Россия постепенно возвращается во времена ударных строек 1960– 1970-х годов. Сейчас идет подготовительный этап: крупные компании – Coalco, «Нафта-Москва», «Масштаб» – и девелоперские подразделения алюминиевых холдингов объявили о создании градостроительных концепций целых городов. Журнал Building Business попытался выяснить, в чем заключаются особенности такого строительства и как комплексная застройка с помощью правительства будет реализована в национальной программе «Доступное жилье».
В ПОИСКАХ КОМПРОМИССА
До сих пор официально нет четких критериев, по которым тот или иной крупный жилищный проект может быть отнесен к нацпроекту «Доступное жилье». Хотя в числе таковых называют уже не менее двадцати: микрорайон Академический в Екатеринбурге, Большое Домодедово, Новый город в Чувашии, Старый аэропорт в Брянске, Славянка, Новая Ижора в Ленинградской области и др. Критерии только формируются. Первый вице-премьер и куратор нацпроекта «Доступное жилье» Дмитрий Медведев пообещал оформить их официально к началу 2007 года. В настоящее время формируется пакет нормативных документов, которые определяют, что должны делать власти, а что – девелопер. Так, новый Градостроительный кодекс с 1 октября 2005 года обязывает администрации городов предоставлять под застройку участки со всей необходимой инфраструктурой. Но на такую подготовку в местных бюджетах не хватает денег, поэтому все расходы на инфраструктурное обустройство территорий девелоперы, как и раньше, берут на себя. «Эта норма Градостроительного кодекса не работает, – констатирует Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб». – У местных органов власти нет четких механизмов и практики подготовки участков под застройку. И, кроме того, они не заинтересованы в этом, так как лишаются чрезвычайно доходного инструмента распределения земли».
С ней согласен и Виктор Новичков, заместитель генерального директора проекта «Рублево-Архангельское»: «Вопрос инфраструктуры остается главной проблемой в комплексной застройке. Сегодня государство готово участвовать в ее решении, однако конкретных инструментов этого участия и нормативных регулиру ющих документов пока не создано». По его словам, эта работа только началась. «Такая ситуация будет продолжаться до 2009 года, пока у муниципалитетов не появятся градостроительные планы», – резюмирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
В ПЕРСПЕКТИВЕ
В рамках четырех нацпроектов, которые уже частично одобрены, в Екатеринбурге, Домодедове, Чувашии и Санкт-Петербурге будет построено 25 млн кв. м жилья. Если учесть другие крупные стройки, не вошедшие в нацпроект, то к этому объему можно приплюсовать 36 млн кв. м. При этом в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» к 2010 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 80 млн кв. м в год. Таким образом, комплексная застройка обладает большим потенциалом для строительства в стране, чем и хотят воспользоваться крупные застройщики. Начало реализации этой программы в основном зависит от того, когда смогут договориться власти и бизнес. Уже сейчас готовится документ, согласно которому тем, кто будет готовить территорию под комплексную застройку, власти могут субсидировать процентную ставку по кредиту в объеме до 80%. С 2007 года госгарантии будут предоставляться не только муниципальным властям, но и застройщикам. Уже сегодня на карте России можно обозначить несколько крупных и интересных проектов.
АКАДЕМИЧЕСКИЙ
Первым на реализацию крупного девелоперского проекта решился Виктор Вексельберг, возглавляющий группу «Ренова». Возможно, это обстоятельство позволит ему в дальнейшем выйти в лидеры строительной отрасли и стать флагманом программы «Доступное жилье». Запланированный им новый район Академический будет находиться на юго-западе Екатеринбурга. Его общая площадь составит 2500 га: 1200 га – лесопарковые зоны, 1300 га – застройка. Здесь будет построено более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и другой недвижимости для 325 000 горожан. Жилье будет пяти классов: эконом (51%), средний (33%), бизнес-класс (11%), элитное жилье (4%), таунхаусы (1%). Строительство первой очереди запланировано на 2007–2015 годы. За это время в Академическом будет возведено около 4,5 млн кв. м жилья и более 2,3 млн кв. м нежилой застройки.
Новый район будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей. Кстати, «Ренова» собирается сделать производство электроэнергии собственным бизнесом. С центром Екатеринбурга Академический свяжут три автомагистрали (правительство Екатеринбурга пообещало выделить миллиард рублей на их строительство). Сейчас по проекту подготовлена вся градостроительная документация и генеральный план. Его созданием занималось французское архитектурное бюро Valode et Pistre Architectes. В ближайшие месяцы «РеноваСтройГруп» объявит тендер для привлечения генподрядчика, строительных компаний, производителей строительных материалов и проектных бюро. Но этим проектом строительные амбиции Вексельберга не ограничиваются. Дочерняя компания «Реновы» – «Ренова-СтройГруп» – совместно с тем же французским бюро Valode et Pistre Architectes приступила к разработке проекта развития еще одного уральского города с миллионным населением – Перми. Уже ведутся переговоры о комплексной застройке трех микрорайонов города: Ива-1, Ива-2 и Курья-2. Инвестиции в строительство в общей сложности могут составить также около $10 млрд. Кроме того, власти Краснодара одобрили планы реконструкции центра города на участке в 400 га, также подготовленные девелоперским подразделением «Реновы». Здесь в 100 кварталах планируется снести ветхие здания и построить новое жилье, торговые комплексы и офисы. На весь проект понадобится более $2 млрд.
БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО
Это второй по объему девелоперских инвестиций проект комплексной жилищной застройки. Город предполагается формировать вокруг международного аэропорта «Домодедово», девелопером выступит компания Coalco. Комплексная застройка будет вестись вдоль Каширского шоссе и трассы М4 – Ростов-на-Дону. В новом городе на 10 000 га земли будет построено более 12 млн кв. м жилья, около 400 000 кв. м торговых площадей, 30 000 кв. м офисов. Всего здесь будет проживать 450 000 человек. Большое Домодедово сравнимо с такими областными центрами, как Астрахань и Оренбург. Градостроительная концепция Большого Домодедова предусматривает объединение девяти микрорайонов в единую городскую среду. Сейчас завершена разработка генерального плана города. В 2006 году разработана комплексная схема энергои водоснабжения проекта, а к маю 2007 года завершатся планировки двух микрорайонов из девяти. Партнером Coalco, возможно, станет создатель известных искусственных островов, гигант строительной индустрии ОАЭ компания Nakheel. Один из архитекторов проекта – ГУП Московской области «НИИПроект» – сейчас выполняет генеральный план города Домодедово. Между тем участники рынка не исключают, что проект может быть разделен и продан по частям. Так Coalco поступила с логистиче ским парком «Белый ветер». «Мы как девелоперы видим свою задачу не в строительстве комплекса зданий, инженерных сетей и дорог, – говорит Василий Анисимов, руководитель Coalco, – а в формировании сбалансированной городской среды, комфортной для проживания, работы и отдыха».
«КОММУНАРКА»
Под таким названием ранее было известно крупнейшее подмосковное предприятие, которое включало несколько хозяйственных направлений. Через 20–25 лет на территории бывшего совхоза «Коммунарка» в Ленинском районе Московской области в 3–23 км от МКАД по Калужскому шоссе появится новый город с населением в 300 000 человек. Управляющая компания «Масштаб», учрежденная девелоперской компанией «Авгур Эстейт» и группой акционеров «Собинбанка», намерена привлечь в проект более $7 млрд. На 12 000 га планируется построить более 11 млн кв. м различных видов недвижимости, из них около 2 млн кв. м – коммерческой. Генплан развития комплексной застройки разрабатывает голландская архитектурно-планировочная компания Maxwan.
ШЕРЕМЕТЬЕВО
«Московское речное пароходство» и ряд акционеров группы «Ист Лайн», по данным газеты «Коммерсантъ», в ближайшие пять лет рассчитывают вложить свыше $4 млрд в строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складских помещений недалеко от терминала «Шереметьево-1». Это второй крупный проект возле аэропорта в Москве компании Coalco после Большого Домодедова. Здесь на территории 750 га в 2007 году планируется начать комплексную застройку бизнес-парка площадью 1,8 млн кв. м, из которых 1 млн кв. м придется на офисы класса A, 800 000 кв. м – на жилье бизнес-класса, четырехзвездную гостиницу на 500 номеров.
РУБЛЕВО-АРХАНГЕЛЬСКОЕ
Проект стоимостью $3 млрд в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе – один из первых проектов комплексной застройки в России. Он считается самым проработанным с точки зрения градостроительной концепции. В отличие от большинства поселений на Рублевке здесь вместе с жильем будут сразу возводить всю социальную инфраструктуру. В Рублево-Архангельском будут представлены все форматы качественного жилья, не только luxury. Предполагается возведение около 2,7 млн кв. м, где будут проживать около 30 000 человек. Архитектурное бюро «Джон Томпсон и партнеры» постарается воссоздать кварталы уютных городов старой Европы в центре Архангельского. В настоящее время проект финансируется только компанией «Нафта-Москва». «Нафта» ищет соинвесторов, в том числе и за рубежом – проект несколько раз выставлялся на международных выставках. Территория Рублево-Архангельского включена в генеральный план городского поселения Красногорск. Комплексная застройка планируется на территории в 430 га.
ДРУГИЕ РЕКОРДСМЕНЫ
По миллиону квадратных метров рассчитывают построить совладельцы компании «ВиммБилль-Данн» и структура «БазЭла» компания «Мособлжилстрой». Оба проекта оцениваются в $1 млрд. Компания Олега Дерипаски застраивает микрорайон Павшино в подмосковном городе Красногорск на участке в 84 га. Основатели «Вимм-Биль-Данн» Сергей Пластинин, Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев собираются построить офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити». Год назад бизнесмены приобрели 100% ЗАО «4-й московский мельничный комбинат» под крупный девелоперский проект. Точный объем будущего комплекса пока неизвестен: он находится в разработке.
