Даже если многоквартирный дом уже сдан, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, стоит повременить с выставлением подписи под актом приема-передачи жилого помещения, поскольку не исключено, что жилье может иметь дефекты. Что же делать в подобных ситуациях? Об этом и пойдет речь в данной статье.
Что делать, если в сданной квартире обнаружены недостатки?
Необходимо документально фиксировать любые выявленные недостатки. При приемке обязательно внесите все имеющиеся нарушения в смотровой лист. По возможности сделайте фото и видео. Самое главное — максимально подробно описать недочеты в письменной форме с последующей заверкой подписью застройщика. В обязательном порядке нужно уточнить и зафиксировать на бумаге сроки, в течение которых будут устраняться недостатки.
Важно! Претензии нужно предоставлять исключительно в письменной форме. Озвучив их устно и подписав акт без указания конкретных дефектов, в дальнейшем застройщик легко может заявить, что повреждения появились вследствие эксплуатации владельцем.
Стоит повременить с подписью акта, пока застройщик не устранит все дефекты, указанные смотровом листе. Однако это актуально в том случае, если нет никаких сомнений в том, что застройщик их устранит.
Нужно учитывать, что без подписи акта и фиксации недостатков в письменной форме застройщик может заявить, что вы решили уклониться от приемки.
Если вы сомневаетесь в честности застройщика, акт необходимо подписывать с перечнем выявленных дефектов. Сначала нужно зафиксировать совместно с застройщиком недочеты, уточнить стоимость необходимых материалов и дальнейших работ, для устранения дефектов. После этого вы взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.
Все выявленные дефекты застройщик проверяет с учетом параметров актуальных СНиПов. После этого он должен своевременно устранить нарушения — в течение трех месяцев или с учетом срока, фигурирующего в смотровом листе
Срок устранения недостатков при приемке квартиры по закону
Главный нормативный акт, который регламентирует долевое строительство многоквартирных домов — это Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно ст. 7, если многоквартирный дом был возведен застройщиком без учета всех договорных условий, что стало причиной ухудшению качества объекта или появления прочих недостатков, тогда от застройщика можно потребовать:
- безвозмездное устранение имеющихся дефектов в разумные сроки;
- уменьшение стоимости договора;
- возмещение расходов вследствие самостоятельного устранения недостатков.
При отсутствии подтверждений в письменной форме наличие недостатков или непредъявление их застройщику — это одна из главных причин, по которым застройщик может отказать в устранении недостатков.
Гарантия на квартиру
Важно понимать, что как и в случае любого другого товара, на квартиру предоставляется гарантия.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок устанавливается договором и должен быть минимум на пять лет.
В остальных случаях гарантийный срок указывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в документе были детально прописаны условия данной гарантии и ответственность застройщика.
- Если дефект возник после начала эксплуатации квартиры (сломанные двери, оторванные обои), будет весьма трудно доказать, что вы приняли жилье в таком виде. Гарантия на такие случаи не распространяется.
- Если недочет может быть расценен как брак строителей, застройщик должен устранить недочет или выплатить компенсацию. Допустим, что вы подписали акт в соответствии с ДДУ, и только спустя некоторый промежуток времени обнаружили, что стены кривые и промерзают с приходом зимы. Такой дефект не может возникнуть вследствие ненадлежащей эксплуатации жилья после подписания акта.
- Не редки случаи, когда спустя 1-3 года после сдачи жилья по стенам начинают появляться трещины, вследствие чего может повредиться отделка и мебель. Многие застройщики утверждают, что это нормальное явление, обусловленное усадкой дома. Рекомендуется обратиться к экспертам в строительной отрасли. Если подобный брак недопустим по строительным нормам, вы имеете полное право потребовать его устранения. Можно также потребовать у застройщика компенсации расходов на отделку и закупленные материалы.
Даже при истечении гарантийного срока суд встанет на сторону владельца жилья, если будет установлено, что изначально существовали факторы, которые привели к возникновению дефекта, то есть до того, как квартира была передана дольщику. Так, например, если произошло обрушение перекрытий вследствие несоблюдения нормативов или неверных инженерных расчетов. В таких случаях вы имеете полное право на получение компенсации с застройщика.
Направление претензии застройщику
Необходимо заранее направить застройщику претензию в письменной форме с указанием на то, что согласованные сторонами сроки истекли, а работы не выполнены, и предложить исправить дефекты в разумные сроки.
Срок для устранения дефектов определяется вами, но, в подавляющем числе случаев, он составляет 30 дней с момента того, как была направлена претензия или уже получена застройщиком. Отправка претензии осуществляется через почту по адресу застройщика, который указывается в ДДУ.
При направлении претензии нужно учитывать ряд нюансов:
- Выявленные недочеты должны быть описаны предельно подробно и достоверно. Требуйте их устранения в рамках разумного срока – обычно от 45 до 90 дней. Также обязательно потребуйте соразмерного снижения стоимости жилья и денежной компенсации в том случае, если вы планируете или уже устранили все дефекты самостоятельно.
- Укажите срок, когда вы ожидаете получить ответ (оптимальный вариант — 10 дней)
- Претензию должна оформляться в письменной форме, в двух экземплярах. Отправка должна осуществляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Можно также просто вручить его лично. Второй экземпляр с подписью и печатью застройщика нужно будет оставить у себя.
Если вы не получили ответ на претензию, либо был получен отказ или в ответе застройщик дал обещание об устранении недочетов или выплате компенсации в тот или иной срок, но нарушил обещание, решить проблему можно будет путём обращения в суд. Предварительно стоит проконсультироваться с юристами на этот счёт.
Сбор доказательств
Фиксирование дефекта должно осуществляться с учетом следующих аспектов:
- Опишите имеющийся недочет в письменной форме в присутствии свидетелей (созданная в частном порядке комиссия), попросив их расписаться. Недочет необходимо зафиксировать на видео или сфотографировать.
- Наибольшим доказательным весом обладает строительно-техническая экспертиза, однако не всегда в ней возникает необходимость. В некоторых случаях лучше сразу же обращаться в суд для ходатайства об осуществления судебной экспертизы.
- Можно провести строительную экспертизу за свой счет, не забыв сохранить все чеки. Расходы на независимых экспертов будут в дальнейшем компенсированы застройщиком в случае вынесения судебного решения в вашу пользу.
- Не стоит осуществлять ремонт до того, как будут зафиксированы недостатки. Так, например, будет проблематично доказать неровность пола, если вы в дальнейшем самостоятельно будете делать стяжку. Сделанные до ремонта фото, которые не будут подкреплены письменными свидетельствами, не будут расценены как доказательство.
Обращение в суд для возмещения компенсации
Если застройщик нарушил установленные сроки устранения зафиксированных в акте приема-передачи дефектов, тогда дольщик может принудить его провести работы по их устранению через суд. Такое право предусмотрено по ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
Если застройщик откажется выполнять указанные требования во внесудебном порядке, участник долевого строительства может просто предъявить иск в суд.
Для искового заявления об устранении дефектов потребуется предоставление такой документации:
- претензии к застройщику в письменной форме с отметкой о вручении;
- акт о недостатках;
- результаты проведенной экспертизы.
Читайте подробнее: Как правильно стаставить претензию застройщику по ДДУ.
Видео о том, что делать, если застройщик не устраняет недостатки в новостройке:
