На сегодняшний день существует три понятия термина девелопмент (девелоперская деятельность):
- Деятельность, направленная на изменение или модификацию объекта недвижимости, в частности, строительство (реконструкция) зданий. В результате такой модификации (реализации проекта) происходит увеличение стоимости объекта.
- Деятельность в риелторской сфере, которая заключается в агентских (посреднических) функциях при проведении операций с введенной в эксплуатацию недвижимостью, а также с недвижимым имуществом, которое еще не построено.
- Процедура качественного видоизменения земельного участка, который обеспечивает повышение его рыночной ценности. В итоге девелоперской деятельности такой участок как объект недвижимости становится более привлекательным для инвесторов по сравнению с его предшествующим состоянием.
Девелоперские компании как правило работают с проектировочными фирмами и подрядными организациями, занимаясь инвестированием и брокерской деятельностью.
Работу девелопера на рынке недвижимости можно уподобить деятельности дирижера в оркестре.
Читайте статью создание девелоперской компании.
Выполнение практических задач в процессе осуществления проекта жилой или нежилой недвижимости является одним из центральных направлений работы девелоперской компании.
Верно продуманная концепция, которая учитывает экономические, конструкторские, территориальные, юридические и общественные условия, предопределяет успешность любого проекта.
Воплощая в жизнь проект, девелопер основывается на проведенных исследований рынка и полный анализ его экономической ситуации, с учетом даже незначительных его изменений. Что приводит к грамотному позиционированию будущей недвижимости, определению его назначения. Указанные аспекты в дальнейшем сказываются на управлении объектом.
Во время создания бизнес-идеи появляется также форма и идея проекта, которые обусловливают его уникальный характер. Девелоперы должны быть направлены на современный рынок при учете особенностей местности, применять в деятельности успешные новаторские решения, предугадывая успешность проекта. Кроме того, необходимо разбираться в архитектурной и дизайнерской составляющей проекта, обладать компетенцией при его продвижении и контроле.
Задачи девелопмента
Строительный девелопмент компании включает в себя контроль во время всех этапов реализации проекта и содержит следующие задачи:
— Подбор наиболее интересных площадок под объекты
— Исследование рынка недвижимости
— Составление бизнес-плана
— Разработка технико-экономического обоснования
— Привлечение инвесторов
— Разработку концепции проекта
— Подготовка строительной и разрешительной документации
— Фактическое строительство
— Эксплуатация и управление объектом
Перечень мероприятий девелопмента
Полный список мероприятий в процессе девелопмента содержит следующие основные элементы:
- Формирование концепции и маркетингового обоснования проекта
- Оформление вида разрешенного использования и сбор документации
- Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований
- Получение тех. условий на инженерные коммуникации
- Согласование Генерального плана застройки
Получение разрешения на строительство
Создание концепции проекта
Маркетинговая концепция — предназначает наибольшее соответствие будущего объекта нуждам рынка и воспроизводит имеющиеся возможности для его осуществления.
Маркетинговая концепция включает в себя следующие элементы:
— создание экономической стратегии инвестиционного проекта
Позиционирование недвижимого имущества при учете тенденций рынка и предпочтений конечных потребителей. Базируется на избранной целевой аудитории и стоимостной нише объекта;
— отчетливое формирование и воссоздание конечного товара, выводящегося на рынок для продажи конечным потребителям. Под конечным товаром в данном случае понимается объект недвижимого имущества, к которому может относится как участок земли с девелоперским комплексом, так и дачный поселок.
— методика продаж и процесс продвижения. Перечень мероприятий, помогающих контролировать рентабельность проекта.
Стратегия продаж базируется на следующих обусловливающих принципах:
постоянная ориентация на потребителя;
высокая информативность для возможных покупателей.
Бизнес план
Для девелопера основным фактором перед принятием решения о воплощении в жизнь какого-либо проекта является рентабельность. Создание бизнес-плана и выполнение ТЭО проекта, предусматривает:
- Расчет сумм необходимых инвестицией
- разработка графика строительных работ и освоения денежных средств
- разработка стратегии продаж
- составление бюджета, прогноз движения инвестиционных средств
- исследование основных экономических показателей проекта
Изменение разрешенного вида использования и согласование исходно-разрешительной документации
Соответственно цели покупки земли выполняется согласование и оформление и разрешенного вида назначения участка.
Получение решения об изменении вида разрешенного использования связано с оформлением в соответствующем порядке в государственных органах исходно-разрешительной документации и необходимых разрешений.
Инженерно-геологические изыскания
Обязательным условием оформления разрешения акта размещения земельного участка, является выполнение полного комплекса инженерных и экологических исследований, в частности:
- Топографическая съемка участка
- Инженерно-геодезические работы
- исходные геологические и геодезические сведения
- Радиационное обследование
- Оценка воздействия на окружающую среду
Результатом данного этапа является получение исчерпывающего комплекта разрешений и согласований, нужных для градостроительной проработки, а также получения разрешения на строительство.
