В законе четко прописаны документы, которые застройщики обязаны предоставлять дольщикам и опубликовывать на своих сайтах. В этот список входят разрешение на строительство, документы на подключение к коммунальным сетям, свидетельства на земельный участок и фотоотчеты о ходе строительства, которые дают покупателям уверенность в том, что новостройка действительно строится. Многие строительные компании ведут круглосуточные трансляции с площадок застройки.
Какие документы застройщик должен предоставить дольщикам?
Покупая недвижимость по ДДУ, важно знать, какие документы застройщик обязан предоставить дольщикам, и что делать в случае отказа их предоставить. На практике такие сделки сопряжены со значительными рисками, т.к. дом еще не введен в эксплуатацию.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, основой отношений между застройщиком и дольщиком является договор долевого участия (ДДУ). Этот договор содержит следующую информацию:
- Описание объекта строительства, квартиры в котором будут переданы покупателям после выдачи разрешения на ввод.
- Дата передачи квартир дольщикам по договору.
- Стоимость договора, сроки, особые условия и порядок оплаты по ДДУ.
- Гарантийный срок на жилье, передаваемое по договору.
Компания-застройщик обязана передавать квартиры надлежащего качества, в соответствии с условиями ДДУ, действующими нормативами, проектной документацией и другими установленными требованиями. Если строители предусмотрели в договоре освобождение от ответственности в случае обнаружения недостатков в передаваемом строении, то такие пункты ДДУ по закону не имеют юридической силы.
В соответствии с ФЗ-214 (статья 21.2) застройщик должен предоставить следующие документы:
- Разрешение на строительство многоэтажного дома;
- Технико-экономическое обоснование проектной документации на строящийся дом (многоквартирный жилой дом или иное здание).
- Проектная документация с внесенными изменениями.
- Заключение государственной экспертизы рабочей документации.
- Документы, подтверждающие право строительной организации на проведение работ на определенном земельном участке.
Помимо этого, в соответствии с п. 2 статьи 20 указанного Федерального закона, строительная организация должна представить для проверки следующие документы
- Учредительные документы, подтверждающие создание компании;
- Свидетельство о государственной регистрации;
- Свидетельство об ИНН (постановка на учет в налоговой службе);
- Аудиторское заключение компании за последний финансовый год:
- Годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года. Если компания работает менее указанного срока, она обязана предоставить отчетные данные за текущий период деятельности.
Проверка документов застройщика
Чтобы не возникло сложностей при сдаче дома, участникам ДДУ следует внимательно проверять документы застройщика. Особое внимание следует уделить нескольким документам.
Разрешение на строительство
Этот документ должен быть выдан уполномоченным органом. Документ должен содержать следующую информацию: подпись заинтересованного лица, номер разрешения, дату и печать организации.
Кроме того, необходимо проверить данные лица, с которым будет заключен договор, и строительной компании. Также необходимо проверить, действительно ли разрешение на строительство выдано уполномоченным органом. Это легко сделать с помощью официальных сайтов государственных учреждений (они отличаются в зависимости от региона). В Москве, например, это официальный сайт Мосгоснадзора.
Особое внимание следует обратить на срок действия документа. В случае истечения срока действия необходимо запросить другой документ, подтверждающий продление срока действия разрешения.
Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок
Согласно ФЗ-214, право на земельный участок, на котором планируется возведение объекта недвижимости (многоэтажного дома), может быть оформлено в собственность или в форме аренды, субаренды или безвозмездного пользования. Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в случае, если это предусмотрено законом, и используется в редких случаях.
Если застройщик владеет (имеет в собственности) участок застройки, вам необходимо ознакомиться с документом, подтверждающим этот статус, или запросить выписку из ЕГРН из Росреестра на данный земельный участок. Этот документ можно получить самостоятельно через Госуслуги. Выписка позволит проверить, кто в текущий момент времени является собственником земельного участка.
В случаях, когда строительство ведется на основании договора аренды, стоит обратить внимание на следующие пункты договора:
- Срок действия договора аренды (должен быть не менее одного года).
- Наличие отметки, подтверждающей государственную регистрацию договора.
- Подтверждение прав строительной компании, арендующей землю, на постройку на ней МКД.
- Указание на то, что застройщик является арендатором.
В случае если срок аренды истекает раньше, чем застройщик планирует ввести новостройку в эксплуатацию, он должен представить дополнительное соглашение о продлении срока аренды. Нужно запросить копию этого документа. Без этого документа регистрация ДДУ на дом в будущем будет затруднена, а дольщики не смогут заселиться в свои квартиры в установленный срок.
Проектная декларация
Роль проектной декларации заключается в информировании дольщиков о строительной компании и доме, квартиры в котором подлежат передаче по договорам долевого участия. Застройщик обязан подготовить этот документ и опубликовать его в СМИ или на своем официальном сайте. Этот документ должен быть в свободном доступе для всех лиц. Перечень и структура проектной декларации подробно описаны в ст. 20 и 21 ФЗ-214.
Документы для регистрации застройщиком права собственности по ДДУ
На официальном сайте Росреестра размещена следующая информация.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления договаривающихся сторон (застройщика и участника долевого строительства). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщик должен предоставить
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения объекта, подлежащего строительству, количества жилых и нежилых помещений в объекте, и планируемой площади помещений.
Какие документы предоставляет застройщик управляющей компании?
Рассмотрим, какие документы застройщик должен передать управляющей компании и с какими документами должен быть ознакомлен каждый участник ДДУ.
- Необходимо проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей компании.
- Документы, выданные застройщиком управляющей компании, – проект, проектная декларация, заключения и выписки из ЕГРН (сведения о собственниках квартир в Росреестре).
- Сведения об управляющей компании – ИНН, ОГРН, сведения о руководителе и двух сотрудниках, которые должны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом.
- Лицензия на право управления МКД.
- Документы, содержащие перечень общего имущества.
Владельцам квартир необходимо проверить все вышеперечисленные документы и составить договор между застройщиком, собственниками и УК. Образец договора между собственником и управляющей компанией следует изучить заранее.
Может ли застройщик отказать в предоставлении запрашиваемых документов?
Согласно статье ФЗ № 214, застройщик обязан предоставить вышеперечисленные документы. Если компания игнорирует законные требования дольщиков или иных лиц и не предоставляет необходимую информацию, она может быть привлечена к административной ответственности КоАП РФ (статья 14.28).
По этой статье застройщик может быть оштрафован на сумму от 200 000 до 400 000 рублей – за предоставление неполных или недостоверных данных. В случае привлечения к административной ответственности должностных лиц на них может быть наложен штраф в размере от 5 000 до 15 000 рублей.
Для того, компания-застройщик могла предоставить необходимые документы, дольщикам необходимо знать свои права и требования законодательства и указать на них при общении с представителями застройщика. На практике многие люди не обладают достаточной юридической грамотностью. Важно письменно обратиться к застройщику с просьбой предоставить необходимые документы. В случае отказа такой запрос может служить доказательством в суде.
Заключение
Перечень документов, необходимых для покупки квартиры в новостройке меньше, чем в случае покупки вторичного жилья. Квартиры в новостройке принадлежат юридическому лицу (застройщику), ранее не находились в собственности и не имеют «истории. Но дольщикам следует знать, какие документы они вправе требовать у застройщика по закону.
