Многофункциональные здания- комплексы: краткосрочная тенденция или будущее рынка?

Филипп Бертере (Jones Lang LaSalle) анализирует рынок

Журналом ARX и Building Media Group была проведена первая конференция из цикла «Девелопмент: уровни сложности – от здания к городу» на тему Многофункциональные здания- комплексы: краткосрочная тенденция или будущее рынка? В конференции приняли участие руководители крупных инвестиционных, девелоперских, брокерских и консалтинговых компаний, владельцы архитектурных и проектных бюро, инженеры и конструкторы, а также представители градостроительных органов и администрации городов российских регионов.

Мероприятие, объединившее всех участников процесса создания МФК, имело стратегическое значение. Его главной целью была выработка универсального языка архитектуры сложносочиненных зданий и изыскание рациональных алгоритмов их проектирования. Междисциплинарный подход к МФК как к системе, в большой мере действующей по принципу самоорганизации, обусловил частое упоминание понятия «синергетика». Оно стало одним из ключевых инструментов в объяснении функционирования МФК. С экспрессивным докладом выступил Эрик Ван Эгераат, директор Erick van Egeraat Associated Architects (Нидерланды). По его словам, Москва – один из самых дорогих городов мира – заслужил качественную и яркую архитектуру. И хотя речь на конференции шла о проектировании и девелопменте многофункциональных комплексов, Эрик ван Эгераат подчеркнул, что озвученный им постулат в равной степени относится и к жилой застройке, и к офисной. «Не так важно, что именно строится в городе. Важно, чтобы мегаполис реализовывал высококачественные архитектурные проекты, учитывающие и эстетику окружения, и потребности заказчиков», – считает архитектор. Особое внимание слушателей привлекли выступления представителей двух международных архитектурных компаний – Роджера Кляйна, управляющего партнера нью-йоркского офиса фирмы Swanke Hayden Connell Architects, и Тони Кеттла, исполнительного директора бюро RMJM.

Тони Кеттл и Филипп Никандров (главный архитектор проекта) отвечают на вопросы аудитории

Они представили проекты небоскребов, к строительству которых вскоре приступят в ММДЦ «Москва-Сити». Название небоскреба «Евразия», показанного Роджером Кляйном, было впервые оглашено непосредственно во время первой сессии. Возникло чувство, что история творится буквально на глазах участников конференции. Одним из самых зрелищных был показ Тони Кеттлом проекта City Palace Tower, который кроме офисов и торговой зоны включит самый большой в Москве Дворец бракосочетаний. Значение конференции – не только в перечислении наиболее характерных проблем, возникающих в ходе реализации проектов МФК. Доклады знакомили с различными аспектами формирования многофункциональных структур: с опасностями и рисками инвестирования в развитие этого сегмента рынка недвижимости, маркетинговыми исследованиями, особенностями управления и эксплуатации. Особое внимание аудитории вызвали определения самого понятия «многофункциональный комплекс» (mixed-use). Докладчики пытались создать универсальную дефиницию, более того – общий терминологический инструментарий для этой сравнительно новой отрасли строительной практики.

Так, в докладе управляющего партнера компании Knight Frank Константина Романова приводились следующие определения МФК, различавшиеся нюансами подхода к формированию объекта недвижимости. Urban Land Institute: не менее трех функций, приносящих доход. Knight Frank: три и более трех функций, объединенных одним градостроительным разрешением/постановлением. British Council for Offices: особый девелоперский проект, позволяющий создать активные городские зоны. В числе приоритетных критериев организации МФК Константин Романов назвал следующие факторы: ориентацию на независимый спрос для каждого из выбранных назначений; баланс разделения потребительских потоков с благоустройством отдельных входов и возможностей автономного перемещения; формирование общественного или торгового ядра взаимодействия потребительских потоков; гибкость в планировании комплекса и определение так называемой функции-доминанты.

В числе основных преимуществ МФК, иллюстрирующих оправданность синергетического подхода, было названо снижение рисков за счет максимального количества комбинаций функциональных назначений: при насыщении рынка девелопер может выиграть на подъеме того или иного назначения, нивелируя потери в другом секторе. Акцентировалась роль МФК как движущей силы в регенерации производственных зон, а также как центрального ядра при модульной или сателлитной схеме развития города. Конечно, участники конференции не обошли своим вниманием и основные недостатки проектов МФК: сложность эксплуатации, большое число арендаторов (а ведь каждая из функциональных зон имеет свои сроки аренды!); достаточно высокая себестоимость квадратного метра площади, снижение эффективности всего проекта в случае переоценки одной из его доминант.

Анализ различных вариантов объемнопланировочных решений наглядно проиллюстрировал специфику архитектуры МФК: проектирование комплекса напрямую зависит от инвестиционной стратегии. В числе наиболее оправданных комбинаций зонирования МФК участники конференции назвали следующие: офис + гостиница + апартаменты, офис + торговый центр + гостиница, жилой комплекс + офисный центр + торговый центр. В качестве примеров рассматривались первые в России подобные комплексы, успешно функционирующие по сей день: Центр международной торговли на Пресне, Центр им. В. Мейерхольда, Radisson Slavyanskaya. Среди масштабных проектов, готовящихся к реализации, назывались торгово-офисный комплекс «Слава» на Ленинградском проспекте (Swanke Hayden Connell Architects), небоскреб «Газпром-Сити» в Санкт-Петербурге, комплекс «Нагатино i-land» и другие.

В числе наиболее сложных дифференцированных структур был представлен проектируемый комплекс Химки-Сити – новый деловой район в Бутаковской пойме, который включит офисную башню, конгресс-центр, гостиницу с апартаментами, развитые жилую и торговую зоны. Напомним, что в Химках также реализуется проект компании Ikea Химки Бизнес Парк. С докладом выступил один из авторов этого проекта Михаил Хазанов, руководитель «ПТАМ Михаила Хазанова». Он поделился опытом создания МФК на примере проектов Дома Правительства Московской области в Мякининской пойме и здания мэрии Москвы на территории ММДЦ «Москва-Сити». На второй день конференции маркетинговые и инвестиционные проблемы обсуждались за круглым столом. Дискуссию вел генеральный директор Building Media Group Сергей Елисеев. Он отметил слабую изученность этого сегмента рынка и недостаток опыта эксплуатации, уменьшающие гарантию «грамотных продаж» МФК. Затрагивались вопросы снижения рисков на основе их диверсификации, стратегические пути управления многофункциональными структурами. Мы публикуем несколько примеров многофункциональных зданий-комплексов, проекты которых были показаны во время конференции.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

5 × 2 =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>