Выбор условий заключения договора генерального подряда

Выбор условий заключения договора генерального подряда

Текст:  Майкл БЕЛТОН, совладелец и управляющий директор компании Storm Properties

Майкл БЕЛТОНДевелоперский рынок развивается сегодня очень динамично. В условиях растущей конкуренции и дефицита свободных площадок инвесторы требуют снижения сроков реализации проектов. В то же время спрос на готовые объекты остается низменно высоким, что приводит к росту стоимости строительства. Получается, что затраты на возведение объектов часто достигают 60–65 % от общего бюджета проекта. Подобные цифры не могу не волновать девелопера. Именно поэтому я решил осветить один из ключевых вопросов – заключение договора генерального подряда при выборе генерального подрядчика (ГП) на производство строительных работ по проекту. Сегодня вопрос по выбору условий заключения договоров ГП нельзя решать однозначно.

Очевидно, что правильный выбор подходящего ГП важен не только с точки зрения получения конечного результата – завершения строительства объекта в срок и в рамках согласованного бюджета, но с той позиции, что зачастую, хотя и косвенно, именно сотрудничество с проверенным генподрядчиком влияет на решение инвесторов по финансированию того или иного проекта. Как показывает практика, в последнее время наибольшее распространение получили два вида договоров генерального подряда: договор с фиксированной ценой (Lump Sum) и договор на условиях компенсации затрат по строительству объекта и с уплатой вознаграждения генподрядчику за оказание генподрядных услуг и координацию работ (Cost plus Fee), часто называемый «открытая книга» (Open Book).

Особенностью договора с фиксированной ценой является фиксация стоимости договора на весь период строительства. В рамках этого договора ГП обязуется завершить строительство объекта в сроки, указанные в договоре, цена же договора формируется на основании проектной документации и спецификаций к договору. С ГП оговариваются условия, на которых он привлекает субподрядчиков. Предполагается, что стоимость договора останется неизменной вплоть до передачи законченного строительством объекта заказчику «под ключ». Все остальные риски по договору ГП берет на себя. Такие проекты, как Pokrovsky Hills, Balchug Plaza, бизнес-парк «Крылатские Холмы» и Dream House, построены мной именно по договорам генподряда с фиксированной ценой.

В отличие от договора с фиксированной ценой, «открытая книга» предполагает, что стоимость работ остается открытой до завершения реализации проекта, а фиксируется только вознаграждение ГП, либо как процент от стоимости строительно-монтажных работ, либо как определенная договором сумма вознаграждения (General Contractor Fee). ГП проводит тендеры среди субподрядчиков и представляет результаты на согласование заказчику. В результате ГП получает вознаграждение, зависящее от стоимости работ, предложенной субподрядчиком. Этот метод позволяет принимать более гибкие решения, делает отношения более прозрачными, производится более детальная проработка предлагаемых решений.

Перед девелопером встает вопрос: какому из перечисленных выше договоров отдать предпочтение в том или ином конкретном случае? Его выбор прежде всего обусловлен сложностью самого проекта, степенью проработки проектных решений и, конечно же, опытом ГП по строительству аналогичных или более сложных объектов. Принимая во внимание сроки реализации проектов (2–3 года), при заключении договора с фиксированной ценой ГП подвергается значительным рискам, связанным с ростом стоимости основных строительных материалов, таких как цемент, бетон, арматура, алюминиевые и светопрозрачные конструкции, а также затрат на рабочую силу, топливо и т. д. В частности, за последние шесть лет средняя цена на основные строительные материалы, по данным еженедельника «Стройка СПб», выросла в 2,5–3 раза, а за первое полугодие 2007 года – более чем на 30 %. Эти цифры продолжают неуклонно расти с увеличением общего объема строительства.

При строительстве бизнес-парка «Крылатские Холмы» наш ГП понес убытки на $ 4 млн только на закупке стальных конструкций и арматуры. Кроме того, поскольку закупка некоторых строительных материалов, в особенности инженерного оборудования, производится по всему миру, важным фактором, который можно отнести к рискам ГП, является колебание курса основных иностранных валют за последний год: с января по сентябрь сего года доллар США к рублю снизился на 4,85 % и к евро – на 6,53 %. Все перечисленные факторы приводят к увеличению затрат ГП, снижению рентабельности его сделок, в результате чего строительные работы могут быть приостановлены, ГП может потребовать компенсаций, пересмотра условий договора, возможен даже уход ГП со строительной площадки или отказ от заключения новых договоров генподряда. Принятие решения о заключении договора с фиксированной ценой во многом зависит от степени готовности проектной документации, спецификаций.

Для договора с фиксированной ценой важен детально разработанный так называемый тендерный пакет. Многие пренебрегают таким инструментом, как тендерный пакет, что влечет за собой определенные трудности. Договор с фиксированной ценой должен четко определять механизм внесения изменений в договор и разграничивать ответственность сторон за внесение таких изменений. При заключении договора по принципу «открытая книга» риск заключается в том, что у крупных ГП существует целый список субподрядных организаций, с которыми они работают. Несмотря на прозрачность и правильно продуманные процедуры тендера, остается риск необъективности при выборе субподрядчика. Кроме того, как показывает мне опыт, сроки на проведение тендеров увеличивают всю стадию строительства.

Девелоперу зачастую необходимы дополнительные ресурсы для оценки проведения тендеров. Вознаграждение ГП в этом случае варьируется от 8 до 15 %. Но тут необходимо отметить существование некоторых «подводных камней». Первое – это затраты на содержание строительной площадки. Второе – непроизводственные издержки (оплата персонала, содержание офиса), которые стремится покрыть ГП. Эти затраты обычно входят в стоимость договора с фиксированной ценой. В условиях открытого рынка такие показатели, как цена материалов, рабочей силы открыты и прозрачны. К сожалению, в условиях российского рынка, в условиях дефицита квалифицированных ГП приходится оговаривать условия отдельно каждый раз при заключении той или иной сделки по генподряду. К примеру, в США договоры генподряда на условиях «открытой книги» – довольно распространенное явление, поскольку рынок субподрядных услуг там весьма развит. Storm Properties в настоящее время имеет договорные отношения на условиях «открытой книги» с компанией Strabag и ведет подготовку к заключению еще трех подобных договоров с потенциальными ГП.

Лично я отдаю предпочтение договорам с фиксированной ценой. В этом случае цена договора фиксирована, а ответственности и риски по договору ясны и понятны как для девелопера, так и для ГП. К тому же договорам с фиксированной ценой отдают большее предпочтение банки и другие финансовые институты. К сожалению, сегодняшний рынок подрядных услуг несет ощутимые риски для ГП, и ему в этой ситуации ничего не остается, как либо повышать цену договора, тем самым покрывая данные риски, либо заключать договоры по типу «открытой книги» и тем самым делить свои риски с заказчиком

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

десять − 4 =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>