Девелопмент железнодорожных земель достаточно новое явление. Ведомство ОАО «Российские железные дороги» (РЖД), которое занимается оказанием услуг грузовых и пассажирских перевозок по железной дороге. До недавнего времени ОАО «РЖД», являющееся одним из крупнейших землевладельцев среди российских ведомств, не предпринимало никаких действий по освоению своих гигантских территорий. Проще говоря, железнодорожники совершенно не хотели делиться своими активами и отдавать пустующие земли под застройку.
глава ведомства: Владимир Якунин
год создания: 2003 г. (ранее – Министерство путей сообщения)
общая площадь земель
в Москве: 2 800 га под ж/д путями, 4 000 га – прилегающие к ним земли в зоне отчуждения
площадь участков, планируемых под застройку: 3,5–4 тыс. га
количество участков в работе: 18
крупнейшие проекты: совместный проект «РЖД» и корпорации Mirax Group –строительство в районе парка Победы на надпутевым пространством железной дороги более 1 млн кв. м коммерческой недвижимости; реконструкция Курского вокзала, застройка дочерней компанией ОАО «РЖД» «Отраслевой центр внедрения» 50 га шести грузовых дворов: «Москва Товарная-Рижская», «Москва Товарная-Смоленская», «Москва Товарная-Киевская», территорий в промзоне «Северянин», «Москва Товарная-Октябрьская» и «Москва Товарная-Бутырская»
девелоперы-партнеры: из сторонних пока только Mirax Group, дочерние структуры – «Глобал Девелопмент», «Желдорипотека», «Отраслевой центр внедрения»
условия сотрудничества: строительство ведется на землях, находящихся в бессрочном пользовании «РЖД». Управление строительством осуществляют компании, подконтрольные «РЖД» и московской мэрии. Возможно участие крупных компаний в роли подрядчиков.
Девелопмент железнодорожных земель – это необходимость рыночной экономики, без которой невозможно нормальное развитие. Другие ведомства и министерства уже давно успешно наладили сотрудничество с девелоперами: еще в 2004 году стало известно о том, что группа компаний «Интеко» займется разработкой проектной документации по освоению 160 га, принадлежащих Минобороны в Москве. И рынок взял свое. Пригодных для строительства участков в столице с каждым годом становится все меньше, цена на них растет, девелоперы же стали брать площадки с серьезными обременениями, главное – чтобы на них можно было запустить новый проект.
Понимая это, ОАО «РЖД» просто не могло остаться в стороне. Почувствовав выгоду, а может, просто уступив чиновникам столичного стройкомплекса и крупным девелоперам, ведомство взялось разработать программу по развитию принадлежащих ему территорий. Казалось бы, после этого процесс освоения должен был пойти полным ходом, а от девелоперов, желающих поучаствовать в программе, не должно было быть отбоя.
Однако на практике все оказалось иначе. С момента появления программы прошло уже 1,5 года, но пока известно об интересе к проекту лишь одного девелопера. Остальные участ ки до сих пор не нашли новых владельцев, они осваиваются дочерними структурами «РЖД». Что же мешает московским застройщикам, готовым входить в куда более сложные проекты, наладить тесное сотрудничество с железнодорожниками?
Начало пути
Процесс освоения столичных земель «РЖД» начался относительно недавно: 8 июня 2006 года вышло Распоряжение Правительства Москвы № 990-РП, согласно которому был создан Координационный совет по проблемам градостроительного развития в городе Москве территорий Московского железнодорожного узла, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта и прилегающих к ним земельных участков. В состав совета вошли представители Правительства Москвы и ОАО «РЖД».
Как отмечают в пресс-службе ведомства, основной задачей Координационного совета является рассмотрение и подготовка предложений по совершенствованию нормативной правовой документации по использованию земельных участков, занимаемых объектами железнодорожной инфраструктуры и прилегающих к ним территорий в г. Москве. Сколько это в гектарах – сказать сложно. Объем земли, которым владеет «РЖД», – тайна за семью печатями.
В пресс-службе ведомства отказались назвать конкретные цифры, сославшись на коммерческую тайну. Извест но лишь, что в рамках программы освоения территорий ведомства планируется застроить 3,5–4 тыс. га земли. Всего же, по ранее озвученным данным, в столице железнодорождными путями занято 2,8 тыс. га, а еще около 4 тыс. га – это прилегающие к ним земли, находящиеся в зоне отчуждения. «В настоящее время идет освоение 18 московских территорий общей площадью 350 га, на которых, по оценке департамента градостроительства Москвы, можно построить 10 млн кв. м площадей. Для 9 из 18 участков до конца 2007 года будут оформлены необходимые акты на их использование под застройку.
Также к реализации готовы проекты по комплексной застройке территорий ОАО «РЖД» и городских земель, примыкающих к Рижскому вокзалу, и освоению земель вагоноремонт ного завода им. Войтовича», – поделились в «РЖД» планами развития на ближайшее будущее. Большая часть этих участков принадлежит Минимуществу и находится в бессрочном пользовании у «РЖД». Еще часть земли – в собственности столичной мэрии. Планируется, что «РЖД» и мэрия создадут совместные управляющие компании по застройке территорий, доли в которых будут распределяться пропорционально площадям участков. Как будут поделены построенные площади, пока неясно. Как сообщают в «РЖД», в качестве девелоперов выступят дочерние структуры ведомства, а подрядчиков – сторонние строительные компании. Иными словами, пока ведомство намерено осваивать свои земли самостоятельно. Для этого уже были созданы компании «Глобал-девелопмент» и «Отраслевой центр внедрения».
Для развития же ипотеки и строительства жилья для железнодорожников в ведомстве появилась компания «Желдорипотека». Пока известно лишь, что «Отраслевой центр внедрения» будет застраивать около 50 га на территориях шести грузовых дворов: «Москва Товарная-Рижская», «Москва Товарная-Смоленская», «Москва Товарная-Киевская», территорию в пром зоне «Северянин», «Москва Товарная-Октябрьская» и «Москва Товарная-Бутырская». Еще до выхода Распоряжения № 990-РП в конце 2005 года ведомством было принято решение провести реконструкцию Курского вокзала, и проект даже возили на выставку Exporeal-2005 в Мюнхен. Согласно первичным планам чиновников, площадь Курского вокзала должна будет увеличиться до 790 тыс. кв. м, а объем инвестиций, необходимый для реализации этого замысла, составит около $ 1 млрд.
В будущем, если проект окажется успешным, чиновники собираются провести реконструкцию и других вокзалов, которые превратятся в многофункциональные комплексы. Рядом с Рижским же вокзалом планируется построить около 1 млн кв. м коммерческих и офисных площадей. Как уточнили в прессслужбе ведомства, сейчас Департаментом капитального строительства ОАО «РЖД» изучается опыт некоторых европейских стран, в частности Германии и Бельгии, по строительству железнодорожных вокзалов с перекрытием железнодорожных путей и возведением над ними объектов недвижимости.
Кроме проектов в пределах столичного региона, может быть интересно и освоение станций в Подмосковье, уверены опрошенные Building ARX эксперты. К тому же реконструкция станций в пределах 100 км от Москвы могла бы дать рынку сотни тысяч метров площадей эффективной и качественной торговой недвижимости, так как электрички создают постоянный транспортный поток.
