Объект: «Аврора Бизнес Парк». Поэтапная реконструкция Краснохолмского камвольного комбината. Вторая очередь строительства
расположение: Москва, ЦАО, Садовническая ул., 82
заказчик: ООО «Парус-Эстейт»
застройщик, инвестор: Forum Development
архитектура: ООО «Проект Сервис 1» – М. Леонов, А. Найденов; ЗАО «Попов и архитекторы» – О. Попов, М. Свирина; АБ Forum Development – Н. Савич
генеральный проектировщик: ЗАО «Попов и архитекторы».
Архитекторы: О. Попов (рук.), М. Свирина (ГАП), К. Скороход, Е. Галкина, И. Свирин, И. Наволочный. ГИП – В. Маковецкий
конструкторы: М. Усинская (главный конструктор), О. Захарова, Н. Волкова, С. Тутов,
В. Климачев (ЗАО «Попов и архитекторы»), Н. Кривоногова («Техноком»)
инженерия: MEP Engineering, ВДПО. Инженеры – В. Бороздин (главный инженер), А. Акимов (руководитель ОВиК), А. Чалов, А. Сысоев, Т. Пузакова (руководитель ЭОМ), И. Роднов, В. Серебрянников, И. Кобякова (рук. ВК), Е. Волох
Появление на месте старого завода офисного комплекса было заложено в концепцию развития этой части центра столицы уже давно, если так можно сказать про рубеж тысячелетий. В марте 2001 года правительство Москвы приняло постановление №214-ПП «О поэтапной реабилитации территории АОЗТ «Краснохолмский камвольный комбинат». Проект предполагал освоение периметра квартала, увеличение его плотностных и высотных параметров и сохранение обширных внутренних пространств. Главная идея бизнес-парка заключалась в том, что арендаторы получали не только площадь на этаже, но и право на использование всей территории комплекса. Такое качество объекта последовательно проводили в жизнь заказчики и девелоперы – компания Forum Properties. Реализация столь масштабного проекта предполагала три очереди строительства и была рассчитана на несколько лет. Работы начались в 2000 году с вывода предприятия за город. В 2001–2002 годах была построена первая очередь бизнес-парка. В 2003–2005 закончили вторую. Сейчас ведется работа над третьей очередью комплекса.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
Архитектура «Аврора Бизнес Парка» разнообразна и не подчинена определенной стилистике. К ней не привяжешь ярлыков «минимализма», «хай-тека» или довольно распространенной сегодня «крепкой современной архитектуры» с отсылкой к не менее актуальному сейчас конструктивизму. Здесь можно найти сохранение форм и пропорций исторической застройки квартала. Первая очередь «Авроры» создавалась, в основном, как реконструкция. Часть оригинальных строений была сохранена. По чертежам и обмерам восстанавливались отдельные утраченные элементы. А надстроенные стеклянные этажи появились скорее как демонстрация современных строительных технологий, нежели как основная тема.
На втором этапе формирования комплекса «Авроры» было возведено несколько новых зданий. В результате появилось нестандартное архитектурное решение второй очереди: все корпуса не только различаются по объемно-пространственному решению, но и получили «разные лица». Главный блок, выходящий на Садовое кольцо, – ярко-терракотовое здание с эффектно скругленным углом, невесомыми стеклянными плоскостями и ажурными стальными конструкциями. Протяженное здание по Садовнической улице превратилось в своеобразного двуликого Януса. Своим внешним фасадом оно отсылает зрителей к традиционной архитектуре застройки старой части города. А его внутренний фасад подчеркнуто современен и построен на четком ритме окон и фасадной отделочной плитки. Третий, как бы спрятанный в глубине комплекса блок продолжает эту монохромную тему, но отличается высотой и пропорциями. Главное архитектурное достижение «Аврора Бизнес Парка» – внутренняя площадь. Это логический центр всего объекта. А расположенное в центре площади здание котельной с брутальной стальной трубой – доминанта комплекса. В противовес привычному сегодня максимальному использованию территории идея откровенного «разуплотнения» среды кажется смелой и нестандартной.
Пять тысяч замощенных квадратных метров, не занятых ничем (даже автостоянкой!) задуманы как место для релаксации. Законы городского бизнес-объекта предлагают новые формы уюта – без деревьев и клумб. Сегодня это пространство может показаться аналогией конвейера из чаплинского фильма «Новые времена». Но уже завтра атмосфера изменится. Здание котельной будет покрыто криволинейной зеркальной оболочкой. И блики отраженного света заиграют на каменной площади, давая глазам, уставшим от бесконечных цифр на экранах мониторов, возможность отдохнуть, а их обладателям – помечтать об игре света на морских волнах в закатных лучах. «Аврору» можно назвать своеобразным словарем строительства в центре крупного города. Здесь есть все: компромиссы с охраной памятников, воссоздание и виртуозная реконструкция, строгий баланс коммерции и эстетики, множество инженерных вопросов, которые последовательно решались и влияли на проект; сложнейший, с точки зрения коммуникаций, участок. В процессе строительства первой очереди много сил было потрачено на работы по укреплению конструкций старого цеха, который хотели сохранить разработчики проекта. Кропотливая «штопка» старого здания с помощью осторожно засверленной арматуры и специального связывающего раствора позволила сохранить и оригинальные простенки, и отдельные элементы декора. Старый тоннель, соединяющий территорию комбината с водосборным каналом, привлек не меньше внимания.
Под реконструируемым корпусом оказался колодец, который необходимо было сохранить. Для решения проблемы потребовались неоднократные исследования, съемки, привлечение водолазов и 4 корректировки проекта. Вторая очередь тоже принесла немало сюрпризов. Десятиэтажный корму же все здание котельной требовало реконструкции и модернизации. В результате появилась новая металлическая труба, ставшая идеологическим и композиционным центром всего комплекса. Для реконструкции котельной пришлось разработать специальное перекрытие: кессонную систему балок высотой всего 30 см. Конструкторы отказались от обычных ферм из-за их большого сечения. Они хотели уменьшить общую высоту котельной, чтобы не портить вид на площадь для арендаторов первых этажей. В подвале корпуса на Садовнической улице сохранилась действующая насосная станция. Остановить работу системы было невозможно. Чтобы построить на этом участке семь этажей нового здания, пришлось укреплять все контуры подвала, усиливать фундамент.
Под внутренней площадью комплекса скрываются подземный паркинг и большая часть инженерных коммуникаций объекта. Это не только функционально выверенное решение, но и своеобразная страховка для уникального пространства. Застраивать территорию с таким наполнением технически сложно и потому невыгодно. Неожиданные проблемы и оригинальные решения всегда сопутствуют строительству объектов такого масштаба. Третья очередь бизнес-парка едва ли станет исключением из этого правила. В основе третьей части комплекса лежит идея плотной, в противовес планировке второй очереди, застройки с узкой улочкой между блоками. По мнению архитекторов, восприятие фасадов третьей очереди будет иным, нежели первых двух. В затесненном пространстве возникнет ситуация «окна в окна». Это внесет изменения в работу над объектом. В рамках уже проверенной на второй очереди фасадной системы здесь появится много специально разработанных деталей, рельефная плитка, шире станет цветовая палитра. Сегодня ведутся разговоры о возможном строительстве четвертой очереди комплекса.
Но перспективы ее пока неопределенны. Появление еще одной части бизнес-парка будет коммерчески эффективно, если девелоперы получат соседний участок по набережной, цена которого очень высока. Необходимость окупить эти вложения потребует строительства большого количества квадратных метров. Это повлечет появление сложных объемно-пространственных решений, которые придется увязывать с уже существующей композицией. «Аврора Бизнес Парк» – действительно уникальный объект. Здесь идеи оптимизации и одновременного разуплотнения как бы компенсируют друг друга. Стремление к максимальной функциональности и оптимизации пространств определили планировочные решения всех зданий комплекса. В этом, собственно, и состоит новый подход к проектированию. Он был опробован на первой очереди, а на второй реализован в полной мере. В работе над проектом участвовали брокеры и маркетологи.
Проводились многочисленные исследования потребностей рынка. Все параметры объекта, будь то высота потолка или длина коридора, тестировались с точки зрения удобства, адекватности запросам современного арендатора. Ширина зданий, высота проездов, размеры лотов внутри корпусов регулировались не только по СНиП, но и по товарной актуальности. В ситуации, когда многие объекты продолжают строить по традиционным схемам, для «Авроры Бизнес Парка» эта политика стала одним из важнейших преимуществ на столичном рынке офисной недвижимости. Детальное просчитывание планировки в угоду функции и коммерции, тем не менее, позволило создать интересные объемные решения и пространства. Архитекторам была предоставлена возможность работать не только с квадратными метрами здания, но и с «воздухом», создавая открытую свободную территорию – место общения и отдыха.
