В советское время в России работало довольно много строительных компаний из-за рубежа, в основном из дружественных коммунистических стран. Чаще всего они выполняли функции подрядчиков по госзаказам, ведь девелоперских проектов в общепринятом сегодня понимании тогда просто не существовало.
Иностранные девелоперские компании в России, нацеленные на реализацию собственных проектов в России, появились в начале 1990-х: это были турецкая строительная корпорация Enka и американский девелопер Hines. Незнание нового рынка неизбежно поставило иностранные компании перед необходимостью привлечения местного партнера.
Enka, построившая советский газопровод на территории Турции, сначала выступала подрядчиком по заказам Московского правительства при реконструкции Петровского пассажа и больницы для ветеранов ВОВ, потом же учредила два совместных предприятия с Правительством Москвы – «Мосэнка» и «Москва-Красные холмы». Именно благодаря «Мосэнке» в столице стали появляться первые офисные объекты высокого класса. Enka не раз поручали и символические проекты – восстановление Белого дома, реконструкцию здания Государственной Думы.
В отличие от турков Hines не сразу занялся девелопментом в России, а начал осваивать новый рынок как управляющая компания. Первым партнером американцев в Москве стало УПДК (Управление по делам дипломатического корпуса) Министерства иностранных дел России. Помимо Enka и Hines проекты в России стала запускать еще одна иностранная девелоперская компания – Skanska. Однако в отличие от своих коллег шведы в начале 2007 года решили свернуть свой бизнес.
Пресс-секретарь холдинга Петер Гимбе в интервью газете «Ведомости» уход компании с российского рынка объяснил следующими причинами: «У компании очень высокие стандарты безопасности труда и этики. В России не многие клиенты готовы платить за соблюдение этих стандартов. А еще мы против коррупции» Другие иностранные крупные девелоперы в Россию, особенно после перестройки, не совались – слишком высокорисковым делом было строительство на постсоветском пространстве.
А немногие существующие налаживали бизнес и успешно строили все новые и новые объекты, по большей части – высококлассные офисные комплексы, дефицит которых в Москве и тем более Санкт-Петербурге был просто катастрофическим. Но тут грянул кризис 1998 года. Деловая активность значительно снизилась, многие западные компании приняли решение сворачивать бизнес в России.
Владельцы офисных комплексов понесли большие потери, упали арендные ставки. Кризис также помешал осуществлению многих проектов с участием зарубежных девелоперов, которые предполагалось осуществить в начавшиеся «годы изобилия». Так, был заморожен мас штабный проект офисно-делового центра «Ворота Москвы» на берегу Химкинского водохранилища. Его инициаторами выступали Правительство Москвы и компания «Деловой парк» (учредители – австралийская компания Lend Lease, английская Chelverton Properties). Свернула деятельность на российском рынке международная инвестиционно-девелоперская компания Golub, реконструировавшая накануне кризиса офисный комплекс «Атриум» в Санкт-Петербурге (правда, компания оставалась владельцем и управляла зданием вплоть до 2006 года).
Все зарубежные девелоперы заморозили свои проекты до лучших времен; объемы строительства коммерческой недвижимости уменьшились вдвое по сравнению с последними докризисными годами. На довольно длительный срок затормозилось возведение третьей башни комплекса «Павелецкая Плаза» компании Enka; отложилось на неопределенное время начало строительства комплекса Lotte Plaza корейской Lotte Group (в итоге комплекс на Новом Арбате был завершен лишь в 2007 году).
Вторая волна прихода иностранных девелоперов
Рынок замер почти на два года. И только после выборов, которые официально закрепили статус президента за Владимиром Путиным, иностранные компании снова потянулись в Россию. Начал развиваться сегмент промышленного строительства. Внимание зарубежных девелоперов частично переключилось с офисной недвижимости на торговый семент, чему способствовало как постепенное улучшение благосостояния граждан, так и ощутимый дефицит на рынке «цивилизованных» торговых центров.
Знаковым событием в этой сфере стало открытие в 2000 году первого в России магазина IKEA, которое показало западным девелоперам, что на российском рынке вполне можно работать. В России начали активно строиться супермаркеты «Рамстор» компании Enka, магазины французской Auchan, которая частично их строила силами собственного девелоперского подразделения Immochan. Начала выбирать участки под свои проекты METRO Cash & Carry. Тогда доходность торгового сегмента в России значительно превышала европейские показатели – 17 % по отношению к 5–6 % – а наступившая политическая стабильность и постепенное восстановление экономики после кризиса снизили риски.
По оценкам компании Jones Lang LaSalle, на 2004 год западные девелоперы контролировали около 35 % московского рынка торговой недвижимости. Постепенно иностранные девелоперы торговых центров начали выходить сначала в Санкт-Петербург, а затем и в регионы, где доходность проектов была выше московской, а конкуренции практически не существовало.
Появление западных инвесторов и девелоперов сильно изменило российский рынок офисной и торговой недвижимости: внедрялись новые стандарты, постепенно начала увеличиваться конкуренция и снижаться доходность проектов, начали развиваться отечественные торговые сети, формироваться новые деловые районы. Последние годы (2005–2007) отмечены ростом интереса к России институциональных инвесторов, повышением их доверия к российскому рынку, снижением ставок доходности и постепенным смещением активности девелоперов в регионы.
После рынка торговой недвижимости толчок к развитию получил рынок складов. Так, компания Capital Partners построила логистический парк «Пушкино» и анонсировала крупный складской проект на землях Coalco на Каширском шоссе. Другой представитель казахского бизнеса – ИПГ «Евразия» – в 2006 году заявил о масштабных планах своего подразделения «Евразия Логистик» по созданию 16 логистических комплексов класса A.
Кроме огромного логистического комплекса «Северное Домодедово» в Подмосковье компания уже начала реализовывать проекты в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске и Волгограде. Начала строительство логистического комплекса канадская Giffels. Характерно, что теперь большинство приходящих на российский рынок западных девелоперов ориентируются главным образом не на московский рынок, где достать участки довольно сложно, а сразу на регионы. Так, одним из первых девелоперских проектов ирландской Quinn Group в России стал логистический центр Q-Park в Казани. В планах компании вложить около $ 5 млрд в строительство коммерческой недвижимости в России.
Наталья Пироговa, управляющий партнер Property Adviser, отмечает, что, постепенно разобравшись в российских реалиях, иностранцы понимают: риск идти в регионы не так уж и велик. С уверенностью можно заявлять, что при сохранении стабильной экономической ситуации в стране дальнейшая экспансия зарубежных девелоперов на российский рынок только усилится. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что зарубежные фонды, ранее интересовавшиеся только покупкой готовых объектов, постепенно организуют в России свои девелоперские подразделения или приобретают российские девелоперские компании: так, Morgan Stanley приобрел 10 % акций компании «РосЕвроДевелопмент» и 15 % RGI International. Известны и планы других крупных зарубежных девелоперов по выходу на российский рынок – так, британская компания Parkridge Holdings, давно пытавшаяся наладить сотрудничество с «Белой Дачей», приобрела площадку для склада на Ленинградском шоссе.
О намерениях выйти на российский рынок заявило руководство одного из крупнейших американских девелоперов гипермаркетов – Simon Property Group. Lotte Group, открыв в Москве комплекс Lotte Plaza, планирует построить еще три торговых центра в Москве и Санкт-Петербурге и ищет подходящие участки. Правда, количество иностранных девелоперов, желающих застраивать Россию, пока что сильно уступает количеству зарубежных фондов, готовых инвестировать в Россию, но, очевидно, все больший интерес инвесторов будет закономерно приводить к появлению все новых и новых сильных зарубежных игроков.
