Предположим, что дольщик покупает у застройщика только что построенную квартиру. Когда приходит время принимать квартиру, дольщик обнаруживает недостатки. Стены были неровно окрашены и покрыты грязными пятнами, стяжка пола была слишком тонкой и недостаточно прочной, полы в разных комнатах были неровными, подъемные трубы не были параллельны радиаторам, а один радиатор находился на 2 см за пределами оконного проема.
Дольщик не подписал акт. Он сказал: «Либо я переделаю ремонт, либо буду ремонтировать сам, в этом случае мне придется заплатить за ремонт 200 000 рублей. Я не приму квартиру и требую конфискации, штрафа и морального ущерба». Мужчина решил обратиться в суд.
Почему покупатель предъявил претензии застройщику?
Дольщик обнаружил в квартирах дефекты. Он не хотел принимать такую квартиру. Недостатки были незначительными, но он был потребителем и защищен законом. А по закону он мог потребовать все переделать или выплатить денежную компенсацию.
Дольщики ожидали ровных полов, чистых стен, труб, идущих параллельно друг другу, и радиаторов, не выходящих за границы оконных проемов. Недостатки очевидны, и они могли потребовать переделки. По крайней мере, покупатель так считал и в одном случае пошел проверять российское правосудие.
Почему застройщик не попытался устранить недостатки?
Неровные полы, пятна на стенах и щели под плинтусами – это нарушение отделки. А ножницы – вещь необязательная. Дефекты не влияют на качество жизни и не делают квартиру небезопасной или непригодной для использования.
В договоре не указано, что отделка должна быть выполнена в соответствии с отделкой. Верно, именно так и написано. Крупных дефектов нет, а мелкие мы переделывать не будем. Давайте обсудим это в суде.
Что скажет суд?
Эксперт утверждает, что есть нарушения в СНИПах, связанные с полами, стенами и потолками. Все это можно устранить, это вина застройщика, они сделали ужасную работу.
Но то, что мы предлагаем, не является обязательным правилом. Мы не нарушили ни одного технического регламента, а градостроительный регламент составлен правильно. Если бы покупатель сразу оговорил требования в договоре, это было бы нарушением правила. Однако он этого не сделал.
Квартиры готовы к эксплуатации. Застройщик не обязан ничего исключать. Он не может получить неустойку или моральную компенсацию за задержку сдачи квартиры. Он сам виноват в том, что не сдал квартиру в срок и выбрал неровный пол. Оставьте застройщика в покое.
Согласно ФЗ-214, застройщик обязан сдать квартиру в соответствии с условиями договора, техническими регламентами, проектом и другими основными требованиями.
Если с квартирой что-то не так, покупатель может потребовать все исправить, снизить цену или оплатить ремонт.
Покупатели новых квартир защищены не только Основным законом о коллективном строительстве, но и Законом о защите прав потребителей. Вот что в нем говорится о дефектах.
Дефект – это несоответствие товара или услуги требованиям, указанным в законе или в договоре, либо нигде не указанным, но часто подразумеваемым. Другими словами, если в договоре ничего не сказано об отделке и нет строгих требований к стенам или потолкам, то стандарт обычно один и тот же.
Вот тут-то и пригодятся разрезы. В них описывается, какой высоты должны быть стены, какой должна быть стяжка и насколько неровным может быть пол.
Например, неровность пола – максимум 2 мм, здесь 4-5 мм; полы в ванной и коридоре не вписываются в проект. Смещения на стенах – 2 мм, но максимум в этой квартире – 7 мм.
В договоре нет требования, что допускаются дефекты отделки. Если фермы – это требование, которое обычно вводится в отделку квартир, то почему его не учли? Это должно быть учтено.
То, что фермы необязательны и только рекомендуются, не имеет значения. Суд не прав.
Итоги дела
Верховный суд не упомянул о том, что выемки являются необязательными и поэтому могут быть нарушены, и заявил, что дело должно быть пересмотрено.
Требования дольщика были удовлетворены.
Застройщика был принужден к неустойке и штрафу за нарушение сроков передачи квартир по поручению дольщиков. Суд обязал ответчика бесплатно устранить дефекты покрытия пола, стен и потолка, указанные в заключении судебного строительного эксперта.
Как заставить застройщика сдать квартиру без недостатков?
Ниже приведены три важных совета, основанных на этих и подобных делах
Читайте договор. Особое внимание уделите разделу «Характеристики объекта». Объясните в договоре требования к стенам, полам и потолкам, чтобы потом не пришлось прибегать к помощи собутыльников или обращаться в суд. Если вы не хотите, чтобы на стенах были пятна, пропишите их так. Укажите параллельность труб. Так застройщик не откажет вам в помощи. Если они отказываются писать в договоре, что стены должны быть ровными, значит, что-то не так.
При приемке квартиры тщательно все проверяйте. Не спешите получать ключи и подписывать договор. Вызовите строительного инспектора. Пусть специалист все проверит и объяснит, в чем заключаются дефекты. У инспектора есть приборы для измерения прочности и толщины стяжки, уровня пола и размеров комнат. Как вариант, прочитайте статью о сдаче квартиры.
Не принимайте квартиру, если вам что-то не нравится. Напишите претензию застройщику и предъявите требования, разрешенные законом (либо переделайте все сами, либо получите скидку, либо заплатите рабочим). Если они откажутся, обращайтесь в суд. Тогда они предъявляют все требования, включая перепланировку, неустойку, штраф и моральный ущерб.
Юристы охотно берутся за такие дела, так как покупатели квартир обычно выигрывают. Не всегда удается выиграть с первого раза, на это может уйти год и более. Но это того стоит.
