Многие явления современной российской жизни находятся на начальном, не вполне развитом состоянии. Это касается и рынка недвижимости: одни законы работают не всегда, других еще вообще нет, внятной классификации специалистов тоже нет. Эффективное взаимодействие архитекторов и девелоперов не развито, так как отсутствует диалог между представителями различных профессий. Их место и функция в рамках общей системы пока не очевидны для остальных участников.
Недоверие порой принимает курьезные формы, так, например, некоторые видные архитекторы просто с негодованием воспринимают слово «девелопер». С другой стороны также существует предубеждение: «архитекторы – люди творческие, им все время хочется самовыражаться». В такой ситуации чрезвычайно необходимо формирование единого информационного пространства, которое способствовало бы выработке универсального профессионального языка.
Девелоперы в большинстве своем люди спокойные и деловые. Они указывают на следующие проблемы отечественного рынка недвижимости: отсутствие системы страхования проектирования, непрофессионализм как архитекторов, так и самих девелоперов, отсутствие конкуренции на рынке. В то же время низкий профессиональный уровень некоторых девелоперов сейчас позволяет и архитекторам, и консультантам, и строителям работать недостаточно хорошо. Часто девелопер не понимает самой основы этого бизнеса.
Архитектор склонен мнить себя какой-то более значительной фигурой. Однако на протяжении истории он всегда был в соавторстве с патроном, господином, царем или князем, то есть с заказчиком. Многие архитектурные памятники мы знаем не по именам архитекторов, а по именам заказчиков. Современный проект лишен этих традиционных черт. Это довольно сложная затея, в которую вовлечено огромное количество разных специалистов.
Поэтому сегодня успех проекта зависит в первую очередь от координатора, который умеет направить усилия всех участников в нужную сторону. А именно архитектор обладает этим талантом. Архитекторы отстаивают профессиональную позицию и право на свободу творчества. В связи с этим возникает вопрос: архитектура – бизнес или искусство?
Большинство отечественных проектировщиков ответят “искусство”, а девелоперы – “бизнес”. И тем, и другим надо понять, что российские архитекторы должны оказывать много различных услуг – не только выдавать проектную документацию и проводить авторский надзор. Как и их западные коллеги, они должны владеть навыками управления проектом и работать в рамках четко отведенного бюджета. Западный архитектор, в отличие от нашего, работает не на собственную гениальность, а на заказчика, на его бюджет, интерес и качество».
Разговор о взаимодействии архитектора и девелопера – это прежде всего разговор об ответственности. Ошибка девелопера часто ведет к тому, что бедолагу-архитектора пинают потом всю жизнь. Девелопер Мечты Архитектора – это тот, кто понимает, что успешный проект – плод совместной работы. И девелоперы, которые привыкли кидать всех, должны понимать, что скоро такая возможность закончится, потому что внутри нашего сообщества все друг друга знают и рано или поздно с такими людьми перестают иметь дело. Мы, в частности, приняли для себя решение вообще не рассматривать предложения от ряда компаний. Важно, чтобы девелоперы и инвесторы понимали, что выбирают не только они.
На российском рынке не сбалансированы качество и цена, себестоимость квадратного метра низкая, но чрезвычайно высока продажная стоимость. В результате за большие деньги конечный пользователь получает недостаточно качественный продукт. То, что в России сейчас выдают за бизнес-класс, в Европе считается низким классом, а так называемый “элитный” здесь не дотягивает до бизнес-класса по западным меркам. Корень этих проблем – в недостатке профессионализма.
Если вы решили провести конкурс, то должны определить правила игры и необходимый объем документов, чтобы это было качественно, и в его результатах не сомневались сами участники. Не нужно думать, что, проведя один раз конкурс и аннулировав его результаты, вы создадите себе колоссальный положительный рейтинг на рынке.
Поэтому важно, как вы представляете проект, как вы интерпретируете свои требования с самого начала. Необходимо следующее. Первое – официальное приглашение к конкурсу, второе – детальное описание проекта, фотоматериалы, генплан, вся информация, все ограничения, которые есть по этому объекту. Третье – требование заказчика, в котором будут сформулированы ожидания от проекта. Тут может поучаствовать агент по недвижимости, который сформулирует выходы по площадям.
Должны быть перечислены обязанности архитектора. Можно использовать нашу, отечественную классификацию этапов работ, можно западную, главное – четко определить, что требуется, в каком объеме и как это будет оплачено.
Проведение конкурса во многом говорит о профессионализме организации-устроителя. Важный пункт – матрица оценки предложений. Это документ, который говорил бы архитектору, на какой основе будет оценена его работа. Архитектор оценивается за опыт, за подачу и за команду. Эту шкалу оценки надо заранее передать участникам. Как правило, документ может достигать 70–80 страниц, поэтому не стоит пренебрегать им и экономить на этом время.
