Дебиторская задолженность застройщика

Дебиторская задолженность застройщика Застройщики

Покупка квартиры в новостройке, которая еще только возводится – всегда было делом рискованным, а в период кризиса и нестабильности риски еще больше усиливаются. Неправильные расчеты и ошибки при планировании строительства, может даже у крупной компании-застройщика вызвать существенные трудности. Поэтому так важно, до момента выбора, иметь на руках всю необходимую информацию о компании и, возводимом объекте.

Что такое дебиторская задолженность?

Дебиторская задолженность это сумма задолженности перед компанией, должниками могут быть: фирмы-поставщики, государство, физические лица. По отдельности, каждый для компании является дебитором. Дебиторская задолженность образовывается в тот момент, когда компания продала что-либо, но денежных средств за это не получила или наоборот, когда компания осуществила предоплату за какой-то материал, но его еще не получила, до момента поставки сумма оплаты является дебиторской задолженностью. Налоги, уплаченные наперед или аванс, выданный работнику – дебиторская задолженность.

Ежеквартальная проектная декларация содержит всю необходимую информацию о состоянии кредиторской и дебиторской задолженностей компании-застройщика. Лучше внимательно изучить не только саму проектную декларацию, но и все в дальнейшем, внесенные в нее изменения.

Согласно законодательству застройщик должен ежеквартально вносить обновленную информацию в декларацию, информацию актуальную на данный момент. Отслеживание показателей в динамике позволяет иметь представление о деятельности компании – как она завершила прошлый период, можно сравнивать его с предыдущим и прогнозировать будут ли убытки или прибыль.

В случае, если дебиторская задолженность растет, значит, контрагенты должны компании, такое случается, если заключенные договоры предусматривают отсрочку платежа. В случае роста кредиторской задолженности – растет сумма задолженности самой компании, например, за поставленные материалы.

Важно сравнить имеющиеся задолженности, если кредиторская постоянно и на много превышает дебиторскую, это означает, что компания работает с убытками и тогда нужно хорошо подумать, прежде чем начинать сотрудничество с таким застройщиком. Возможно, застройщик очень переоценивает ценность своей деятельности, но цифры говорят сами за себя, в случае отсутствия прибыли в течение длительного времени, дальнейшая производственная деятельность компании может быть на грани прекращения.

Когда образуется дебиторка?

Такая задолженность образуется в тот момент, когда обе стороны договора не могут выполнить свои обязательства по нему одновременно. К примеру, если компания поставляет материалы, а ее контрагент оплачивает их с отсрочкой, после поставки. Из-за этого зазора и появляется дебиторская задолженность, только для одного контрагента она дебиторская (который отгрузил), а для другого кредиторская (который не оплатил). Такая задолженность может иметь место на протяжении часов, а иногда и годов.

Для компании-застройщика идеальным вариантом является – 100%-ая предоплата всеми дольщиками, но на практике такого никогда не бывает. Покупателям предоставляют возможность оплачивать в рассрочку – такой вариант интересен всем, например, покупатель может переуступить права на квартиру в еще строящемся доме, а компания застройщик увеличивает количество возводимых объектов. В зависимости от роста числа клиентов у застройщика, растет и его дебиторская задолженность.

Отличие кредиторской и дебиторской задолженности

Отличие кредиторской и дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность это долг перед компанией, а кредиторская, напротив, долг компании перед контрагентами, плюс в кредиторскую задолженность входят и кредиты.

Примеры дебиторской задолженности:

  • предоплата контрагенту за поставку материалов или услуг;
  • налоги уплаченные наперед.

Информация о застройщике: что нужно знать?

К обязательной информации относятся: — как компания раньше выполняла свои обязательства перед дольщиками — случались ли нарушения установленных сроков сдачи объектов в эксплуатацию за последние несколько лет (планируемый и фактический срок сдачи) — объекты, сданные компаний в эксплуатацию за последние три года. Всю эту информацию будущий дольщик должен и может почерпнуть из проектной декларации застройщика.

Располагая уже этой информацией, клиент может самостоятельно продолжать сбор информации из других источников, например на форумах в социальных сетях. Важно интересоваться ходом строительства на сегодняшний день, какие отзывы дольщиков, ранее уже сотрудничавших с этой компанией, все ли остались довольны от сотрудничества?

Финансовая информация о компании

Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья

Проектная декларация в обязательном порядке должна содержать информацию о текущем финансовом положении застройщика:

  • дебиторская задолженность – сумма задолженности перед компанией со стороны контрагентов (фирм, компаний, органов), в том числе, и физических лиц, являющихся должниками. Такая задолженность появляется, когда товар или услуга уже реализованы (оказаны), а денежные средства за это не поступили;
  • кредиторская задолженность – долг компании (предприятия, организации) перед контрагентами, лицами, которую компания должна погасить. Кредиторская задолженность образовывается, когда поступление материалов, услуг уже состоялось, а оплата за них еще не производилась;
  • балансовая стоимость активов — стоимость всего актива, согласно бухгалтерских книг организации, на практике, это изначальная сумма при покупке актива, за вычетом сумм списанных на амортизацию; 
  • финансовый результат – рост или снижение стоимости собственного капитала компании, образовавшийся за отчетный период ее предпринимательской деятельности.

Как понимать эти цифры? Высокая дебиторская задолженность – плохой фактор, значит у компании дефицит денежных средств и ей кто-то из контрагентов, потребителей не оплачивает уже полученные товары и услуги.

Объект и информация о нем

Составление проекта новостройки

Проектная декларация – документ, в котором содержится максимально полная информация о возводимом объекте, его местонахождения, информации по самому земельному участку, полная техническая информация и описание здания. Для проверки самого участка, чтобы определить его назначение, кому выдана эта земля и не находится ли она в собственности или аренде, необходимо обратиться к сайту Управления Росреестра, введя кадастровый номер участка на кадастровой карте сайта: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Зачастую возведение ведется на арендованных участках и будущих дольщиков должно больше всего беспокоить какой срок аренды земли, срок действия разрешения на строительство и сможет ли компания, в указанные сроки завершить строительство и сдать объект. Для составления представления будущим владельцам квартир, о строящемся доме и будущих жилых помещений, в этом же разделе находится подробное описание будущего многоквартирного дома: количество квартир (1, 2, 3 и 4-хкомнатных), их площади и другие условия.

Помимо указанного, там должна быть информация о нежилых помещениях и их назначениях, об общедолевом имуществе, которое после завершения строительства должно стать собственностью всех жильцов дома, планируемая дата завершения строительства и за сколько этапов это должно произойти.

Обязательно необходимо сравнить площади квартир, те, что указанны в проекте и те, которые отражены в договоре долевого участия в строительстве – они должны совпадать! Например, если в доме в однокомнатных квартирах у всех предусмотрена площадь 43м², а у вас в договоре 47м², то этот момент должен заставить задуматься, подобных несовпадений быть не должно.

При подписании договора, покупатели часто не обращают внимания на пункты, позволяющие застройщику по ходу строительства менять площадь квартир и, в итоге, это выливается в проблему поиска дополнительных денежных средств для оплаты внезапно, появившихся «бонусных» квадратных метров. Недавний случай из практики, когда человек для покупки квартиры брал ипотечный кредит, а ему в итоге выставили счет еще на 170 000 рублей – доплата за квадратные метры. Вот почему так важно контролировать этот момент и на этапе подписания договора обсуждать все эти вопросы. К тому же, застройщик имеет полное право, в ходе строительства, в любой момент вносить изменения в проектную декларацию.

Но, если компания два раза переносит срок сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, отражая это в декларации, то информация об этом автоматически попадает в другой документ, в список «зоны рисков», находящийся на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В этот список контролирующие службы вносят застройщиков и объекта, работы, по возведению которых идут медленно.

Со списком можно ознакомиться на сайте организации: Государственный контроль за долевым строительством – Реестры – Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах – Перечень проблемных многоквартирных домов.

Мнение эксперта
Захарычев Сергей
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
Поэтому, хотя проектная декларация является основным документом с информацией по объекту, она не должна быть единственным источником, где бы потенциальный дольщик мог ознакомиться до того как сделал выбор и отслеживать ход строительства, после подписания договора.

Финансирование стройки банками

Финансирование стройки банками

Подробную информацию о финансировании – каким образом оно осуществляется – так же можно узнать из проектной декларации. Некоторые компании имеют возможность самостоятельно финансировать строительство, но таких не много. По информации службы строительного надзора и жилищного контроля, в Красноярском крае не используют деньги дольщиков при строительстве только 5% застройщиков и зачастую, для строительства привлекаются денежные средства инвесторов.

Кроме этого, некоторую часть финансирования объекта может покрыть проектное финансирование, когда банк выделяет кредит компании под конкретный проект.

Если у объекта есть проектное финансирование, то это может быть хорошим знаком для будущего дольщика, ведь это означает, что банк, прежде чем выдать разрешение тщательно и внимательно проверил все аспекты: проект, компанию-застройщика, технико-экономическое обоснование. Служба безопасности банка поверила этому застройщику и банк готов принимать финансовое участие в стройке.

К тому же, после начала работ банк будет очень строго следить за их ходом и за тем, чтобы не было переносов сдачи объекта. Кроме этого в проектной декларации может быть указана информация о генеральном подрядчике работ, в том случае, если он привлекался. Значит, будущему покупателю необходимо учитывать надежность и генерального подрядчика и если это крупная компания, сдающая ежегодно десятки тысяч метров жилья – это плюс.

Гарантии того, что объект будет достроен

В проектной декларации отражено и какая организация выступает гарантом завершения строительства (банк или страховая компания). Кто является гарантом – достаточно важный вопрос! Ведь может оказаться так, что в случае наступления страхового случая, гарант окажется не способен выполнить свои обязательства и выплатить страховку.

Поэтому, выбирая, нужно обращать внимание и на гаранта – насколько крупная компания и достаточно ли у нее оборотных средств для компенсации?

Проектная декларация должна содержать информацию о страховщике и об объекте долевого строительства, реквизиты соответствующего договора страхования. Если договор страхования расторгается или у страхующей организации отзывается лицензия на осуществления добровольного имущественного страхования, компания-застройщик обязана в течение 15 дней заключить новый с другим гарантом.

О плюсах и минусах ипотеки от застройщика, читайте здесь.

В видео смотрите о взыскании дебиторской задолженности, управлении дебиторкой:

 

Оцените статью
Деловой квартал
Добавить комментарий