Дольщик имеет право предъявить застройщику претензию по различным основаниям, согласно нормам действующего законодательства, а именно, в результате таких оснований, как задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию, принуждение к подписанию дополнительного соглашения, квартира имеет недостатки. Во всех этих случаях нужно составлять претензию строительной компании, которая реализует проект дома.
В данной статье рассмотрим, как правильно написать претензию застройщику, при каких обстоятельствах ее предъявлять и какие документы приложить к ней.
Случаи предъявления претензии застройщику
В случае нарушения строительной компанией своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, дольщик имеет право на предъявление в его адрес претензии. Такое действие в отдельных случаях позволяет решить вопрос мирным путем. При этом право на расторжение договора долевого участия не обусловлено предъявлением претензии, т.е. приобретатель жилья не обязан направлять требования перед расторжением ДДУ.
Две наиболее распространенные причины предъявления претензии:
- Нарушение установленных сроков строительства.
- Передача квартиры ненадлежащего качества.
В первом случае нарушается основная обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно законодательству, девелоперская компания должна передать дольщикам квартиры в установленный срок, установленный в ДДУ. Важно помнить, что фирма-застройщик не вправе ссылаться на иные документы (документы на землю, проектную документацию, разрешение на строительство), юридическое значение имеет именно срок, прописанный в договоре. Например, застройщик обязан передать ключи дольщику не позднее 3 квартала 2021 года. Поэтому после того, как указанный срок пропущен, покупатель может подать требования.
При этом не стоит затягивать с подачей претензии, т.к. срок вручения ключей не будет считаться нарушенным, если приобретатель уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры. Многие строительные компании в суде основывают свою позицию на том, что приобретатель уклонялся от подписания акта.
Во втором случае, передачи квартиры с недостатками, речь идет о различных недостатках, которые были выявлены при осмотре жилого помещения. Например, некачественная установка розеток или выключателей, трещинах на стенах, плохой монтаж окон или дверей и т.д. Зачастую претензии связаны с отделкой помещений. Принимая квартиру важно понимать, что недостатки могут иметь скрытый характер, и человек, не являющийся специалистом может их не заметить, поэтому желательно обратиться к экспертам.
Претензии при нарушении сроков сдачи объекта и качества жилого помещения имеют особенности. Разберем их ниже.
Претензия при нарушении сроков строительства
В соответствии с законодательством, претензия дольщика из-за нарушения сроков пишется в произвольной форме. Главное досконально описать в чем заключаются требования, сослаться на нормы закона (ФЗ-214), подтверждающие права приобретателя, и приложить необходимые документы.
В претензии необходимо указать:
- Полное название фирма застройщика (оно указано в самом договоре долевого участия), юридический адрес, контактный телефон.
- Ф.И.О. дольщика, его место жительства, адрес направления ответа застройщика, контактный телефон, электронная почты.
- Описание требований. Необходимо прописать дату и номер договора долевого участия, указанный срок в ДДУ и фактический срок подписания акта приема-передачи квартиры. В случае, если квартира не передана, то об этом нужно указать.
- Требования дольщика. Согласно закону, покупатель квартиры может потребовать выплаты неустойки с застройщика.
Расчет неустойки выполняется таким образом: ставка рефинансирования ЦБ РФ (4,25%) /300 х 2. Полученная цифра нужно умножить на количество дней просрочки. Итоговую величину нужно умножить на сумму договора. Например, если квартира по ДДУ стоит 3 млн руб., а ее передача состоялась с просрочкой на 42 дня, неустойка равна 35 700,00 руб.
Формула расчета:
3 000 000 (Стоимость квартиры по ДДУ) × 42 (дни просрочки) × 2 × 1/300 × 4.25% (ставка рефинансирования) = 35 700,00 руб.
Обратите внимание, что, как правило, срок просрочки составляет примерно полгода, поэтому сумма неустойки, обычно, существенная. Но суд имеет право на уменьшение размера рассчитанной неустойки.
- Банковские реквизиты счета физического лица – дольщика для перечисления денежных средств.
- Приложения к претензии. Перечень документов, прилагаемых к требованиям.
- Дата, подпись.
Документы, которые прикладываются к претензии
Требования нужно удостоверить документацией, которая подтверждает указанные факты. Например, обязательно прикладывается копия ДДУ, документы об оплате стоимости квартиры (расписка, квитанции банка и др.). Если квартира была передана, но с просрочкой, то прикладывается акт приема-передачи. В случае подачи претензии представителем дольщика, то нужно приложить доверенность нотариуса.
Претензия при нарушении качества квартиры
Ключевой обязанностью застройщика является передача жилья, качество которого соответствует условиям договора долевого участия, проекту, требованиям строительных норм и правил и Градостроительного кодекса РФ.
В случае нарушения указанных требований, которые привели к ненадлежащему качеству квартиры, дольщик имеет право:
- Требовать устранения обнаруженных недостатков.
- Получения скидки к стоимости квартиры по ДДУ.
- Возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков.
Нужно учитывать, что претензию можно подать в течение 5 лет с момента вручения дольщику ключей от квартиры, если недостатки связаны с конструкцией объекта недвижимости, и на протяжении 3 лет, если недочеты связаны с инженерными коммуникациями. Но, будьте готовы, что строительная компания в суде может заявить, что недостатки произошли вследствие неправильной эксплуатации помещения самим приобретателем.
Что нужно указать в претензии к качеству жилья:
- Полное название фирмы-застройщика (так же, как и в договоре долевого участия), юридический адрес, контактный телефон.
- Ф.И.О. дольщика, место жительства, адрес направления ответа на претензию, контактный телефон, электронная почта.
- Подробное описание недочетов. Нужно прописать максимально детально, а также указать, каким именно недостатки нарушают удобство и комфорт использования жилья для проживания.
Желательно до подачи претензии вызвать сотрудника девелоперской компании, который засвидетельствует наличие дефектов, и подписать акт об обнаруженных недостатках. Обязательно сфотографируйте дефекты, фотографии впоследствии могут потребоваться в суде.
- Требования в отношении застройщика. Требование об устранении недостатков застройщиком, получении скидки к цене квартиры по договору или возмещении понесенных расходов на устранение недочетов за счет дольщика.
- Перечень приложений к претензии.
- Банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
- Дата, подпись дольщика.
Документы-приложения к требованиям
Приложенные документы подтверждают факты, заявленные дольщиком. Приложите копию договора, акт приемки, экспертное заключение о стоимости устранения недостатков. Эксперт-оценщик устанавливает стоимость устранения недостатков, исходя из среднерыночных расценок в данной местности.
Как предъявляется претензия застройщику
Претензию необходимо направить на юридический адрес строительной компании. Если известен фактический адрес застройщика, то копию ДДУ можно направить и туда. Чтобы узнать адрес юридического лица, нужно зайти на сайт ФНС и ввести номер ИНН/ОГРН. Сведения об юр. лице открыты и предоставляются бесплатно.
Способы отправления претензии фирме-застройщику:
- Подача претензии на личном приеме в офисе строительной компании. Для этого сделайте копию претензии, на которой представитель застройщика поставит отметку о дате приема и подпишется.
- Почтовым отправлением. Требования направляются заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Электронной почтой. В настоящее время допускается отправление через электронную почту, но в этом случае нужно точное подтверждение связи реального адреса с соответствующим адресом электронной почтой. Поэтому этот способ следует расценивать только как дополнительный.
Что нужно проверить, порядок приемки квартиры от застройщика, смотрите здесь.
Видео: Образец претензии к застройщику по ДДУ:
