Дольщик купил квартиру в Краснодаре. Он купил новостройку за 3 миллиона рублей. Дольщик оплатил дом за 18 месяцев до сдачи дома и стал ждать. Пришло время подписывать договор, но застройщик молчал. Дольщик решил подождать три месяца и расторгнуть договор.
Он отправил уведомление застройщику. Через неделю застройщик позвонил ему, чтобы вернуть квартиру, но дольщик уже принял решение и не собирался идти на компромисс. Он потребовал большую сумму денег:
- Стоимость покупки квартиры – 3 млн рублей.
- Стоимость покупки квартиры – 280 000 рублей.
- Проценты за пользование – 1,4 млн рублей.
- Моральный вред – 10 000 рублей.
- Штраф за невозврат денег сразу – 2 млн рублей.
- Кроме того, все расходы на экспертизу, юристов и гос. пошлину.
В общей сложности дольщик вложил в законопроект более 6 млн рублей. То есть, помимо фактических затрат на двухмесячную задержку сдачи дома, он потребовал еще 3,7 млн рублей. Это больше, чем стоимость самой квартиры, даже с учетом повышения цен. При этом квартира уже была сдана, и застройщик предлагал принять ключи.
Почему дольщик расторг договор и потребовал дополнительной компенсации?
Если застройщик не сдал дом в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это не может быть сделано без промедления и без достаточных оснований. Положение дольщика не такое, как у человека, который покупает готовую квартиру. Покупатель новой недвижимости не может легко передумать и вернуть свои деньги в любой момент по собственной воле.
Однако в данном случае имелась непогашенная задолженность, хотя и небольшая. Поэтому основания для расторжения договора вполне законны. Все компенсационные выплаты также рассчитаны в соответствии с законом. Застройщик обязан вернуть полученные деньги, компенсировать ущерб в виде увеличения стоимости квартиры и выплатить неустойку. Если застройщик не сделает этого по требованию, а не через суд, к неустойке добавится штраф в размере 50 % в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Такой расчет будет применяться и к другим дольщикам. Истец требует компенсации в соответствии с действующим законодательством. Однако последнее слово оставалось за судом.
Если расчет соответствует закону, почему застройщик не заплатил?
Дольщик потребовал вернуть деньги, но не уточнил, куда их возвращать. А неустойка показалась застройщику чрезмерной. Он не задерживал сдачу квартир на год. А теперь с него требуют больше, чем покупная стоимость квартиры.
По закону о защите прав потребителей ему полагается моральный ущерб и штраф в размере 50 %. Доказывать это не нужно. Если права потребителя нарушены, этого достаточно для взыскания морального ущерба.
Статья 333 Гражданского кодекса позволяет снизить неустойку, даже если она была рассчитана по закону. А застройщик не хотел платить ни за моральный вред, штрафы. Поскольку в законе о долевом строительстве такого положения нет, застройщик посчитал, что дольщик не может претендовать на такую компенсацию.
Что решил суд?
Дольщик защищены двумя законодательными актами: законом о долевом строительстве и законом о правах потребителей. Новостройки должны быть сданы в срок, указанный в договоре.
Согласно статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ, если застройщик не сдал квартиру в срок, дольщики могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщик так и поступил.
Пока дольщик ждал, цены на жилье выросли. Таково заключение оценщика. Общее увеличение стоимости составило 280 000 рублей. Это убытки, которые должны быть компенсированы.
В случае просрочки застройщик должен выплатить проценты: 1/300 от ставки ЦБ или 1/150 от дневной ставки, если дольщик – физическое лицо.
Согласно Закону о защите прав потребителей, за причинение эмоционального ущерба полагается штраф в размере 50 %. Доказательств причинения морального ущерба не требуется. Если права потребителя были нарушены, это само по себе является моральным ущербом.
Чтобы уменьшить штраф по статье 333 Гражданского кодекса, застройщик должен доказать, что он слишком велик. Но доказать это он не смог. Кто знает, кто еще может захотеть сэкономить.
Кроме того, «не было указано, куда возвращать деньги» – это вообще не аргумент. Он мог оставить деньги у нотариуса. 6,7 млн рублей – нормальная компенсация за задержку квартиры на два месяца. Истцу должны выплатить всю сумму и тот сможет купить не одну, а две квартиры.
Строительная компания действительно допустила просрочку и по закону должна ее оплатить.
Статья 333 Гражданского кодекса РФ позволяет уменьшить неустойку и проценты, если они несоразмерны последствиям просрочки. Застройщик должен доказать их несоразмерность. Подходящим доказательством для этого является то, что ущерб дольщика от просрочки строительства гораздо меньше суммы неустойки. Например, он может подсчитать, насколько выросла цена квартиры и сколько дольщик потратил на аренду жилья в ожидании дома. Затем он может сравнить это с суммой компенсации, на которую претендует.
При решении вопроса о том, сколько выплатить дольщику, суд должен взвесить интересы, а не слепо определять сумму. Даже пострадавший истец не может получить необоснованную и чрезмерную выгоду. В противном случае речь уже идет о злоупотреблении правом.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ, и дольщики, и застройщики должны действовать добросовестно. Они не могут использовать свое право на компенсацию, чтобы причинить кому-либо вред.
А здесь получается, что к дольщику обратились, чтобы он принял ключи. Но, даже зная, что квартира уже готова, он отдал им деньги и потребовал доплатить сверху. Создается впечатление, что вместо того, чтобы получить компенсацию и защитить свои права, они пытаются использовать закон, чтобы потребовать еще больше денег.
Суд допустил слишком много нарушений и зря не учел интересы застройщика.
В итоге решение о выплате 6,7 миллиона рублей было отменено.
Значит, нельзя подать в суд на застройщика и получить большую неустойку?
Вы можете подать в суд на застройщика и взыскать приличную неустойку. Все зависит от конкретной ситуации. В этой истории была небольшая задержка и странное поведение дольщика. Он знал, что дома достроены и он может принять квартиры, но он делал все возможное, чтобы получить деньги. Однако он очень старался получить деньги.
Затем он решил расторгнуть договор после того, как об этом были уведомлены дольщики. Вот тогда и исчез риск остаться один на один с недостроенными квартирами и обанкротившимся застройщиком, без защиты закона.
Однако есть немало историй, когда сумма компенсации была действительно серьезной и Верховный суд запретил снижать неустойку по статье 333 Гражданского кодекса. К слову, Верховный суд не раз и не два участвовал в спорах с застройщиками. Эта история действительно необычна, ведь суды часто сами снижают штрафы, даже без просьбы ответчика. Хотя закон это запрещает. Затем Верховный суд отменяет свое решение, и дольщики получают еще больше денег.
Суд заставил застройщика заплатить нормальную сумму, но при задержке в несколько квадратных метров они не смогли получить прибыль. Это очень полезный опыт. Имейте его в виду, если собираетесь покупать новую квартиру.
Как получить максимальную компенсацию от застройщика?
Вот некоторые из основных выводов Верховного суда относительно компенсации
Действуйте добросовестно. Претензии должны быть направлены на компенсацию, а не на получение прибыли. Требуйте неустойку, которая вряд ли будет воспринята как несоразмерная. Если просрочка длилась несколько лет, а квартира в Москве все это время сдавалась в аренду, могут появиться сотни тысяч или даже миллионы рублей, что вполне нормально. Ненормально требовать 6,7 миллиона рублей за двухмесячную задержку, когда квартира уже готова.
Выбирайте понятную тактику. Верховный суд советует судам оценивать поведение истца. Нормально ли оно в подобных спорах или есть что-то странное? Претензия должна выглядеть как желание возместить убытки, а не заработать.
Не ведите устных переговоров. Общайтесь с застройщиком только в письменном виде. Если дело дойдет до суда, начинайте считать дни с документов: счетов, уведомлений и ответов. Телефонные звонки, визиты в офис и устные договоренности не считаются. Неустойка также зависит от длительности просрочки.
Пытайтесь решить вопрос мирно. Застройщики знают, что суды обычно не на их стороне. Если вы настроены решительно, то можете выплатить компенсацию, не обращаясь в суд. Это сэкономит время и нервы.
Доведите дело до суда. Решение Верховного суда не означает, что и ваш иск будет признан чрезмерным. В судебной практике есть множество примеров, когда Верховный суд заставлял пересмотреть дело, в результате чего дольщики и потребители платили больше денег. Например, если вы купили один автомобиль, то вполне реально подать иск на три машины. То же самое можно сделать и в случае со спущенной шиной. Найдите хорошего юриста и идите до конца.
