Мне не очень нравится с умным видом рассуждать о причинах экономических событий. Еще три месяца назад я не слышал ни одного комментария о масштабах наступившего кризиса. Тогда казалось, что это не шторм, а небольшое волнение, которое легко преодолеет круизный лайнер под названием «Экономика России». Оказалось, что это не так.
Я спрашиваю себя, были ли мы готовы к кризису, и отвечаю: были. Вопрос — к какому? Мы строили волнорезы для цунами высотой пятнадцать метров, а пришла волна в пятьдесят и смыла прибрежные строения, но оставила Дом с подмытым фундаментом — и это уже хорошо. Поэтому возникает вопрос — что делать? Позволю себе поделиться некоторыми соображениями, нисколько не претендуя на их правоту. Надо выделить два периода: кризис и посткризисный период.
Очевидно, что период острого кризиса предполагает изменение концепции управления. От планового управления компанией в один миг менеджмент должен перейти к принятию экстрaординарных решений, то есть, в сущности, стать антикризисной командой.
- Следует забыть о предыдущей виртуальной стоимости. Это груз, который часто тянет в прошлое и не позволяет принимать правильные решения.
- Банкам не нужны ваши активы. Им нужен вменяемый план того, как вы отдадите кредиты. План, в который они должны поверить.
- Тотальное сокращение издержек. В ближайшей перспективе лучше не будет. Чем быстрее вы их сократите, тем меньше будет выброшено денег на ветер.
- Сохранение команды. Нужны четкие перспективы для людей, которые составляют ядро вашей команды. Тот, кто выживет, после кризиса станет сильнее.
Надеюсь, что острый этап в обозримом будущем закончится и встанет вопрос, как развивать бизнес дальше. И тут не обойтись без предположений и прогнозов.
- Относительно горизонта планирования, или когда можно ожидать очередного устойчивого подъема.
Мой прогноз: в течение четырех-пяти лет. В основе подъема рынка недвижимости должны лежать экономические предпосылки. В предыдущий период их было две: приток иностранного капитала и крайне благоприятная конъюнктура сырьевых рынков, что отражалось на доходах корпораций и, как следствие, населения. Сегодня иностранцы выводят капитал, поскольку сопоставимую доходность от инвестирования в недвижимость они могут получить на гораздо менее рисковых рынках. Потребуется полтора-два года, чтобы наши рынки оправились от падения и появилась значительная разница в доходности, и, как следствие этого, аппетит к русским активам.
Второй фактор — это внутренний спрос, который базируется на экономике. Глобальный кризис привел к глубочайшему падению спроса на традиционные экспортные товары России, поэтому ждать быстрого восстановления не приходится. Нужна структурная перестройка экономики.
- Относительно возможных драйверов роста на рынке жилой недвижимости. Несмотря на общую тяжелую макроэкономическую картину, в конкретных отраслях есть пока не запущенные внутренние механизмы роста. В первую очередь, речь идет о механизме ипотеки. При существующем неудовлетворенном спросе населения на качественное жилье и крайне низком проникновении ипотеки это реальный механизм создания новой волны спроса на жилье. Однако, в сегодняшней ситуации это практически невозможно сделать, опираясь только на коммерческие банки. Необходима целевая государственная программа, которая бы создала механизмы и предпосылки развития данного сегмента рынка.
- Коммерческая недвижимость. Данный рынок неоднороден и сегментирован по типам недвижимости: офисы, склады, торговые центры. Объединяющим фактором является то, что полноценное функционирование этих трех сегментов возможно только при наличии проектного финансирования. Те. должен быть доступ к дешевым и длинным заемным средствам. Пока система находится в состоянии дисбаланса, самое разумное — заморозить неначатые проекты, что и произошло.
Если предположить, что острую фазу кризиса мы пройдем в течение будущего года и в 2018 году начнется первичное восстановление рынков, то, мне кажется, из трех сегментов быстрее других восстановится складской. Обусловлено это в первую очередь тем, что он не успел войти в фазу перепроизводства (относительно восточноевропейских рынков у нас еще огромный потенциал роста). Во-вторых, этот сегмент, позволяющий повышать эффективность за счет оптимизации логистических процессов, для многих компаний является элементом технологических цепочек. В условиях конкуренции и экономии на издержках данный фактор будет стимулировать спрос.
Офисный рынок наиболее сильно будет подвержен кризисным явлениям, что отразится в уровне вакантных площадей и общем снижении арендной ставки. Также будет наблюдаться миграция в более дешевые офисные проекты, расположенные в пригороде.
Для торговой недвижимости наиболее тяжелыми будут первые три квартала 2009 года. Обороты ретейлеров (особенно в регионах) будут падать. Чтобы удержать клиентов, девелоперам придется индивидуально работать с каждым. Неэффективные модели торгового бизнеса уйдут с рынка. Останутся международные игроки и наиболее удачные реализованные проекты. Москву следует рассмотреть отдельно. Здесь по существующим знаковым проектам влияние не будет столь значительным, а реализация большинства неначатых проектов будет отложена.
- Уйдет эпоха гигантизма. Девелоперы начнут фазировать проекты, снижая риски. Каждая фаза будет самодостаточным проектом.
Эффективность менеджмента будет оцениваться исходя из конкретных результатов, конкретного проекта. Капитализация как мерило эффективности уйдет на второй план.
Иван СИТНИКОВ, совладелец, генеральный директор компании «РосЕвроДевелопмент»
