FEE VS. EQUITY – схема fee-девелопмента

Майкл БЕЛТОН

Ппоследние несколько лет обострился интерес к перспективам fee-девелопмента в России. Появились публикации в прессе, было много обсуждений на семинарах и конференциях. Я тоже решил изложить свое мнение по этому вопросу.

В продолжение своей карьеры в области девелопмента недвижимости я реализовывал как проекты, за которые компания получала вознаграждение, так и проекты, в которые девелопер вкладывал собственный капитал (equity developer). Оглядываясь назад, я думаю, что был одним из первых девелоперов, работавших за вознаграждение (fee developer). Как правило, молодые девелоперские компании начинают бизнес в качестве fee-девелоперов. Для них это как стартовая площадка, они нарабатывают базу, стремясь в дальнейшем стать equity-девелоперами.

В стадии fee-девелопмента такие компании выглядят как консультанты, и у инвесторов или собственников земельных участков возникает резонный вопрос: что вообще делают наемные девелоперы? Многие инвесторы, которые начинают вкладывать средства в недвижимость, не понимают, зачем нанимать девелопера, если над проектом будут работать архитектор, генеральный подрядчик, консультанты по управлению недвижимостью, маркетинговые консультанты и так далее. Часто они считают, что можно нанять менеджера проекта и специалиста по строительству и реализовать проект с помощью этих специалистов.

Но получается, что из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые приводят к огромным денежным потерям, что в результате выливается в суммы, в два раза превышающие вознаграждение девелопера. По финансовым показателям эти две схемы выглядят следующим образом. Рассмотрим на примере бюджета проекта в 100 млн долларов США. Вознаграждение за девелопмент в этом случае составляет 7-8 % от бюджета проекта, инвестиции в проект – 30 % от бюджета проекта (70 % заемных средств). При этом, если говорить о возврате вложенных средств, то объем вложенных инвестиций может увеличиться в 4 раза (т.е. до $120 млн). Результат: Fee-девелопмент – это $7-8 млн, Equity-девелопмент – все $120 млн.

Думаю, комментарии излишни. Но, конечно, инвестировать собственные средства всегда очень рискованно. Здесь присутствуют и общий рыночный риск, и риски, связанные со строительством проекта, и задержки в согласовании проекта, и политические риски, и многие другие. Этими рисками сложно управлять. Каждый дополнительный день, необходимый для завершения проекта, или любое увеличение статьи бюджета значительно уменьшает объем получаемой девелопером прибыли. Кроме того, чтобы стать equity-девелопером, необходимо иметь собственный капитал. Выше мы рассматривали пример с вложением 30 млн долларов США. При fee-девелопменте рисков значительно меньше. Есть общие риски, связанные с ведением любого бизнеса, но основные риски связаны с инфляцией, нехваткой человеческих ресурсов и увеличением среднерыночных зарплат специалистов на 20 % в год, что прослеживается на рынке в течение последних трех лет.

В договоре на fee-девелопмент стоимость фиксируется. А инфляция может привести к тому, что вознаграждение компании за 4-5 лет реализации проекта просто «сгорит». Более того, типичная ошибка инвестора – это экономия на вознаграждении девелопера, которое инвестор пытается снизить до 4-5 % от бюджета проекта. Девелопер – это движущая сила проекта, поэтому такая экономия может привести к нежелательным последствиям. Содержание стандартной проектной команды обходится компании в 100-120 тысяч долларов США ежемесячно. Это очень существенные расходы, значительно снижающие прибыль девелопера, но без проектной команды реализовать проект невозможно. В результате приходится искать другие пути увеличения прибыли. В интересах девелопера становится задействовать ресурсы на несколько проектов сразу в целях снижения расходов на проектные команды.

В таких случаях управление организовывается хуже и менее профессионально. В США распространена схема, когда девелопер работает за вознаграждение и, в случае выполнения определенных задач, получает небольшую долю в проекте или бонусы по окончании проекта. Кроме того, fee-девелопер подсознательно считает, что получит вознаграждение в любом случае, и хочет побыстрее закончить проект и перейти к следующему. Equity-девелопер рассматривает долгосрочные перспективы проекта и ведет его до продажи, которая обычно происходит через 3-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Создавая Storm Properties, мы начинали как feeдевелоперы. Это было необходимо для становления бизнеса. В настоящее время мы реализуем два проекта по такой схеме. По двум крупным коммерческим проектам мы работаем как equity-девелоперы.

Это бизнес-парк «Калужский» общей площадью 230 000 кв. м, расположенный в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе, и офисный комплекс класса «А» North West Towers общей площадью 235 000 кв. м, расположенный в районе Мякининской поймы. Кроме того, мы рассматриваем возможность вложения собственных средств в гостиничный проект «Марьина Роща» площадью 35 000 кв. м и новое офисное здание в центре Москвы площадью 24 000 кв. м. Я считаю, что в Москве в будущем на рынке останется 5-6 крупных игроков, а небольшие компании, работающие по схеме fee-девелопмента, будут вытеснены с рынка или куплены для выполнения отдельных проектов. Это уже произошло с некоторыми московскими девелоперами и очень четко прослеживается на рынке жилой недвижимости.

ведущий рубрики Майкл БЕЛТОН, совладелец, президент компании Storm Properties

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

19 − пятнадцать =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>