Проблемы девелоперов при строительстве

Проблемы девелоперов при строительстве. деловой центр «Москва-Сити»

Существует многообразие проблем, с которыми сталкивается почти каждый девелопер в России. Но из всего этого множества, можно выделить несколько основных, в которых и кроется корень зла, прорастающий со временем трудностями, связанными с организацией бизнес-процессов.

Самой большой проблемой девелоперов, работающих сегодня на российском рынке, является проектирование. К сожалению, профессиональный уровень отечественных проектировщиков недостаточно высок, так как они не могут выполнять чертежи с жесткой детализацией проектов. А западные проектировщики не могут полноценно работать на российских проектах, поскольку недостаточно хорошо знакомы со спецификой рынка: требованиями российского законодательства и нашим менталитетом. Но нельзя сказать, что ситуация неразрешима.

Выход есть – нужно привлекать таких западных проектировщиков и архитекторов, которые отлично ориентируются в тонкостях российского строительства. А для этого у них должно быть внушительное портфолио осуществленных проектов. У нас такие надежные партнеры есть – это английские и итальянские компании.

Дьявол кроется в деталях

На Западе генпроектировщики широко используют практику аутсорсинга – они отдают отдельным проектным бюро работы по детализации чертежей, поскольку для такого глубокого уровня проработки нужны узкие специалисты, знающие в своей части проекта все до последнего сантиметра, до последней клёпки. Каждой части проекта должно уделяться пристальное внимание.

Некоторые чертежи европейских проектировщиков показывают шкафы для обуви с точным углом наклона размещения туфель на полке! Такая точность, к сожалению, не под силу российским специалистам. На подготовку архитектурного проекта уходит много времени и сил, но это должно быть сделано в обязательном порядке! Компетентное проектирование приводит к сокращению (до трех раз!) бюджета и (до четырех раз!) уменьшает сроки воплощения проекта. Наличие полной проектной документации – уже 50 % будущего успеха!

Продумать каждый квадратный метр

Большое внимание при проектировании должно уделяться инфраструктуре здания – его внутренним инженерным коммуникациям, системам управления и эксплуатации, подъездным путям. Объект, выполненный с учетом этих составляющих, ценится во много раз выше.

Архитектурное проектирование

Плохо спроектированный или плохо расположенный объект просто не будет иметь высокой рентабельности, потому что на него не будет высокого спроса. Поэтому, прежде чем начать проектирование, нужно интегрировать ландшафтный и архитектурный планы и создать модель здания с ландшафтным окружением, чтобы были видны все проблемные места.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда девелопер вынужден был менять в процессе работы многие ранее запланированные вещи. Это происходило и происходит в связи с растущими ценами на материалы и перепрофилированием объекта, которое приходится делать, исходя из рыночной потребности. Результат – удорожание объекта и увеличение сроков реализации, а следовательно, отсрочка получения прибыли от инвестиций.

Бюджетирование должно быть максимально точным и детальным для каждого этапа девелоперского проекта. Во-первых, это нужно для того, чтобы избежать впоследствии непредвиденных затрат. Во-вторых, для того, чтобы инвестор видел назначение каждого транша. Профессионально составленный план бюджета позволяет показать инвестору экономическую целесообразность будущего проекта.

«ПОСРЕДНИКОВ ПРОСЬБА НЕ БЕСПОКОИТЬ»

Как показывает практика, в ходе реализации проекта часто возникает множество лишних звеньев цепи, отдаляющих девелопера от конечного результата. Распространенноая ситуация с партнерами – поставщиками услуг и материалов: когда подрядчик приводит своего подрядчика, тот в свою очередь приводит еще одного и т. д., выстраивая тем самым сложную и сомнительную систему взаимоотношений участников процесса.

Жилой комплекс Crystal House. Архитектурное бюро «Проект Меганом»

Нужно стараться избегать заключения договоров с такими компаниями, которые вовлекают «третьих лиц» в работу по проекту. Это чревато тем, что количество накладок увеличится в разы и стройка затянется.

Тайм-менеджмент

Второй немаловажной проблемой я бы назвал технологический процесс и график выполнения работ. Грамотное планирование технологического процесса содержит в себе строгий расчет и четкую этапность работы. Российские девелоперы грешат тем, что у них нет четких стыков в графике выполнения работ, нет важной в этом деле согласованности действий, нет эстафетности.

В Европе на крупных объектах работает в 4–5 раз меньше рабочих, чем в России. Там от количества рабочих срок реализации проекта не меняется, поскольку всё продумано и расписано по времени очень скрупулёзно, люди работают как конвейер – быстро и слаженно. Каждый знает, что и когда должен делать, и никто не выбивается из графика. В России с этим сложно – видимо, это наследие советского периода, когда все делалось «на глазок». И до сих пор сплошь и рядом подвозят, например, на начальном этапе стройки такие материалы, которые используются только при отделочных работах.

Резюмируя

Если говорить о ситуации на рынке в целом, то зачастую встречаются девелоперы, которые не знают, чего они вообще хотят. Понятно, что они хотят извлечь максимальную выгоду при минимальных затратах, но на начальном этапе проекта они еще не видят, как это сделать. Вот так и получается долгострой или очень затратный проект.

Таким образом, девелопер должен сразу расставить точки над “i” – максимально четко спланировать, а впоследствии и организовать все бизнес-процессы, составить грамотный бизнес-план, вести четкий контроль соблюдения сроков и бюджета. Девелоперская отрасль имеет большой потенциал. Но при этом, несмотря на большое количество девелоперов, работающих на российском рынке, сохраняется дефицит профессионалов, способных конкурировать с западными компаниями.

Читайте также:
Строительство

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

3 × два =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>