В свете софитов – Девелопмент сетей кинотеатров

Фойе кинотеатра «Кронверк Синема» в Санкт-Петербурге

Сегодня наличие кинотеатра в торговом центре уже стало правилом. В результате московский рынок близится к насыщению:на столицу приходится почти треть всех кинозалов страны. И если раньше мультиплекс становился серьезным конкурентным преимуществом почти любого проекта, сейчас к выбору этого «якорного» арендатора стоит подходить с умом.

Согласно прогнозам консалтинговой компании Colliers International, в ближайшее время произойдет серьезное изменение рынка: количество открывающихся в один год кинотеатров будет уменьшаться, количество же залов в мультиплексах – расти. Из-за усиливающейся конкуренции между проектами девелопмент сетей кинотеатров в торговых центрах нацелен на расширение географии своей деятельности и усиление позиций на новых региональных рынках, где им опять же не преуспеть без сильных «якорных» арендаторов.

Для киносетей же сотрудничество в этом направлении особенно желанно, так как позволяет компании избежать наиболее сложного вопроса – поиска площадки для строительства отдельного кинотеатра. Получается, что удачное партнерство между девелоперами и киносетями выгодно обеим сторонам. Так как же договориться, чтобы все остались довольны?

top-10 крупнейших операторов сетей кинотеатров России

Место   Оператор сети                                     К/т                 Залы                Доля рынка


1 «КАРО Фильм»                                               27                   132                        9,4 %
2 «Киномакс»                                                    19                    60                         4,3 %
3 «Формула Кино»                                           13                    57                          4,1 %
4 «Синема Парк»                                               7                    57                          4,1 %
5 «Кронверк Синема»                                       9                    47                          3,4 %
6 Rising Star Media                                              3                   37                           2,6 %
7 «Роскино»                                                        10                   31                           2,2 %
8 «Монитор»                                                        11                   27                           1,9 %
9 «Арт Сайнс Синема»                                       9                   27                           1,9 %
10 «Премьер Зал»                                             20                  26                           1,9 %

Red-бар в киноцентре «Киномакс» в Казани

Правила игры

Задумывая в торговом центре мультиплекс, мало знать имена основных игроков этого рынка. Киносети – сложный «якорный» арендатор, ведь под кинотеатры в ТЦ отводятся большие площади – в среднем от 3 тыс. кв. м, – чьи технические характеристики серьезно отличаются от других помещений комплекса, и просто «посадить» туда оператора вряд ли получится. Одно из главных требований сетей кинотеатров – это участие в проекте со стадии разработки концепции и проектирования торгового центра, то есть за год-полтора до начала строительства объекта.

Только в этом случае девелопер не допустит ошибок, которые не всякая киносеть согласится исправлять. Кроме того, именно на этом этапе у владельца будущего торгового центра еще есть возможность максимально грамотно спланировать потоки посетителей по объекту, в генерации которых немаловажная роль отводится кинотеатру. Исходя из этой логики кинотеатры, как правило, размещаются на самых верхних этажах торгового комплекса, менее всего посещаемых. В последнее время девелоперы, выбирая оператора мультиплекса для своего проекта, все чаще проводят тендеры. По признаниям участников рынка, конкуренция сейчас настолько велика, что некоторые киносети соглашаются брать площадку по завышенным арендным ставкам. Принимая решение участвовать или не участвовать в тендере, киносеть просчитывает экономическую привлекательность каждого конкретного проекта торгового центра: оценивает его концепцию и местоположение.

Если же девелопмент сетей кинотеатров касается выхода в тот или иной регион, оператор смотрит на такие показатели, как численность населения, удаленность города от головной управляющей компании, доход на душу населения. Особое внимание киносети уделяют техническим характеристикам площадей, которые они собираются взять в аренду. Высота потолков в помещении для кинотеатров должна быть не ниже 9 м, это понимают уже все девелоперы, с облегчением отмечают игроки рынка. Особенно важны для кинотеатров пожарные и технологические проходы, а также возможность ежедневного круглосуточного входа и выхода в мультиплекс, вне зависимости от времени работы торгового центра.

Интерьер кинотеатра «КАРО Фильм»

В противном случае кинотеатр может потерять значительную часть сборов: в среднем в одном зале в день должно идти 6–8 фильмов. Кинозал должен быть правильной прямоугольной формы, стены между залами должны выдерживать звукоизоляционную прослойку. Кроме того, киносети обращают особое внимание на свое окружение в ТЦ, которое дает синергетический эффект мультиплексу: это могут быть детские аттракционы, фудкорт, мультимедийные магазины. Поскольку основная целевая аудитория кинотеатров – молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет, немаловажен способ транспортировки покупателей в торговый комплекс, если он находится не в пешей доступности от метро, а также удобная парковка.

Выгодное партнерство

Каждая сеть кинотеатров выбирает свой способ сотрудничества с девелоперами: некоторые выступают соинвесторами ТЦ или покупают целый этаж, что зачастую выгодно региональным компаниям, другие предпочитают аренду. Все зависит от объема свободных денежных средств у оператора и его целей: если сеть планирует повысить свою капитализацию, то стремится выкупать помещения. Большинство крупнейших игроков рынка предпочитают диверсифицировать свои риски, приобретая часть объектов в собственность, а остальные брать в аренду. Поэтому, выбирая ператора мультиплекса, девелопер почти всегда может договориться об интересующем его виде сотрудничества.

Все киносети заинтересованы в подписании долгосрочных договоров аренды: желательно не менее 10–15 лет с правом пролонгации. Арендная ставка в Москве составляет на сегодняшний день $200–250 за 1 кв. м в год, в городах-миллионниках ставки аренды с эксплуатацией в ТРК даже при идеальном расположении мультиплекса не должны превышать $ 160–180 за 1 кв. м в год, включая НДС, уверяют киносети. Как правило, обустройство одного зала обходится оператору в $ 500–800 тыс. Сегодня, приглашая крупную киносеть в проект, владелец ТЦ может доверить ей не только работу с кинотеатром.

Ряд компаний, чтобы стать привлекательнее для девелопера, начали самостоятельно управлять, помимо кинотеатра, развлекательной зоной и фудкортом: «КАРО Фильм» занимается ресторанным бизнесом, «Киномакс» часть своих мультиплексов планирует открывать вместе с боулингом, Rising Star Media в петербургском ТЦ «Радуга» на площади 10 тыс. кв. м управляет 14-зальным кинотеатром, боулингом, залом игровых автоматов и кафе. «Формула Кино» также сейчас ведет переговоры об аренде или покупке площадей до 8 тыс. кв. м в торговых центрах, где собирается управлять мультиплексом, фудкортом и детскими аттракционами. Впрочем, первой компанией, работающей в подобном формате, стала отнюдь не киносеть, а «Планета Боулинг», начавшая с прошлого года развивать концепцию «Планета развлечений». На площади 10–15 тыс. кв. м компания самостоятельно управляет кинотеатром под брендом «Киномечта», детской зоной, фудкортом, салонами красоты. Так что теперь, подписывая контракт с киносетью, девелопер имеет возможность получить не только хороший мультиплекс, но и сразу решить вопрос с развлечениями и фудкортом.

Нет аусорсингу

Впрочем, как бы ни были хороши киносети, некоторые девелоперы и сами не прочь податься в киноиндустрию. Тенденцией последних лет стало желание владельцев торговых центров развивать кинотеатры самостоятельно. Так, в прошлом году собственные киносети образовали DVI Group (DVI Cinema), «Ташир» («Синема Стар») и Korston (одноименные кинотеатры в рамках своих комплексов). Весной этого года к ним присоединилась компания «Регионы» – она решила самостоятельно развивать кинотеатр «Июнь-Синема» в ТЦ «Июнь». Управляя кинотеатром самостоятельно, торговый центр решает проблему якорного арендатора, не всегда готового идти в любой региональный проект. Кроме того, кинотеатральный бизнес рентабелен, признают девелоперы.

Когда девелопер берется развивать его самостоятельно, в первую очередь он должен сформировать команду профессионалов, имеющих опыт работы в этой отрасли. Готовых решений нет. Количество залов и мест киносеть рассчитывает каждый раз по-новому. Помимо строительства кинотеатра, компания должна организовать и систему кинопроката. В неделю выходит 5–6 новых релизов фильмов. В первую очередь сети нужно наладить отношения с компаниями, прокатывающими в России голливудские блокбастеры, на которые приходятся основные кассовые сборы. Ведь именно с бокс-офиса кинотеатр получает свои 50 % дохода. Оставшаяся часть распределяется между дистрбутором фильма и производителем. Сейчас свои представительства в нашей стране имеют практически все крупные голливудские киностудии: 20th Сentury Fox, Universal Pictures, The Walt Disney Company и Sony Pictures. Последние две открыли в России совместное кинопрокатное подразделение Buena Vista Sony Releasing CIS. Только Warner Bros. до сих работает через российскую компанию «КАРО Премьер». Среди компаний, прокатывающих российские картины, можно выделить «Гемини» и «Централ Партнершип».

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

семь + пять =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>