Для большинства новоселов является большим сюрпризом, что на дома, в которые они совсем недавно заселились, и которые теперь находятся у них в эксплуатации, распространяется такая же гарантия как на бытовую технику, автомобили и любые другие товары. Да, на квартиру, как и на телевизор, распространяется гарантия, в случае соблюдения «инструкции по эксплуатации».
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
На что распространяется гарантия?
Есть три сводных понятия, которые находятся под гарантией:
- здание и конструктивные элементы;
- инженерные коммуникации;
- осуществленные работы.
С какими дефектами наиболее часто сталкиваются жители новостроек:
- трещины на стенах;
- провисание потолков;
- поломки лифтов;
- порывы на трубопроводах;
- перебои в работе электропроводки;
- намокание стен, отпадание облицовки;
- дефекты дверей, окон;
- низкая температура в помещении;
- протекание крыши;
- нестабильная работа питающих подстанций;
- фурнитура низкого качества;
- промерзания потолков и стен;
- образование грибка и плесени;
- перебои в работе вентиляции;
- применение некачественных материалов при проведении работ по внутренней отделке.
И это еще не окончательный список!
В каких случаях гарантия не предоставляется?
Не все дефекты должен исправлять застройщик. После ввода в эксплуатацию, управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) берет на себя функцию сохранности имущества, правильной эксплуатации конструкции дома и его оборудования.
Девелопер может не нести гарантийных обязательств в следующих случаях:
- естественного износ объекта – амортизация недвижимости, узлов, конструкций, оборудования;
- нарушения правил эксплуатации, в том случае, если застройщиком была выдана инструкция (относится как многоквартирным домам, так и к частным);
- неправильное подключение бытовой техники (отопление, электрика, водоснабжение);
- когда жильцы или представители УК сами стали причиной созданной аварийной ситуации;
- прочих форс-мажорных обстоятельств.
Обратите внимание, что девелопер должен компенсировать только свои недоделки, в остальном, Жилищный кодекс РФ возлагает всю ответственность на Управляющую компанию или ТСЖ, в том числе, по проведению текущих и капитальных ремонтов в доме.
Для примера. Новый владелец или УК поставили новые окна, пока на дом действовала гарантия и, если с ними что-то будет не так, то претензии предъявляются только к организации устанавливающей их.
В гарантию застройщика входит
Закон №214 от 30.12.2004г, ст.7 регламентируют, что застройщик должен сдать объект, который:
- выполнен в соответствии с договором;
- должен соответствовать установленным нормам и техническим регламентам;
- все его элементы, узлы, конструкции находятся в исправном состоянии.
Если кратко, то все самые широко распространенные проблемы, как то, текущая крыша, плесень, строительные недоделки, не работающие инженерные сети – все это дает повод для обращения к застройщику.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
На квартиру
Законодательство гарантирует гражданину соответствующее гарантийное обеспечение любых приобретений, и, конечно это так же распространяется и на квартиры. Застройщик несет на себе полное гарантийное обеспечение и безопасную эксплуатацию жилья.
К примеру, если жилье приобретено с отделкой, то гарантия распространяется на все, вплоть до обоев и сантехники. На все работы и материалы, которые осуществлялись жильцами самостоятельно, гарантия застройщика не распространяется.
На многоквартирный дом
Каждый отдельный конструкционный элемент здания имеет свой гарантийный срок и эти сроки между собой могут значительно отличаться:
- кровля – не менее 10 лет гарантийные обязательства;
- нарушения целостности фасадов и стен, трещины, дефекты – 5 лет;
- инженерные системы (вентиляция, электропроводка, водоснабжение и водоотведение) – не менее 3 лет;
- межпанельные швы – 10 лет;
- чистовая отделка, выполненная застройщиком – 5 лет.
Обратите внимание!
Застройщик отвечает за качество любого элемента дома в течение периода, установленного технической документацией!
На окна в новостройке
Гарантийный срок – 5 лет. Хотя, застройщик может аргументировать, что законом о защите прав потребителей гарантийный срок на стеклопакет составляет только 2 года. Этот случай необходимо обговаривать отдельно.
Статья 19 ЗоЗПП утверждает о 2-летней гарантии только в том случае, если другой гарантии нет, и к стеклопакетам во вновь построенных домах эта норма не относится, потому что статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» предписывает именно 5-летний гарантийный срок для конструктивных элементов здания.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Внимание! Получая квартиру, на радостях, не забудьте убедиться, что вы получили от застройщика инструкцию по эксплуатации дома. В этом документе содержатся правила эксплуатации помещений и инженерных коммуникаций.
В ДДУ застройщиком, чаще всего, прописываются сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку. Сроки могут быть разными и варьироваться, к примеру, от класса ЖК или уровня качества используемых материалов. Но, как бы ни было, сроки должны быть прописаны в инструкции, которую застройщик должен передать владельцу жилья, вместе с ключами.
Порядок действий при выявлении дефекта
В первую очередь необходимо сделать фото или видеофиксацию, для подстраховки. В последствие эту информацию можно будет добавить к письменной претензии. В первую очередь обращаемся в УК или ТСЖ. Если это не их зона ответственности, то необходимо получить документальное подтверждение этого.
Сотрудник УК осматривает дефект и составляет соответствующий акт. Следует обратиться к независимым экспертным службам, они помогут выяснить по чьей вине образовался дефект и, если это окажется застройщик, то он будет обязан устранить все дефекты за свой счет.
Скрытые недостатки квартиры – как обнаружить?
В короткий срок обнаружить, выявить все недостатки невозможно, понятно, что некоторые из них могут носить сезонный характер и проявляться только в определенное время года. Допустим, вы въехали в квартиру летом, то как вы можете оценить качество работы системы отопления? А вот осенью, когда систему запустят, у вас могут образоваться утечки.
Для более качественного обнаружения скрытых дефектов и недостатков во время приемки жилья лучше пригласить независимого эксперта, который оценит состояние квартиры и, если это необходимо, составит дефектный акт (ведомость).
Дефектная ведомость – документ, отражающий претензии дольщика к застройщику. Если в ней отражены несущественные замечания, то она может быть просто дополнением к акту приема-передачи жилья и в ней отражаются недостатки и выявленные скрытые дефекты и планируемые сроки их устранения.
В том случае, если в ходе приемки были обнаружены существенные недоработки и дефекты, которые в будущем могут угрожать здоровью и жизни жильцов, то, конечно, акт не нужно подписывать ни в коем случае. В этой ситуации застройщику направляется только акт осмотра.
Куда жаловаться?
Если владелец квартиры знает и уверен, что это именно гарантийный случай и его вины в нем нет, то что ему делать? Куда обращаться? В этот момент возникают нюансы, о которых большинство граждан не знают.
Первое. Много зависит от того где именно был обнаружен дефект. Если в пределах квартиры, то есть, именно на территории частной собственности гражданина, то в этом случае, жилец может обращаться как в свою УК, так и в компанию, с который был заключен договор долевого участия.
Юридически ваша управляющая компания не может нести ответственности за дефекты и поломки, возникшие в период действия гарантийных обязательств, потому что договор купли-продажи собственником был заключен не с управляющей компанией, а с компанией-застройщиком. Другая ситуация, если дефекты были обнаружены в местах общего пользовании (МОП) – подъезды, лифты, подвалы.
В этом случае граждане не могут обращаться к застройщику, ведь договор купли-продажи был заключен ими только на жилье, поэтому – путь один – к управдому. Необходимо составить заявку на ремонт и проверить, что она зарегистрирована. Далее работник УК берет заявку в работу и согласовывает с жильцом даты совместного, комиссионного осмотра, выявленных дефектов.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Проверка комиссией
При назначении комиссионного обследования объекта, на нем должны участвовать представители фирмы-застройщика, управляющей организации (или ТСЖ), жилищной инспекции, а также подрядной организации, в случае, если дефекты были обнаружены в работа, которые выполнялись подрядчиком.
В ходе данного мероприятия выявляется лицо, ответственное за недостатки, и кто будет устранять их, самостоятельно или за его счет. Также выносится решение является ли случай гарантийным.
По результатам составляется акт комиссионного обследования, который подписывается всеми участвующими лицами. В течение сорока пяти дней с момента составления акта недостатки должны быть устранены.
Нужно учитывать, что устранить дефекты может подрядная организация, на которую договором возложена гарантийная ответственность. Если подрядчик не имеет возможности устранить брак, например, по причине банкротства, то обязанность по устранению дефектов несет сама компания-застройщик.
Читайте также: как составить претензию застройщику по ДДУ.
Видео о том, как заставить застройщика устранить недостатки по гарантии:
