года состоялось торжественное открытие еще одного общественного пространства у воды – площади Васко да Гама.
В ближайшее же время заканчивается реконструкция самого старого складского здания на территории Хафенсити – «Кайшпайхер В», в котором на 14 000 кв. м разместится международный морской музей. Строительство музея, в основе собрания которого – уникальная личная коллекция профессора П. Тамма, обошлось в 30 млн евро и финансировалось на пожертвования, собираемые фондом П. Тамма. Еще один проект, реализуемый за счет общественных пожертвований – строительство Эльбской филармонии над «Кайшпайхер А» по проекту Жака Херцога и Пьера де Мерона. Стоимость этого проекта составляет 190 млн евро.
Кирпичный склад (площадью 35х85м) составит подиум будущего здания, в нем разместится многоярусная парковка. В надстроенной же части, кроме самой филармонии, объединяющей два зала – на 2 200 и 600 зрителей, будут располагаться отель и частные квартиры. Этот проект не был изначально предусмотрен генеральным планом, он возник в результате инициативы жителей Гамбурга и финансируется на деньги, которые они сами выделили на это начинание.
Строительство комплекса уже началось и вскоре жители Гамбурга получат не только новую филармонию, но и эффектное, 107 метров в высоту, парящее над водой стеклянное здание, которое станет новым символом процветающего свободного ганзейского города на севере Германии. И хотя сегодня на большей части территории будущего района идет подготовка участков к строительству, закладка фундаментов, забивка свай и прочие шумные и довольно грязные работы, жизнь в Хафенсити уже бьет ключом. Это ощущение создается не только из-за неиссякаемого потока туристов. Здесь работает много людей – как в новых офисных зданиях, так и в старых складских и конторских помещениях, а большинство из построенных квартир заселены. В общем, уже сегодня очевидно, что примененная в этом проекте многослойная, продуманная во многих аспектах и деталях концепция себя оправдала.
В Хафенсити создана гармоничная по масштабу и набору функций среда обитания, сбалансированная, включающая в себя старые и новые постройки, сушу и воду, застроенные и свободные пространства, выдержанные в едином стиле кварталы и эффектные архитектурные доминанты. При том что все здания построены разными архитекторами – известными немецкими бюро, звездами международной архитектурной сцены, а также молодыми гамбургскими архитекторами, комплекс воспринимается как единое целое, и в этом огромная заслуга заказчиков проекта, которые заранее определили стратегию развития всей территории и сформулировали требования, обязательные для каждой отдельно взятой его части.
Читайте также:
Строительство
