В поисках инвестиций – стратегия успеха девелопера

Складской рынок России сегодня находится под пристальным вниманием в качестве объекта инвестиций

На российский рынок недвижимости вместе с западным капиталом хлынули и разнообразные технологии ведения бизнеса. Теперь девелоперам не надо довольствоваться исключительно банковским кредитованием, пришло время новых стратегий и новых идей поиска инвестиций.

Сегодня девелоперский бизнес в России все меньше напоминает себя на старте 1990-х; он все быстрее приближается к западному прототипу. Речь не идет об уже укоренившихся традициях взаимоотношений с чиновниками. К этому привыкли не только местные игроки, но и работающие на нашем рынке иностранцы. «Особенности национального девелопмента», – спокойно говорят они. Хотя многие компании продолжают позиционировать себя как инвестиционно-девелоперские, на рынке все большее распространение получает практика не просто строительства и дальнейшего владения готовым объектом, а его раскрутка и дальнейшая продажа, что позволяет получить необходимые средства для запуска следующих проектов.

Теперь российских девелоперов не просто волнует вопрос, как получить банковский кредит, хотя работа с западными банками продолжает оставаться для многих «закрытой книгой», а как реализовать инвестиционно привлекательный проект. Не может не радовать другое: в России появляется все больше институциональных инвесторов, готовых вложить немалые средства в покупку, а главное, в строительство объектов коммерческой недвижимости. Как следствие повышается качество реализуемых проектов, а перед российскими девелоперами открываются многообещающие перспективы выбора разнообразных инвестиционных стратегий.

КРЕДИТУЕМСЯ

Игроки рынка с уверенностью заявляют, что с каждым годом все больше российских компаний будут использовать новые финансовые инструменты – выход на IPO, создание совместных предприятий с западными партнерами – для развития собственного бизнеса на рынке недвижимости. Для сравнения: если три-четыре года назад кредитованием девелоперских проектов, а также их последующим рефинансированием занимались единичные западные банки, то сейчас они составляют серьезную конкуренцию российским банкирам. Примером может служить сделка между компанией «ДекМос»» и Deutsche Bank.

Изначально договор на проектное финансирование проекта строительства гостиницы «Москва» был заключен девелопером со Сбербанком на сумму $ 600 млн. Однако в марте 2007 года стало известно о том, что компания отказалась от услуг крупнейшего банка России в пользу иностранцев.

Бизнес-центр Ducat Place III на улице ГашекаКонечно, если сравнивать ставки по кредитам, которые предлагают западные банки, выбор будет не в пользу российских: ведь иностранные деньги можно получить под ставку существенно ниже 10 % (LIBOR +2,5-3 %), тогда как наши банкиры даже для проверенных и хорошо зарекомендовавших себя заемщиков почти никогда не опускаются ниже этой цифры. Сегодня, по словам экспертов, кредиты на рынке недвижимости, как правило, предоставляются российскими банками под 12–15 %. При этом даже ставка меньше 10 % для западных банков вполне приемлема, ведь у себя на родине им приходится предлагать более низкие тарифы: даже LIBOR+1 %. Впрочем, вероятнее всего, сотрудничество «ДекМос»» и Deutsche Bank во многом объяснимо не столько более выгодными ставками по кредиту, сколько намерением девелопера в скором времени провести публичное размещение своих акций на международных биржах. Deutsche Bank же имеет огромный опыт по организации IPO. Стоит отметить, что размещение на международных биржах для многих крупных российских девелоперов становится все более привлекательным финансовым инструментом.

За последние годы на IPO уже вышли «Система-Галс» (капитализация по итогам публичного размещения – $ 2,1 млрд), AFI Development ($ 7,3 млрд), ГК «ПИК» ($ 12,3 млрд), «Открытые инвестиции» ($ 2,4 млрд), RGI International ($ 1,2 млрд) (см. Building ARX № 12). Помимо строительных кредитов активная деятельность западных банков пробудила интерес российских девелоперов и к рефинансированию. Надо сказать, что иностранные банки в первую очередь начали именно с рефинансирования, по причине его меньшей рискованности по сравнению с проектным финансированием. Ведь в первом случае девелопер получает деньги только тогда, когда объект уже готов и на него получен сертификат собственности.

До 2005 г. рефинансирование при участии иностранного капитала практически не практиковалось, потом же подобные сделки стали заключаться одна за другой. Банк Eurohypo рефинансировал кредит Capital Partners и Lone Star Ventures в $ 130 млн, взятый компаниями на строительство логистического парка «Пушкино». На аналогичную сумму с этим же банком по рефинансированию затрат на строительство бизнес-центра «Капитал Плаза» договорилась компания «Капитал Груп». Позже Capital Partners удалось получить еще один кредит на рефинансирование (160 млн евро), но уже строящейся гостиницы Ritz Carlton Moscow на Тверской у консорциума банков Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank.Сделка по рефинансированию проекта строительства гостиницы Ritz Carlton Moscow (девелопер Capital Partners)

Выгодное партнерство для привлечения инвестиций

Не только сотрудничество с мировыми банками стало для многих девелоперов одной из возможных инвестиционных стратегий, которую предстояло тщательно изучить и понять с приходом на рынок западного капитала и западных игроков. В Россию хлынули более «дешевые» деньги из Европы и Америки. Если еще несколько лет назад здесь работало всего несколько иностранных инвестиционных фондов (в частности, один из самых первых появившихся в нашей стране британский Fleming Family & Partners), то сегодня их число увеличилось в несколько раз. Эксперты рынка признают, что для институциональных инвесторов наступило время инвестирования в рынки развивающихся стран, в число которых входит и Россия. Это подтверждает и история компании Hines, которая в начале 1990-х приняла стратегическое решение расширить сферы влияния за пределы Америки. Влечет на российский рынок иностранных инвесторов в первую очередь снижение ставок доходности у себя на родине. Для сравнения: ставки доходности в Европе находятся на уровне 4–5 %, в России же – это в среднем 8–10 %. Столь высокие показатели и стабильный рост девелоперского бизнеса не могли не быть не замечены: наравне с иностранными банками за российских девелоперов активно «взялись» западные инвестфонды.

Изначально подобное сотрудничество в основном строилось на продаже уже готовых объектов. Так, в 2006 году австрийский фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе. По оценке экспертов рынка, сумма сделки составила около $ 200 млн. Британские фонды – Fleming Family & Partners и Raven Russia – принялись за скупку успешных складских проектов. В частности, Raven Russia превратился в одного из крупнейших игроков в этом сегменте. В разное время фонд купил у компании «Кулон» два построенных складских комплекса в Москве, а после выкупил у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь подмосковного логопарка «Крекшино». И это только несколько сделок, заключенных британцами. Однако по причине отсутствия высококачественных зданий, а также высокой доходности девелопер ского бизнеса в России (в среднем – 20 % в год), многие инвестфонды стали рассматривать варианты вхождения в проект еще на стадии строительства. Возросший интерес со стороны иностранных инвесторов к подобному варианту сотрудничества для многих российских девелоперов открыл еще одну новую стратегия привлечения финансирования.

Примером может служить партнерство австрийского холдинга Meinl European Land и Группы компаний «Время». В 2004 году австрийцы приобрели у российского девелопера торговый центр «Парк Хаус» в Волгограде, впоследствии же между ними было заключено стратегическое партнерство, в рамках которого фонд будет обеспечивать финансирование создания сети моллов «Парк Хаус» в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе и Ростове-на-Дону, а ГК будет осуществлять девелопмент и по следующее управление объектами. Один из вариантов подобного стратегического партнерства – создание совместного предприятия (joint venture company), отмечают эксперты рынка. Именно эта финансовая стратегия постепенно начинает набирать популярность среди российских девелоперов, открывая перед компаниями новые источники привлечения инвестиций. Одним из первых подобных joint venture company стало сотрудничество Deutsche Bank в лице Управления по инвестициям в недвижимость RREEF и питерского холдинга RBI.

В 2006 году ими было объявлено о создании совместного предприятия для реализации проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости рынка Санкт-Петербурга. Общий объем инвестиций, который СП собирается вложить в проекты, составляет около $ 500 млн. В 2007 году стало известно о создании еще одного крупного СП: венгерский инвестфонд TriGranit Development Corporation и дочернее предприятие Газпромбанка «Газпромбанк-Инвест» объявили об учреждении инвестиционного фонда для инвестирования в девелоперские проекты в России. Путь, который сегодня проходят российские девелоперы, во многом напоминает тот, который прошли их западные коллеги несколько десятков лет назад. Это означает, что новые стратегии и технологии ведения бизнеса, пришедшие к нам вместе с западными игроками, бесспорно, не только приживутся здесь, но и с каждым годом будут все активнее применяться российскими компаниями.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

5 × 3 =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>