Девелопмент по-американски (корпорация Hines)

Девелопмент Hines. Офисный комплекс в Хьюстоне Pennzoil Place (1975 год)

    История бизнеса Hines – подтверждение того, как можно с успехом использовать возможности мировых финансовых стратегий: начав с банковского кредитования и строительства в родном Хьюстоне, компания сначала превратилась в одного из крупнейших девелоперов США, а потом, сменив инвестиционную стратегию, вышла на рынки развивающихся стран. Не исключено, что девелопмент в России, получив доступ к международному капиталу, также смогут внести свое имя в список крупнейших девелоперов планеты.

    Американская корпорация Hines стала одним из первых западных девелоперов, вышедших на российский рынок недвижимости еще в начале 1990-х. Когда в стране наступил кризис 1998 года, Hines не только не покинул рынок, но и продолжил реализацию задуманных планов. «Мы стали присматриваться к России в начале 1990-х, когда на рынке недвижимости Америки наступил спад и совет директоров принял решение расширять присутствие компании за пределами Штатов, – начинает Ли Тимминс, старший вице-президент Hines издалека. – Поскольку Hines – частная корпорация, рискованные решения нас не пугали.

    Решение расположить на территории поселка Покровские Холмы англо- американскую школу сделало первый девелоперский проект Hines в России очень успешным.Сразу были определены три направления, в которых должна была начаться мировая экспансия: Латинская Америка, Юго-Восточная Азия (Китай) и Центральная и Восточная Европа», – говорит он. Выработав новую стратегию развития, компания приступает к изучению незнакомых рынков. «Почти одновременно мы занимались поиском площадок в Будапеште, Праге, Варшаве и Москве. Стратегия была понятна – мы хотели выйти на новые рынки и надолго закрепиться на них», – рассказывает Ли Тимминс о первых шагах подразделения Hines, отвечающего за освоение Центральной и Восточной Европы. Первая удача улыбнулась американскому девелоперу в Москве. В 1991 году Hines начинает активное сотрудничество с УПДК (Управление по делам дипломатического корпуса) Министерства иностранных дел России. Впрочем, пока это только контракт на маркетинг и сдачу площадей в аренду, а также дальнейшее управление многофункциональным комплексом в конце Ленинского проспекта, позже получившего название Park Place Moscow.

    Девелопмент будет потом. «Выходя на новый рынок, Hines сразу же искал партнера. Ведь мы не знали специфики реализации девелоперских проектов в России, у нас не было необходимых связей и, конечно, земельных участков», – объясняет Тимминс. Параллельно первому проекту в Москве компания открывает офисы в Мехико и Берлине, запускает проекты в Праге и Варшаве. «Но так как экспансию в Центральную и Восточную Европы мы начали с Москвы, именно первый объект здесь и стал для нас приоритетным», – уверяет Ли Тимминс. За несколько лет до кризиса 1998 года Hines, наконец, находит земельный участок для реализации своего первого девелоперского проекта в Москве. Как ни удивительно, в этом случае американскому инвестору удается обойтись без местного партнера: за $ 13 млн компания приобретает права долгосрочной аренды земельного участка площадью более 6 га в районе парка Покровское-Стрешнево. Здесь Hines ведет строительство элитного поселка таунхаусов «Покровские Холмы» (Pokrovsky Hills). «Тогда нами было принято беспроигрышное маркетинговое решение, позволившее сделать этот объект уникальным, – улыбается Тимминс. – На территории «Покровских Холмов» мы выделили земельный участок для англо-американской школы, которая уже давно нуждалась в помещениях.

    Небоскреб на пересечении 53-й улицы и Третьей авеню, получивший название Lipstick Building, помог Hines завоевать МанхеттэнВ результате – все иностранцы, приезжающие работать в Москву с семьями, выстраиваются в очередь, чтобы арендовать квартиру в нашем поселке». Действительно, идея сработала на все 100 %: сегодня в таунхаусах «Покровских Холмов» живут не только топ-менеджеры всемирно известных международных корпораций – Nestle, British American Tobacco, Procter & Gamble, IKEA и многие другие – но и сотрудники посольств: американского, японского, канадского. Причем посольство Америки сразу же забронировало около 40 % из 260 таунхаусов. В сентябре 2006 года стало известно о том, что Hines расстается с поселком в Покровском-Стрешневе и продает его американскому фонду AIG/Lincoln. Согласно оценкам экспертов, сумма сделки могла составлять около $ 200 млн. На вопрос, зачем компания продала столь успешный проект, Ли Тимминс отвечает просто – отработанная стратегия ведения бизнеса. «Выходя на новый рынок и реализуя новый проект, мы создаем фонд, жизнь которого лимитирована, в среднем это 10 лет.

    Инвесторам, а их ограниченное число, чьи деньги вложены в фонд, мы гарантируем, что за установленный срок объект не только будет построен, но и успешно сдан, а также будет приносить определенный доход, чтобы в итоге его можно было выгодно продать. Жизнь фонда может быть и больше, но все равно в итоге мы продаем проект», – поясняет Тимминс. И действительно, тогда же, в начале 1990-х, закрепившись на американском рынке, Hines не только определяется с основными направлениями мировой экспансии, но и вырабатывает основные стратегии инвестиционной политики корпорации. Изначально, работая с банками, компания всячески старалась избегать партнерства, реализуя проекты собственными силами. Однако именно с 1990-х Hines начинает активное сотрудничество с институциональными инвесторами. С этого времени корпорация приступает к созданию многочисленных специализированных фондов, инвестирующих в рынки недвижимости разных стран мира: Америки, Европы и ряда развивающихся рынков.Первым объектом, взятым Hines в управление, на московском рынке стал комплекс Park Place Moscow на Ленинском проспекте

    Так, в 1998 году Hines совместно с одним из партнеров формирует National Office Partners Limited Partnership (NOP) – инвестфонд, нацеленный на владение, управление, сдачу в аренду и продажу офисных зданий класса А в США. К декабрю 2005 года активы фонда – офисные комплексы в Чикаго, Хьюстоне, Сиэтле, Солт Лейк Сити оценивались в $ 1,1 млрд. В сентябре 2006-го Hines формирует фонд Hines International Real Estate Fund (HIREF) стоимостью $ 344 млн, нацеленный на управление, развитие и продажу объектов различного назначения на рынках развивающихся стран. Уже в декабре 2006 года HIREF управлял пятью проектами в России, Китае и Польше. Именно на деньги созданных фондов Hines и реализует проекты по всему миру, и поселок «Покровские Холмы» не исключение: финансирование его строительства осуществляет Hines Emerging Markets Fund (сформирован в 1996 году, инвестиционный потенциал – $ 410 млн).

    «Даже продавая проект, мы почти в 99 % случаев остаемся управляющей компанией на объекте. Инвесторы ценят качество предоставляемых нами услуг», – с гордостью отмечает Тимминс. И действительно, для Hines управление объектами недвижимости – не менее важный, чем девелопмент, бизнес, приносящий существенный доход. К тому же именно с этого направления компания и начинала свой путь на московском рынке. Параллельно работе над «Покровскими Холмами» Hines начинает сотрудничество с владельцами табачной фабрики «Дукат», впоследствии перебазированной с улицы Гашека на Каширское шоссе. Как и в случае с Park Place Moscow, компания заключает контракт на управление строящимся на принадлежащем совместному предприятию «Лигетт-Дукат» земельном участке офисным комплексом Ducat Place II. Первым арендатором, который до сих пор снимает офис в этом бизнес-центре, становится компания Motorola.

    Перед кризисом 1998 года Hines успевает сдать в аренду все площади Ducat Place II. Второй бизнес-центр на улице Гашека Ducat Place III был открыт в этом году. В отличие от Ducat Place II, в реализации этого проекта Hines выступил уже не только как управляющая компания, но и как девелопер, а главное, соинвестор проекта. Как и в случае с «Покровскими Холмами», финансирование проекта осуществлялось на средства специально созданного фонда, владельцы же участка по адресу: улица Гашека, 6, вошли в этот проект, предоставив площадку под строительство, рассказывает Ли Тимминс. К разработке архитектурной концепции Ducat Place III Hines была приглашена всемирно известная архитектурная мастерская SOM (США). Сотрудничество с ведущими международными архитекторами уже давно стало визитной карточной девелопера, также как и лучшие материалы, используемые в отделке зданий, и массивные тяжелые двери. «Арендаторы любят чувствовать тяжесть хорошего металла, это как закрывать дверь «мерседеса» или «линкольна» – когда ее захлопываешь, звук просто бесподобен», – говорил в одном из своих интервью журналу Forbes владелец империи Джеральд Д. Хайнс.

    Сегодня Hines не собирается останавливаться на достигнутом, хотя 2007 год кроме успешных сделок принес московскому представительству и серьезные проблемы. В апреле на Ducat Place III произошел пожар: эвакуация прошла успешно, и сейчас заканчиваются последние работы по реконструкции стеклянного фасада объекта. В конце лета стало известно о новом масштабном проекте Hines в Москве, который компания также будет реализовывать совместно с местным игроком. Девелопер выкупил 51 % ООО «Белая Дача Парк», владеющего правами на земельный участок в Котельниках, где планируется строительство торговых, жилых и офисных комплексов. По оценкам экспертов, сумма сделки составила около $ 200 млн. «Сейчас мы разрабатываем генплан территории.

    Здесь мы задумали построить отдельный город с собственной инфраструктурой», – рассказывает Ли Тимминс. Сотрудничество с агрофирмой «Белая дача» – не единственный новый проект Hines в Москве. Рядом с МКАД на Западе столицы компания разрабатывает концепцию освоения еще одного земельного участка площадью 25 га. Вероятнее всего, здесь будет построен большой торговый центр, полагает Тимминс. «Еще один масштабный проект планируем реализовать в центре Москвы на участке 9 га. Здесь разместится многофункциональный комплекс, только наземная площадь которого превысит 450 тыс. кв. м», – делится планами на будущее Тимминс, но назвать конкретные адреса проектов и партнеров отказывается. «Пока не время», – улыбается он, но озвученные цифры уже впечатляют. Только комплекс в центре столицы, по оценкам Hines, обойдется инвесторам в более чем $1 млрд. «Это не все, – обещает Тимиинс. – Сейчас в России мы присматриваемся к рынку Санкт-Петербурга, также у нас большие планы на Турцию, в частности Стамбул».

    Оставить комментарий

    Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

    семнадцать − два =

    Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>