Деловой район Дефанс в Париже

Район Дефанс, Париж

Деловой район Дефанс в Париже претерпевает реконструкцию. За одно-единственное здание 2,11 миллиарда евро! Эта рекордная сделка по продаже объекта недвижимости, оформленная недавно в Париже, касается так называемого «Cердца Дефанса» (CDéfense), сдвоенной башни, включающей в себя 180 000 кв. мœur офисных помещений. Она была построена в 2001 году архитектором Жан-Полем Вигье (Jean-Paul Viguier) и группой Unibail на месте старой башни Esso – одного из первых высотных сооружений Дефанса.

Эта сделка иллюстрирует превосходное «здоровье» делового квартала, одного из самых больших в Европе. Этот район, окруженный Сеной, – один из наиболее плотно застроенных в Париже, хотя, конечно, рядом с американскими небоскребами, азиатскими башнями и новыми проектами в центральной Европе здания Дефанса, пожалуй, выглядят маленькими фигурками конструктора «Лего». В парижском городском пейзаже, ограниченном 37 метрами в высоту (за немногими исключениями, такими как Эйфелева башня или башня Монпарнас), деловой район Дефанс в Париже обращает на себя внимание издалека. Он появляется на горизонте подобно плотному лесу. Расположенный на так называемой Королевской оси, которая начинается от Лувра, проходит под Триумфальной аркой и продолжается далее на северо-запад, Дефанс кажется на первый взгляд ульем, где единственной задачей каждого обитателя является работа. На самом деле здесь есть и жилье, и многочисленные торгово-досуговые центры.

А главное, Дефанс отнюдь не забыт туристами – включенный во все основные ознакомительные маршруты по Парижу, этот островок современной архитектуры «самого красивого города мира» стал по-настоящему популярным объектом показа.

Получивший в 1960-е годы поддержку Государственного комитета по благоустройству квартала Дефанс (EPAD), этот квартал сегодня выглядит как хронологически развернутый, но очень целостный и единый памятник различных архитектурных периодов. Сегодня он поставлен в ситуацию некоторого парадокса: финансовый успех его наиболее красивых зданий – и несколько пренебрежительное отношение к более старым постройкам, размещенным на слишком маленьких платформах-«подносах» с несоблюдением должных норм комфорта.

Некоторые башни были реконструированы на более зрелищный манер, как, например, башня Nobel архитектора Жана Пруве (Jean Prouvé), которая была первой постройкой в Дефансе.Визуализация района со всеми предполагающимися новостройками

Башня Opus 12, возведенная архитектурным бюро Dubuisson, Jausserand & Chalbot в 1973 году, также подверглась многочисленным переделкам и обновлениям (последний проект реконструкции был разработан бюро Valode & Pistre). Эти вмешательства в уже существующие сооружения производились, однако, не систематически, а от случая к случаю и были продиктованы в основном пожеланиями и финансовыми возможностями инвесторов. Комплексный план экономического и культурного подъема Дефанса был принят 25 июля 2006 года и подтвержден специальным федеральным законом от 27 февраля 2007 года. Технико-экономическое задание сформулировал министр транспорта, инфраструктуры, туризма и морских дел Франции Доминик Пербен: построить 350 000 кв. м новых площадей, провести реконструкцию существующих офисных (не менее 150 тыс. кв. м) и жилых (100 тыс. кв. м) зданий. К 2013 году в парижском Сити должны вырасти несколько 300-метровых небоскребов, которые изменят «кардиограмму» Парижа. Также планируется провести работы по изменению линии берегов Сены в этом районе, чтобы иметь возможность модернизировать пути транспортного сообщения. Осенью 2006 года группа компаний Generali совместно с застройщиком Vinci Immobilier выиграла конкурс на строительство 300-метровой башни на месте башни Iris, которая вмещала в себя всего лишь 12 тыс. кв. м. Новый небоскреб (так, кстати, и названный – Generali) спроектирован французским архитектурным бюро Valode & Pistre. Эта башня была изначально спланирована так, чтобы максимально сократить энергопотребление. Свою форму она берет от традиционной готической колокольни, продолжая в модернизованном виде традиции нью-йоркского высотного строительства 1930-х годов.

Подобное пластическое решение удачно вписывается в общий ряд параллелепипедов Дефанса. «Мы нуждались в такой архитектуре, которая поможет нам бросить вызов будущему, будет кардинально отличать этот проект от наших предыдущих зданий, и бюро Valode & Pistre полностью справилось с этой задачей, – говорит Анна-Мария де Шаламбэ, директор по недвижимости группы компаний Generali. – Инвестиции в эту башню составляют 500 миллионов евро, то есть мы имеем дело с высокой степенью рисков. Вторая башня, которую Valode & Pistre должны построить на территории Дефанса, что называется, с нуля, носит название T1. Она вознесется на 185-метровую высоту и будет иметь площадь около 70 тыс. кв. м. Высота этажей в ней составит 3,10 м, что, по мнению застройщика, является колоссальным конкурентным преимуществом, ведь такие потолки позволят существенно варьировать наполнение торгово-офисных помещений. Несколько позже, в ноябре 2006 года, был проведен второй конкурс, организованный компанией Unibail, на проект башни Phare (в переводе с французского – «маяк»). Стоит отметить, что участок застройки расположен в самом сердце Дефанса – неподалеку от знаменитой Арки и пешеходной эспланады, ступенями спускающейся к Сене. География будущего объекта привлекла к конкурсу внимание не только профессионалов, но и самой широкой общественности.Вид на «Дефанс будущего». Слева от Арки Дефанса и здания CNIT – башня Phare Тома Мейна

В этом творческом состязании участвовали девять всемирно известных архитектурных команд, в том числе Foster & Partners, Atelieur Jean Nouvel, Herzog & de Meuron Architekten. Победителем был признан Том Мейн, глава калифорнийского архитектурного бюро Morphosis. Его башня высотой 300 метров (что ниже знаменитого сооружения инженера Эйфеля на 24 метра, однако значительно выше самого высокого здания в Париже – башни «Монпарнас» (180 м), обещает стать образцом «зеленого» строительства. Ее эффектная двойная оболочка из стали и стекла сделает возможным естественную вентиляцию здания, а целая «роща» ветряков на крыше будет вырабатывать боʻльшую часть электроэнергии для нужд небоскреба. Здание обтекаемых криволинейных форм внутри будет иметь максимально свободные планировки, позволяющие приспособить помещения по любые нужды арендаторов. Еще более высокой должна стать башня Signal. Этот небоскреб включит в себя не только торгово-офисные помещения, но и квартиры. Кроме того, именно здесь расположится штаб-квартира EPAD. И, наконец, планируется построить еще одно здание, – башню Granite высотой 184 м.

Ее расположение на участке в какой-то степени нейтрализует проблему spaghetti junction, то есть многочисленных и довольно хаотичных транспортных развязок. Она спроектирована Кристианом де Портзампарком и будет сдана в эксплуатацию в начале 2008 года. Этот офисный комплекс будет иметь, по замыслу архитектора, вид треугольной призмы. Уже определен и арендатор Granite – небоскреб будет полностью сдан в аренду банку Societe Generale. Одновременно около двадцати более низких зданий будут снесены или полностью реконструированы в соответствии с самыми передовыми техническими и архитектурными требованиями. В этом «концерте идей» Бернар Блед (Bernard Bled), генеральный директор EPAD, намерен дать шанс реализовать себя менее известным проектировщикам. Впрочем, к 2013 году облик Дефанса изменился окончательно не только благодаря появлению новых высотных доминант: помимо строительства офисных башен архитекторы и градостроители предусматривают разрешение транспортных проблем, а также строительство около 1 500 квартир. Это позволило поддержать равновесие «жилье-работа» в районе Дефанс. Подобный путь преодоления жилищного кризиса является частью «плана подъема» EPAD. Однако это обязательство показалось недостаточным парижским депутатам, которые недавно активно критиковали деятельность комитета в прессе. Кроме того, был существенно переработан план окружного бульвара (boulevard circulaire): висячая дорога спустилась на уровень земли, от некоторых виадуков отказались, зато появилось множество велосипедных дорожек. «То, что было автострадой, стало городским бульваром, который пешеходы смогут пересекать в нескольких местах. Это стоило EPAD, который финансировал все работы, за исключением обустройства велосипедных дорожек, 50 миллионов евро. Мы предусматриваем тройной по сравнению с нынешним расход на реконструкцию и строительство дороги такой же длины на другом участке бульвара, так как там более сложный рельеф местности. Мы планируем в некоторых местах создание зон перекрытия», – рассказывает Патрик Тондат (Patrick Tondat), директор EPAD.

План экономического и культурного подъема Дефанса, разработанный EPAD, включает в себя не только градостроительные и инженерные мероприятия, но также меры по оказанию активной помощи владельцам земельных участков и инвесторам. Чиновники понимают, что без привлечения инвесторов грандиозную реконструкцию Дефанса им не осилить. Вот почему административные органы будут выдавать все необходимые согласовательные документы в ускоренные сроки и по значительно облегченной схеме. Инвесторы, в свою очередь, обязуются полностью восстановить внешний вид перестраиваемых зданий. Отмена длительного этапа согласования поможет выиграть время. Также будет предоставлено освобождение от налогов: в каждом здании 40 тысяч перестроенных или реконструированных квадратных метров не будут облагаться налогами, что составит экономию в 244 евро за 1 кв. м.

Наконец, инвесторам и застройщикам будет оказана финансовая поддержка. Большинство девелоперов именно это заставило согласиться на участие в проекте реконструкции Дефанса. «Отрадно, что заказчики так здраво подошли к вопросу взаимодействия с инвесторами, – говорит Этьен Бертье, генеральный директор Icade, группы недвижимости, которая владеет башней Initiale (бывшая башня Nobel) и перестроила башню Descartes. – Теперь главное, чтобы и в дальнейшем нас не начали душить налогами и обременениями». Нужно отметить, что проект реконструкции Дефанса осуществляется в крайне благоприятный с экономической точки зрения период. Парижский рынок торгово-офисных пространств постепенно стабилизируется и даже, можно сказать, процветает. Площади заняты более чем на 80 %.

Так, банк Dexia купил у американской группы Tishman Speyer башню CBX (арх.: KPF), компания Mazars & Guerard заняла здание Exaltis (арх.: Arquitectonica), страховая группа March сдала 19 тыс. кв. м в башне Ariane (арх.: Jean de Mailly), а корпорация Alcan въехала в башню CB16 (арх.: KPF). Следуя простому закону спроса и предложения, арендные выплаты стали расти: сейчас они составляют в среднем 530 евро за 1 кв. м в год против 200 евро в других престижных парижских кварталах. Впрочем, брокеры заявляют, что это явление циклическое.

Скорее всего, несколькими годами позже многие компании покинут занимаемые ими площади и переместятся в другие районы Парижа, значительно менее дорогие. «Да, мне приходилось слышать подобные прогнозы, в основном от иностранных инвесторов и представителей больших акционерных обществ, – признается Бернар Блед. – Однако пока все готовы содействовать и вкладываться в развитие делового района Дефанс в Париже. Когда я сообщил о “плане подъема” на ярмарке MIPIM в Каннах, реакция была такой, что я мог бы продавать права на реализацию проекта с аукциона». «Мы опросили представителей крупного бизнеса в Дефансе. Арендаторы и инвесторы заинтересованы в современных супермаркетах, красивых зданиях, в технологических нововведениях, сервисе очень хорошего качества и доступности, то есть во всем том, что предлагает “план подъема”», – констатирует Тьерри Лару-Пон, помощник генерального директора крупнейшей риелторской компании Франции Atisreal, входящей в группу BNP Paribas Immobilier. «Конечно, должно пройти некоторое время, прежде чем результаты конкурсов и проектов будут воплощены в жизнь, – вторит ему Людовик Делес, директор попечительского совета при парижском отделе недвижимости компании Cushman & Wakefield. – Владельцы должны будут временно расторгнуть все договоры аренды, что, несомненно, является большим стрессом для обеих сторон. Однако два или три проекта уже запущены. И владельцы, и инвесторы, и арендаторы готовы считаться с временными затруднениями».

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *

восемнадцать + 13 =

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>