Еще несколько лет назад для многих девелоперов было вопросом, пойдут ли ретейлеры в регионы. При проектировании и строительстве торгового центра часто компания брала все риски на себя, реализуя проект не под конкретного заказчика, а под предполагаемого клиента. Это неизбежно приводило к дополнительным финансовым затратам и не всегда правильным и оптимальным проектным решениям. Но уровень доходности позволял делать подобные проекты вполне успешно. Я помню, когда мы разрабатывали концепцию нашего первого торгового центра в Красноярске, мы честно заказали исследование рынка в одной из международных консалтинговых компаний и получили ответ: такие площади в течение ближайших 10 лет не могут быть сданы в аренду.
Прошло 3,5 года с момента составления данного отчета, и мы имеем приблизительно двух арендаторов-ретейлеров, претендующих на одно место. Темпы развития рынка таковы, что даже самые смелые предположения в скором времени становятся актуальны. Сегодня у девелопера уже нет таких опасений, как несколько лет назад. Вопрос сдачи в аренду объектов теперь ставится совсем по другому: кому сдать, по каким ставкам и что будет с проектом через 5, 10, 20 лет? И с нашей точки зрения, в этом – ключ к успеху в долгосрочной перспективе.Есть несколько аспектов, которые необходимо учитывать при лизинге объекта. Они лежат в области тонких настроек, но кардинально влияют на успешность проекта. Все знают, что нужны «якорные» арендаторы для центра, но где оптимальное соотношение между «якорными» и «неякорными» арендаторами? С одной стороны, чем больше «якорей», тем теоретически проект торгового центра менее рискованный – его посещаемость априори выше.
Однако это сразу бьет по доходности комплекса – она резко снижается, ведь «якорные» арендаторы-ретейлеры по причине своего статуса и выработанной годами политики в основном берут большие площади по низким ставкам. Но если посмотреть глубже, не все так просто. Что доходнее: посадить много мелких магазинов или один крупный международный бренд и вокруг мелкие? Как показывает наш опыт, оказывается, что ответ вовсе не очевиден, поскольку, сидя рядом с подобным брендом, мелкие арендаторы готовы платить значительно больше, а значит, и суммарный денежный поток от объекта может быть выше при более высокой надежности и меньшей рискованности проекта. Это, в свою очередь, неизбежно повысит инвестиционную стоимость объекта. Я уверен, что нет универсального правила и идеальной пропорции. Каждый проект индивидуален, и «якоря» тоже должны быть максимально индивидуальными. Попытаюсь расшифровать. Если посмотреть на большинство новых проектов, практически в каждом из них в состав ТЦ заложен боулинг. Вопрос: а зачем? Разве он платит деньги или создает поток?
Для девелопера это дотационный ретейлер. Более того, я абсолютно убежден, что через несколько лет встанет вопрос, что делать с пустующими площадями, поскольку многие операторы не выдержат конкуренции и закроются. Достаточно посмотреть на статистику в Восточной Европе, например в Польше, чтобы задуматься о том, насколько данный «якорный» арендатор привлекателен и нужен для конкретного торгового центра. Если говорить о таких еще новых для нашего рынка «якорных» арендаторах, как большие универмаги, то они пока не готовы открываться в регионах. Но рано или поздно ситуация изменится: ретейлеры через универмаги начнут осваивать региональные рынки, и к их приходу надо быть готовым. Либо данный «якорь» сядет у вас, либо у конкурента. Поэтому в наших проектах мы закладываем опцию расширения под приход таких игроков. Много интересных вопросов возникает на этом пути, только ответов однозначных и прописных не существует. Тем интереснее работать.
Автор текста: Иван СИТНИКОВ, совладелец, гендиректор компании «РосЕвроДевелопмент»
