Министерство обороны как партнер для девелоперов: строительство в обороне

Министерство обороны как партнер для девелоперов: строительство в обороне

Министерство обороны, которое контролирует до 3 млн га земли по России и остро нуждается в жилье для военнослужащих, могло бы стать более чем привлекательным партнером для девелоперов. Но проблема в том, что собственником этих территорий является не само министерство, а Росимущество и желающему застроить «военный» участок приходится договариваться сразу с тремя заинтересованными сторонами – самим Министерством обороны, Росимуществом и, конечно, местными властями. В результате даже в Москве, где все говорят о нехватке участков под строительство, за 10 лет освоена лишь малая часть «военных» земель.

Информация о ведомстве
название: Министерство обороны
вид деятельности: осуществляет государственное управление в области обороны,
а также координирует в этой сфере деятельность других министерств и ведомств
общая площадь земель: около 3 млн га, около 2 тыс. га в Москве
площадь уже застроенных земельных участков и тех, которые находятся в работе: около 500 га в Москве
крупнейшие проекты, Москва:застройка Ходынского аэродрома, застройка поселка Щербинка в Южном Бутове
девелоперы-партнеры: ДИПС (1999–2002 гг), СУ-155, Интеко, МФС-6
условия сотрудничества: доля Минобороны составляет 25–35 %

НЕ ДОВЕРЯЯ НИКОМУ

С точки зрения девелопера Министерство обороны, как и ОАО «РЖД», может считаться весьма крупным лендлордом, а значит, и желанным партнером. Как заявлял бывший министр обороны Сергей Иванов, в распоряжении ведомства находится около 3 млн га земли. У крупнейших частных землевладельцев на порядок меньше: например, у «Промсвязьнедвижимости» – «всего» около 70 тыс. га, у компании «Ист-лайн» – около 65 тыс. га. В Москве, по оценкам участников рынка, министерству подведомственно до 2 тыс. га. Для сравнения: общая площадь столичных владений (только тех, что уже точно планируются к застройке) ОАО «РЖД» составляет 3,5–4 тыс. га (см. Building ARX № 12).

Если исходить из среднего показателя застройки городской земли, согласно которому на одном гектаре можно построить около 25 тыс. кв. м площадей, то получается, что на территориях военного ведомства можно возвести до 50 млн кв. м.

Министерство обороны и строительство. Ледовый дворец на Ходынском поле (построен в рамках реализации проекта «Гранд-Парк»)

То есть при средних объемах строительства в Москве 5 млн кв. м в год этих земель, как любят говорить застройщики, «на наш век точно хватит». Конечно, часть этих территорий не может быть вовлечена в хозяйственный оборот, так как на ней расположены действующие объекты самого министерства, но процент пригодных под застройку земель, уверяют эксперты, все равно впечатляющий.

К сожалению, назвать точные цифры никто не берется: официальных заявлений о площади всех участков Министерства обороны, на которых возможно строительство, пока сделано не было. Неудивительно, что город начал активно интересоваться этими землями еще на стадии зарождения коммерческого строительства.

Однако перевод этого процесса на «частные рельсы» произошел не сразу. Вначале на участках работали непосредственные подразделения ведомств. Так, в конце 1990-х наиболее активно территории военного ведомства застраивали ГВСУ «Центр», которое в то время входило в Минобороны (в 2002–2004 годах менеджмент компании выкупил более 80 % ее акций) и Управление внебюджетного планирования развития города, которое как раз начало набирать вес как городской девелопер, а позднее было переименовано в Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС). Совместными усилиями стороны построили, в частности, 150 тыс. кв. м жилья в Тропарево-Никулино и около 30 тыс. кв. м в Жулебино. Управление и ГВСУ «Центр» инвестировали в строительство жилья в пропорции 70:30, а по окончании строительства Управление получало 57 % площадей, ГВСУ «Центр» – 27 %, а оставшиеся 16 % – Министерство обороны. В то время, по оценкам застройщиков, жилье стоило $ 1000–1400 за 1 кв. м, а инвестиционная себестоимость была немногим дешевле: $ 800–1000 за 1 кв. м.

Исходя из этого проект мог принести сторонам несколько миллионов долларов прибыли. Город в лице предшественника ДИПСа при затратах $ 100,8–126 млн мог реализовать жилье за $ 102,6–143,6 млн, а ГВСУ «Центр» при затратах $ 43,2–54 млн – примерно за $ 48,6–68,04 млн. Впоследствии в 1999 году Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы (в то время именно так назывался будущий ДИПС) получил право реконструкции еще одного «военного» участка – квартала 109 в Текстильщиках (дома по четной стороне 7-я ул. Текстильщиков, которые находились на балансе Квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы). Здесь потребовалось отселить 86 семей, на что инвесторы выделили 30 % построенной площади, остальное досталось городскому инвестору.

ПОПЫТКИ ПОДРУЖИТЬСЯ

Однако власти Москвы не хотели ограничиваться такими объемами строительства. Кроме того, уже тогда складывалась когорта близких к городу компаний, которые не прочь были получать дополнительные площадки. В мае 1999 года московские власти выпустили постановление, в котором предлагалось «просить Министерство обороны» «изыскать возможность передислокации принадлежащих ему объектов в г. Москве с учетом предложений, разработанных Москомархитектурой». Компенсировать потери предлагалось «денежными средствами или жилым фондом». Вскоре Правительство Москвы предприняло еще один шаг: в 2003 году в стройкомплекс на должность заместителя главы пришел Александр Косован. До этого он работал в должности начальника строительства и расквартирования войск Минобороны.

К тому времени сложилась определенная схема взаимодействия города с Минобороны. Ведомство принимало решение о смене назначения конкретного участка. «Как правило, это территории бывших складов, автобаз, а также воинских частей и училищ, подлежащих выводу», – пояснили в пресс-службе Министерства обороны. Взамен застройщик должен был передать Минобороны определенное количество построенного жилья. Чтобы определить конкретного инвестора, Министерство обороны выставляло ряд критериев и проводился конкурс. Победитель конкурса обращался к местным властям с просьбой выпустить распорядительные документы и заключался инвестконракт.

Знаковый объект жилого района «Гранд-Парк» – жилой дом «Парус». Его форма действительно напоминает надутый ветром парусПо такой схеме, например, работала компания «С-Холдинг», которая, построив около 10 домов в подмосковных Одинцове и Королеве, примерно 30 % площадей передала военным. Однако вскоре в цепочке появилось новое звено. В 2004 году Правительство РФ создало Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ ), которое получило полномочия собственника в сфере управления федеральным имуществом, в том числе федеральными землями. После этого стало необходимо разрешение ФАУФИ, что, по словам девелоперов, резко усложнило процесс. «Теперь вместо одной чиновничьей структуры – муниципалитета – стало две, а согласование с ними обеими делают экономику многих проектом неподъемной», – признается один девелопер на условиях анонимности. Причем нормативной базы, регулирующей процесс предоставления участков, создано не было, поэтому ФАУФИ, по словам девелоперов, в первый год своей деятельности практически заморозило предоставление земель. Год спустя если и стало легче, то ненамного. Осенью 2005 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс, которые обязывают землю под строительство жилья предоставлять только по конкурсам. «Однако до сих пор практически нет нормативных документов, четко регулирующих этапы передачи земель под застройку», – констатирует юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев.

Основным результатом переговоров Минобороны и стройкомплекса стало соглашение между сторонами, а также Росстроем и ФАУФИ о строительстве жилья в 2006–2007 годах для нужд Министерства обороны. По этому соглашению стройкомплекс должен передать военным около 8000 квартир в Солнцеве и Кожухове. Но в пресс-службе КЭУ (Квартирно-эксплуатационное управление) Минобороны в ответ на официальный запрос Building АРХ прямо сказали, что условия сотрудничества – информация секретная. На каких условиях – стороны не раскрывают. Однако известно, что наибольшая доля из них приходится на СУ-155. Так, с сентября 2006 года СУ-155 передало Министерству обороны уже более 170 тыс. кв. м жилья, что составляет примерно третью часть общего объема строительства в том районе. Взамен город получил семь участков. Среди них три участка в Юго-Восточном административном округе: на улице Головачева, д.1, площадью 7,5 га, на улице Академика Скрябина, вл. 3, площадью 3 га, и на улице Привольной, вл. 40, площадью 7,45 га.

Два участка расположены в Северо-Западном административном округе: на Хорошевском шоссе, д. 38, площадью 2,43 га, и на улице Митинской, д. 22, площадью 3 га. По одному в Северном – на улице Левобережная, владение 4, площадью 1 га, и в Северо-Восточном – на улице Магаданской площадью 1,6 га. Эти земли будут выставлены на конкурс, а всего на них можно построить 480 тыс. кв. м жилья. Возможно, СУ-155 и не будет застраивать эти участки, однако остается одним из самых крупных партнеров Минобороны. В декабре 2006 года компания выиграла тендер на застройку московского района Щербинка (ЮЗАО). По условиям конкурса до 2010 года в Щербинке планируется возвести 410 тыс. кв. м жилья, причем около 250 тыс. кв. м будет отдано военнослужащим. В самом СУ-155 экономику взаимоотношений с Минобороны не раскрывают, но, по оценкам участников рынка, проект находится на грани рентабельности: ведь помимо строительства инвестор должен профинансировать и прокладку всей инженерной инфраструктуры. Впрочем, вскоре условия проекта изменились. В апреле вышло постановление Правительства Москвы, согласно которому доля Мин обороны в этом проекте снижается с 250 до 110 тыс. кв. м, а оставшиеся площади СУ-155 передаст в своих строящихся микрорайонах: в мкр. 4 поселка Северный – до 25 тыс. кв. м, в мкр. 2б Южного Бутова – до 30 тыс. кв. м, в мкр. 9 Кожухово – до 85 тыс. кв. м. Вторым крупным партнером ведомства помимо СУ-155 можно считать компанию жены мэра Москвы Елены Батуриной «Интеко».

Министерство обороны и строительство. Пока в основном на землях военных строится типовое жилье эконом классаВ начале 2000-х девелопер построил для военных жилой дом на ул. Академика Анохина, самым же масштабным проектом, реализуемым на землях военных, стал жилой комплекс «Гранд-парк» на Ходынском поле, где «Интеко» совместно с «Мосфундаментстроем-6» возвел 420 тыс. кв. м жилья. Директор и основной совладелец МФС-6 Виктор Нестеренко еще с конца 1990-х пытался войти в проект, однако стройка не начиналась. И все сдвинулось с мертвой точки лишь после того, как в 2002 году в качестве соинвестора появилась компания «Интеко». Всего на территории было построено 420 тыс. кв. м жилья, из которых около 120 тыс. кв. м (28,5 %) передано военнослужащим. В 2004 году «Интеко» занялась разработкой документации еще по нескольким «военным» площадкам площадью около 160 га, которые впоследствие планировалось выставить на конкурс.

Участки расположены в разных районах столицы, на некоторых находятся принадлежащие Минобороны и требующие сноса ветхие строения: в частности, дом № 51 по ул. Большой Пироговской, занимающий почти половину квартала между Большой и Малой Пироговскими улицами в Хамовниках. На других участках речь идет о реконструкции существующих кварталов (№ 35, 36 Восточного Измайлово, 60 га) или комплексной застройке территории (ул. Левобережная, владение 4–8, 75 га). Однако оказалось, что вести строительство на этих площадках невыгодно. Несколько площадок получили и компании с малоизвестными на рынке названиями. Так, ООО «Теллакс» в 2007–2008 годах разработает граддокументацию на реконструкцию жилого дома по адресу: проспект Мира, д. 40, стр. 1. ООО «Инстройресурс» построит жилой дом по ул. Ефремова, вл. 9а, на участке 0,3 га, принадлежащем ФГУП «766 управление производственно-технологической комплектации Министерства обороны Российской Федерации». На улице Новогиреевской, д. 5, где в пользовании Минобороны находятся 4,2 га земли, должен быть построен жилой комплекс общей площадью 100 тыс. кв. м и жилой – 60 тыс. кв. м. Инвестором выступает ООО Компания «Русская недвижимость и торговля», которая выиграла инвестиционный конкурс. По условиям контракта инвестор должен получить в собственность всю жилую площадь, а взамен перечислить городу за инфраструктуру $ 4,5 млн. Министерство обороны получает 30 % нежилых площадей. Последний подобный проект – компания «Мосфундаментстрой-6» получила право застройки участка 7,3 га на ул. Привольной (район Выхино–Жулебно). На территории будет построено 75 тыс. кв. м жилья, и все квартиры отойдут инвестору. Затраты Минобороны город компенсирует деньгами, однако сумма не раскрывается.

БЮРОКРАТИЧЕСКИЕ ПРОВОЛОЧКИ

Строительство на территориях Министерства обороны – это небезвыгодные контракты. Ведь доля инвестора по ним сопоставима с другими контрактами, а значит, в условиях высоких цен на жилье это выгодный процесс. Но пока осваивается лишь небольшая часть земель министерства. Причина, по мнению участников рынка, в том, что наиболее заинтересованными в строительстве сторонами являются местные власти и Минобороны, однако все участки министерства принадлежат вовсе не ему, а ФАУФИ. В ФАУФИ ссылаются на Постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 года № 505, которым установлен порядок принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.

Многие даже крупные игроки изъявляют желание больше работать с Минобороны. «В 2006 году мы построили для нужд военных около 50 тыс. кв. м жилья, но нам хотелось бы работать с ними более активно», – признается председатель совета директоров группы «ПИК» Юрий Жуков. По словам другого крупного девелопера, основные препятствия, мешающие активному освоению земель – «не столько экономические, сколько политические и бюрократические». «Из-за того, что требуются дополнительные согласования с местными подразделениями Росимущества, проекты с Минобороны крайне сложны в реализации. И они возможны только при активной поддержке местных властей», – признает коммерческий директор «СТ Групп» Дмитрий Шмелев.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

4 + восемнадцать =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>