Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Найти деньги на Торговый Центр

Найти деньги на Торговый Центр Застройщики

Финансовый кризис повлиял на большинство девелоперских и строительных компаний. Строительство многих объектов, в том числе и торговых центров, было приостановлено или замедлилось. Банки ужесточили требования к заемщикам и уменьшили объемы финансирования проектов. Тем не менее банковское кредитование остается для большинства девелоперов приоритетным. В усложнившихся условиях застройщики ищут способы снижения издержек, страхования рисков и получения дополнительного дохода.

Каждый девелопер выбирает наиболее подходящий для своей компании способ финансирования проектов. В настоящее время основным видом финансирования проектов остается банковское кредитование. Кроме того, компании могут рассчитывать на следующие виды дополнительного финансирования: проектное, форвардное, мезонинное финансирование, также возможно использование ЗПИФов после принятия соответствующих нормативных актов, регламентирующих порядок деятельности ЗПИФ недвижимости.

Как отмечает Карина Мамедова, вице-президент по экономике и финансам компании ADG group, существует несколько основных схем финансирования equity (доля собственного финансирования проекта) проектов. Например, в момент приобретения площадки создается партнерство, состоящее из ее прежнего и нового владельцев, где в зависимости от достигнутых договоренностей партнеры финансируют затраты по реализации проекта до момента привлечения внешнего финансирования.

Второй вариант – создание партнерства (новый приобретатель + финансовый партнер/фонд) в момент приобретения новой площадки/проекта, где новый владелец площадки берет на себя функцию девелопера и финансирует проект в размере, пропорциональном его доле в акциях проекта. А финансовый партнер финансирует и свою часть equity, и берет на себя обязательство по привлечению внешнего финансирования на определенных условиях. Как правило, при такой схеме доля девелопера в акциях меньше, чем у финансового партнера.

Возможна и третья схема: при приобретении площадки совместно с другим девелопером/ финансовым партнером акции могут быть разделены равным образом, но при этом один из партнеров финансирует проект в большем объеме до момента привлечения проектом внешнего финансирования (это так называемый мезонинный партнерский кредит, ставка по которому зависит от воли дающего и может достигать величины ставки IRR проекта). И, наконец, самая элементарная схема – владелец проекта самостоятельно финансирует расходы по проекту до наступления возможности привлечения внешнего финансирования или полностью до введения центра в эксплуатацию.

 

Финансовый кризис, начавшийся с кризиса неплатежей в США, распространяется по всему миру. Некоторые специалисты считают, что в данном случае имеет место не столько кризис ликвидности, сколько кризис доверия, но результат налицо: в частном секторе банки сворачивают программы ипотечного кредитования, в корпоративном – ужесточают требования. Сегодня многие банки финансируют проекты в соотношении 40:60.

Некоторым девелоперам, можно сказать, повезло – их финансирует «материнская» компания. К примеру, проекты компании Finstar Properties по строительству торговых центров в 13 регионах России финансирует международный инвестиционный холдинг Finstar Financial Group, крупнейший в Восточной Европе оператор индустрии развлечений. Остальные застройщики вынуждены соглашаться с новыми условиями или искать альтернативы.

Так, сегодня AFI Development для реализации своих проектов привлекает в основном проектное банковское финансирование, причем холдинг старается привлекать кредитные ресурсы в соотношении 30:70. Еще одно следствие финансового кризиса – повышение процентных ставок по кредиту. Если год назад средние ставки по кредитам, предоставляемым на финансирование девелоперских проектов, находились в коридоре от 12 до 14 % годовых, то на текущий момент средняя ставка выше на 2–2,5 процентных пункта.

Кредит выдается в среднем на срок от 5 до 7 лет, с возможностью пролонгации, по желанию заемщика, под залог площадки/проекта или поручительство акционерных компаний В банк заемщик предоставляет бизнес-план проекта, включающий временной и организационный график реализации проекта, прогноз движения денежных средств по проекту, микро- и макромаркетинговую информацию, анализ конкурентной среды, данные о специфике строительства конкретного объекта, прогноз движения денежных средств в разрезе инвестиционного денежного потока на период строительства и операционного денежного потока после ввода объекта в эксплуатацию. «Финансово-кредитный институт обращает внимание на сроки окупаемости проекта, внутреннюю норму рентабельности инвестиций, производит тщательный анализ рисков проекта, и после этого принимает решение о займе», – комментирует Сергей Храмов.

Риски и их минимизация

Финансовые риски для девелопера связаны в первую очередь с управлением строительным проектом: выполнение заявленных сроков строительства и способность девелопера уложиться в изначально запланированную смету инвестиций в проект. Крайне актуальный сегодня внешний риск – удорожание строительства. Каждый год рост цен на стройматериалы опережает и инфляцию, и даже увеличение стоимости на недвижимость.

По данным Союза инженеров-сметчиков Ассоциации строителей России (АСР), в прошлом году повышение на основные строительные материалы составило 30 %, то есть больше, чем выросли цены на недвижимость (по данным www.arn.ru, рост цен на жилье составил 12 %). В этом году, согласно прогнозам АСР, только на цемент рост цен может достичь от 70 % до 14 0%. Уже сейчас удельный рост цемента в себестоимости жилья достиг 7 %, а не 2 %, как было ранее.

По словам Сергея Храмова, строительные риски могут быть снижены за счет качественного управления строительными проектами на всех фазах их реализации. Другая часть рисков затрагивает коммерческую сторону проекта – его востребованность у арендаторов и, как следствие, способность генерировать тот арендный доход, на который рассчитывал девелопер при первоначальном анализе проекта.

Снизить данный риск могут предварительные соглашения с «якорными» арендаторами. «Риски очень хорошо видны в самой финансовой модели ТРЦ, –комментирует Карина Мамедова. – Абсолютно исключить риски, на мой взгляд, маловероятно, а уменьшить их возможно путем ответственного и качественного подхода к проработке каждого из них еще на момент разработки проекта реализации конкретного ТРЦ». Исследования рынка, а также социальной и демографической ситуации в том районе, где девелопер планирует реализовать новый проект, являются основополагающим элементом при разработке концепции самого ТЦ.

Риски, связанные с неопределенностью в данном вопросе, могут свести на нет коммерческую выгоду от строительства комплекса. Главная цель исследований – понимание, насколько жители района заинтересованы в будущем торговом центре, каким он должен быть, кто должен стать «якорным» арендатором. Девелопер должен быть уверен, что доход «якорного» арендатора не будет случайным и он не начнет искать другие площади взамен арендованной.

Платежеспособность населения района необходимо рассматривать как один из базовых элементов для будущих прогнозов. Еще один важный риск концепции – отсутствие ее как таковой.

Выбрать «якорь»

Идеальная ситуация для девелопера – сдать 100 % площадей по договорам предварительной аренды до ввода торгового комплекса в эксплуатацию. Так действительно иногда бывает – с наиболее успешными проектами. На практике торговые центры редко открываются целиком заполненными, и торговая галерея продолжает заполняться уже после открытия ТЦ.

В первую очередь до продаж остальных площадей, выбираются «якоря». «Это очень важный этап, от правильно выбранных «якорей» во многом зависит успешность будущего ТРЦ», – говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Алгоритм действий девелопера примерно следующий: сначала определяются предпочтительные для размещения товарные группы (продуктовый супермаркет, магазин электроники, спортивных товаров и пр.), затем с учетом концепции ТЦ формируется список потенциальных арендаторов для каждой товарной группы, разрабатываются критерии отбора и составляется short-лист.

«Якорные» арендаторы подбираются сразу по нескольким параметрам: имя/брэнд, качество работы, арендуемые площади, условия аренды и дополнительные предложения. Например, когда AFI Development в ТРЦ Mall of Russia подбирала «якорного» арендатора – кинотеатр, она обратила внимание на актуальное предложение компании «Формулы кино». Та предложила оборудовать кинозалы новыми для России технологиями – 4D и 5D, что поможет привлечь в мультиплекс и, соответственно, в весь ТРЦ самую прогрессивную аудиторию.

Предварительные договоры аренды с «якорными» арендаторами подписываются после получения разрешения на строительство торгового комплекса. С точки зрения проектных работ, чем раньше у девелопера появится определенность с «якорным» арендатором, тем быстрее будет происходить процесс проектирования, получения согласований и собственно само строительство. Это связано с тем, что «якорные» арендаторы выдвигают ряд специфических требований в отношении площадей, которые они снимают в аренду (планировки, электроснабжение и т. п.).

В случае расторжения предварительного договора аренды по инициативе арендатора он по условиям контракта теряет обеспечительный взнос. Последствие для арендодателя – это незаполненные площади в ТЦ на момент открытия, что в случае с «якорем» может привести к существенным финансовым потерям. Поэтому в проектах документов (предварительном договоре и договоре аренды) присутствуют условия страхования арендатором различных рисков.

Как правило, арендатор обязуется заключить и поддерживать в силе в течение всего срока аренды следующие договоры страхования: страхование имущества арендатора, находящегося в помещениях, а также неотделимых улучшений, произведенных в помещениях, на сумму полной восстановительной стоимости имущества; страхование гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц. Договором аренды устанавливается лимит страховой суммы.

Также арендатор при проведении в помещениях отделочных работ обязан заключить договор страхования всех строительных рисков на период проведения работ в помещениях. «До момента получения такого полиса арендатору может быть отказано в проведении отделочных работ (данный договор страхования арендатор должен заключить как при первоначальном выходе на отделку помещений, так и при условии проведения ремонта/перепланировки/ переустройства после открытия ТЦ), – рассказывает Наталия Петушкина, руководитель юридического департамента компании “Торговый Квартал”. – Арендатор должен предоставить арендодателю копии указанных страховых полисов, оформленных в страховой компании высокой степени надежности, предварительно согласованной с арендодателем».

Ценовая политика

Сегодня распространена система взимания фиксированной арендной ставки на торговые площади, которая более стабильна, нежели рискованная ставка с товарооборота арендатора. Кроме того, негативным фактором для широкого использования подобной схемы является финансовая закрытость многих компаний, что делает возможным для них «занижать» собственные обороты.

В США и развитых европейских странах широко используется система арендных платежей в зависимости от оборота. В России, по данным Сергея Храмова, в настоящее время процент с товарооборота приобретает все большую популярность. Если процентная ставка по кредиту не фиксированная, а плавающая (например, привязанная к LIBOR), в случае ее роста компания может столкнуться с нарушением финансовых критериев, установленных в кредитном соглашении (например, коэффициента покрытия процентов).

Следовательно, увеличивается стоимость финансирования. В ТЦ ценовая политика сильно зависит от качества проекта, это может быть средняя арендная ставка для всего ТЦ, которая может незначительно или в большей степени варьироваться в зависимости от арендуемой площади или центральности расположения магазина.

Проекты, удачно расположенные и имеющие успешную концепцию, пользующиеся большим спросом у арендаторов и покупателей, формируют ценовую политику в зависимости от товарооборота или совмещают оба варианта. Ставки аренды в действующем ТЦ могут отличаться от ставок аренды по предварительным договорам. Как замечает Марина Аграчева, руководитель департамента брокериджа компании «Торговый Квартал», это связано в первую очередь с уменьшением риска для арендатора.

Поделиться с друзьями
Алексеев Дмитрий

Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области недвижимости и строительства, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Оцените автора
Деловой квартал